房子我能买得起吗?(续)

2022-01-26 10:11:33 admin 3
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“我为什么要买房?”以及“为何我买不起房?”


“房子我买得起吗?”这一问,可简单地拆解成两小问——“我为什么要买房?”以及“为何我买不起房?”

 

为什么买房?具体每个人都不同,大都由于刚需、投资、婚房、学位、改善居住等等这类需求…

 

其实现在的年轻人,如若自己没有上一辈或上几辈人来支撑足够的首付,租房属实比买房更合适。且他们大多数看重生活质量,不会急于买房,不觉得有必要恐慌。

 

我国真正的有钱人里,其实有一部分已经不在国内买房了,而是到国际上买房、买资产或者直接移民了。这跟我国的外汇储备有关。

 

数据显示,截止到2021年12月末,我国外汇储备规模为32002亿美元,较11月末上升278亿美元,连续三个月稳步增长,而且规模创了六年新高。 

 

外汇储备虽不是坏事,但也要在一定可适用的范围内,毕竟这是别国的货币。

 

我们知道当前的货币是没有等价物在背后帮他进行币值恒定的,即是说原先一个国家持有外汇储备多,它可以用这些外汇换成黄金等一些有价值的金属,但现在外汇储备就是另一国的货币,比方说国际上常用的外汇储备是美元——


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美元实际上是一种拥有定价权的货币而已,美国只要一碰到经济上的猫爪狗咬,就会不断的超发货币;这就可能导致,如我们的外汇储备过多,美国超发的速度越快,那么我们的外汇储备贬值的概率也就越大,所以我们常常看到有人拿外汇去投资海外的一些资产,比如买一些矿山油田、房地产…


于是我们看到,以前那些企业家到国外去买酒庄,买足球、篮球运动队,买电影院等等,这些都不是真正顶用的。我们外汇储备真正应当买的——是矿产资源、是能源、是高新技术企业,这些在未来才是真正有助于我们经济的长远发展。


房地产定价通用的定价法,

一般有成本导向和需求导向


楼价始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。

 

当同地区有多个楼盘参与销售竞争时,在楼盘素质相近的情况下,价格较低者往往能取得良好的销售成绩。

 

在定价之前,作为开发商这一方,他会研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料,以制定具有竞争力的价格。

 

一般以同地区、同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格,考虑位置、设计、技术水平、配套设施、项目的规模、套型、环境、施工质量等因素,或以高或低于竞争者的价格出售,如高于基础价格,就需具备超过竞争者的有利条件,并使购房者愿意支付较高的价格。

 

房地产定价通用的定价法,一般有成本导向和需求导向。

 

成本导向,即是以总成本为中心来制定价格——价格=成本+利润+税金(其中利润可用销售利润率,也可用投资利润率来算)。

 

“成本导向”能紧紧围绕开发商的利润目标,有利于最大限度地控制成本,但由于开发商取得地块的途径不同,经营管理水平不同,同等楼宇成本的差异也比较大(这是以“开发商的视角”看房价)。


与许多产品一样,房地产价格主要还是取决于市场供求关系。


以“需求导向”来定价是较多开发商使用的方法。

 

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“需求导向定价”是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价;不是依据卖方的成本定价,而是根据消费者的价格观念,以较好的房屋设计、完善的配套设施、优美的庭园、优质服务等来影响消费者的购置。

 

根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、通勤条件等适当定下不同价格。

 

要根据市场的供求关系定价,便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响“供求关系”,从而影响定价。

 

供给和需求是影响房价水平的两个最终因素,其他一切因素要么通过影响供给,要么通过影响需求来影响价格。

 

房地产的价格一般来说也是由供给和需求决定的,与需求成正相关,与供给成负相关。

 

房地产的供求状况可分为以下几种类型:

全国房地产总的供求状况;本地区房地产的供求状况;全国本类房地产的供求状况;本地区本类房地产的供求状况。

 

值得一提的是,由于近年来不良资产甩卖,有可能降低房价。已有不少机构来做不良资产的业务,不良资产大约有50万亿,不良资产后面都是土地跟住宅,由资管机构来处置这种不良资产,有可能会平抑房价,更逼近最真实的资产价格。

 

调适心境,应对投资


房价的波动,确实很容易使得房产投资变得徒劳无功。

 

做投资很辛苦,常常阅读一大堆资料,很痛苦地理解那些资料、图表与报告,然后做出分析与判断,形成投资决策。往往不幸的是,当这些决策失效时,就会亏一大笔钱,所有的辛苦都白费了,而该次投资就成了“徒劳无功”。

 

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徒劳无功让人心理上不平衡,但主要原因还是出在人的天性,因为大多数人都想不费力气得到期待的功利,不劳而获。

 

唯一能够解决这个问题的方式,就是在追求功利的过程当中,因为“劳心劳力、委身学习”而忘掉功利,而以努力追求功利的“过程”作为核心价值。只有这样,才能够忘掉功利的结果,追求建构知识的快乐。


在这种情况下,真正令人感到快乐的事情,反而不是赚到钱,而是成功的预测、自我的肯定以及启发;自己劳动一段时间后所累积出来的成果,能够具体地反映出“对于事件正确的观察、分析与判断”。


(感谢阅读,敬请指正)


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