现在适合买房吗?

2022-01-28 10:43:09 admin 8
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引子:当你不需要流动性的时候,事情会倾向于流动;当你急需流动性的时候,它反而不流动了。

 

“现在”是个极易产生错觉的词,因为时间在一直在流逝,所以一直都是、总是“现在”,通常分为“过去的现在”、“现时的现在”以及“未来的现在”。

 

那么,现在适合买房吗?房价如此的高,刚需适合买房吗?

 

楼市里是否有泡沫?


犹豫“现在是否适合买房”,其中的一个担忧是“楼市里是否有泡沫?”

 

房价上涨的根本原因在于“有需求”,其次是居民收入的提高,有购买力的刚需占有大多数。归根结底是一个城市综合实力的体现——好的城市才会有好的房价。

 

那种靠一时信贷刺激推高的房价,才是没有根基支持的泡沫,这种是真泡沫,总得要破灭,或早或晚(如若是真金白银砸进去的,就没泡沫,泡沫其实在虚拟经济里头)。

 

在严苛的楼市调控下,仍有深圳、东莞、杭州等部分城市的房价还有上涨预期。这是城市实力的体现,是对城市未来的预期,看看大家是否在用脚投票便知。

 

有的人认为,哪里有巨大的杠杆,哪里就有泡沫。但值得留意的是,我国的楼市其实没有多少杠杆,我国是全世界首付比例最高的国家,首付约30%,二套房首付约70%。

 

那么,其中的关键点是:我国的城市化进程刚刚过半,房地产正值壮年。说年轻人会得老年病,似乎说的太早了?

 

一般的购房者应该考量的其实是“如何能买得起房”,而不必过分担忧房价到没到顶,或有没有泡沫。

 

严厉的限购政策执行了那么多年,需求尚未满足,谈房价见顶或房产泡沫,可能还为时过早。

 

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以人民币计价的话,央行在不断发钞,房价上涨趋势不会停(这是一种预测,另外还有预测房价回落的论调)。至于涨多涨少,只不过是个货币符号,对所有有房的人差不多,但没房的人确实非常吃亏。因为资产(包括房产)价格长期普遍的上涨,等于社会财富再分配;无房的人比较吃亏,没有持有资产,就没有机会参与分配。

 

预测房价回落的论调


其实房价涨不涨,对于真正刚需的人来说,最终还是得买,只是能否赶在房价“低位”入手而已。

 

房地产虹吸效应如此之强,当天量的货币都去造房的时候,就阻碍了资金流入其他行业了,无论是科研还是市场消费,都会变得疲软。房产在前几年比较容易套现,今后几年很可能逐步难以卖出了。普通人如今去买房,大多数面临的是高位接盘的情况…

 

随着楼市情绪逐步冷静,人们意识到,如今的房子不再是资产,而是变成了“负债”甚至是累赘;负债带来的不仅仅是钱袋子的流失,也会影响生活质量。

 

数据显示,对于下一个季度的房价,有23%的居民预期是“上涨”,剩下的77%对楼市还是持稳定和降温的看法。

 

未来我国的楼市,房价出现大幅上涨的可能性几乎为零了;房价在受到销量低迷、房企负债等影响后,接下来几年很可能会呈现缓慢下降的姿态;房价很可能会有一定程度的回落,结合通货膨胀,房价较目前会有30%-50%左右的贬值空间(这是一部人所作的预测)。

 

房产投资需要注意什么?


一般的普通投资者由于认知有限,尚未建立成熟的价值评估体系,容易被一些“假笋”所迷惑,买入一些大面积、顶复、凶宅,户型畸形、送地下室、路旁有高压线;买入的时候价格非常低,但是此类风险极高,很容易“洼地”变“坑地”,一下就套牢站岗若干年(拥有专业的不良资产处置的能力者,比较有机会能冲破以上那些“假笋”的掣肘,变废为宝)。

 

“中规中矩的新盘和次新盘”才适合普通投资者。

 

资产价格就是对风险的定价,投资就是用风险置换收益。风险高,意味着回报的发生概率低;风险低,意味着回报发生概率高。

 

“风险和收益成正比”这话不错,但又不全对。因为这个风险不是针对个体的,而是针对整体的,一般称为期望值。同样,收益也是如此。

 

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专业投资者一般通过信息收集和专业分析将风险降低至平均值以下,同时获得平均值以上的收益。普通投资者由于经验、知识不足,只能承受超过平均值的风险,获得平均值以下的收益,所以又一次被平均了。

 

普通投资者,应尽量避免风险,换取相对确定的收益。

前期维稳保住本金,确保稳定收益,再用收益继续投资,达到复利循环效应。

 

“利息(利率)”与房产投资


在现代金融社会里,对利率、利息的使用,人们已经习以为常。

 

“利息”这种恐怖的演算法很简单:假设利率为1%,透过利息与复利,资产倍增需要的时间为72年;利率为3%则为24年;利率为6%则为12年;利率为24%则只需3年!

 

在信贷市场,好消息和乐观心理很快会引发贷款增长,投资银行家只要把潜在的借款人排好队,印好募集说明书,马上就可以发行债券,借款人买了债券就能把钱借出去了。

 

于是,借款人增长的热情,几乎马上转化为现实:对证券的需求增长,要求的收益率降低,贷款标准降低,贷款和证券发行规模增长。

 

但金融市场交易的金融产品是虚拟的,而房地产市场交易的房产是有形的实物,是一个由“砖头和水泥”构成的世界。

 

“负债”是放大资产持有量的手段,也就是杠杆,能大大加快财富积累的速度。在房产投资领域中,敢于负债是最起码的前提条件。行话里有这么一说——“擅负债者恒富”。

 

比如,开发商建房子要融资,购房者要按揭贷款,甚至要借首付款,即使在农村建房,也会向亲戚、朋友借钱。在拥有房产的周期里,注定离不开负债,注定要与利息赛跑。大城市里房价上涨幅度较快,在一定程度上就是由于银行、政府支持个人用房产抵押负债而造成的结果。

 

用贷款买房,是用利息换钱,只要投资收益超过利息支出,钱就有可能源源不断,因为投资会有收益。

 

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解决当下缺钱的问题是关键(其实就是首付问题),把大额开销摊平致未来,随着年龄增长、阅历丰富、社会地位不同,还款压力会逐渐减轻。最重要的是房价上涨远比利息支出多,投资者实际上很可能不需还那些负债。

 

在投资中,利息相当于钱的价格,既然只是个价格符号,就没有真正意义上的高低可言,主要看对我们真实需求的帮助有多大。

 

利息高时候,对应的资产价格相应低,换个角度说,等到利息低的时候,房价也上涨了。只考虑利息一个变量,很难占得到便宜,并且极易受伤。专业的房产投资者,主要是看回报,而不是看成本。无论是自住房还是投资,“早买”或许是唯一的技巧。


(感谢阅读,敬请指正)

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