房屋产证红绿蓝,物权割分一二三

2021-11-09 15:29:17 admin 1

题记:道之以政,齐之以刑,民免而无耻;道之以德,齐之以礼,有耻且格。

对于在时空中的每个具体个人(眼耳鼻舌身意等官能正常的人)来说,其实每样东西都“明摆在眼前了”,所以没有什么需要去解释的。


今年的“新民法典·热”有没有过去?应该没有,至少还会热一段时期。


新民法典对“抵押房产交易”的一些新规定


关于按揭买房,过往的一般情形是:在最初买房的时候,个人一般都会通过银行贷款(现在深圳买房,首付款基本全要自有资金了),银行会要求办理房产抵押手续(银行拥有他项权证,等贷款还完,该证才会自动失效),我们常说的“房奴、为银行打工”也是这个意思;我们什么时候还清银行的贷款,银行才为我们解除抵押,之后房产才可再上市销售。


但新实施的“民法典”对“物权”有不少新规定,即使有抵押的房产也可以交易了。




先来看看什么是抵押权?(日用而不知、不觉)抵押权是针对财产的交换价值而设定的一种物权,其实质就是“价值权”,其目的在于以担保财产的交换价值确保债权得以清偿。


从抵押权的性质和目的这个角度来看,抵押权又是担保物权,抵押权是在债务人或第三人的特定财产上设定的担保物权。


债权人无须为了自己债权的清偿而在自己的财产上设定抵押权,抵押权是为担保债权的清偿而设定的,它只能存在于债权人以外的债务人或者愿意提供财产为债务人履行债务作担保的第三人。


可以抵押的财产包括:建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;生产设备、原材料、半成品、产品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通运输工具;法律、行政法规未禁止抵押的其他财产(可以想见的是,一切种类的“文”都是为着某个特定的目的而在搜集“提示物”)。




据新民法典·物权编第406条:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响”。“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人”。


这些规定,所意指的是:房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售,无需抵押权人同意。


即设立抵押的房子可以卖,“抵押权可跟着房子一起走”,即是说可以“带着抵押权”来卖(抵押权不受影响)。抵押权不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,但是产权人卖房子时必须通知抵押权人(在房产没有被售出且断供违约的情形下,银行才会起诉到法院,进而拍卖房产)。


而新民法典实施之后,已经抵押的房屋可以不解除抵押直接办理过户。


抵押权的实质就是房产对应的担保金额优先受偿权,在有抵押权的房屋转让时,转让价格可在“市场价格减去担保额”后才确定。


买受人代位清偿担保额,就可以撤销抵押,实现全部产权,而清偿额加上转让金额才是市场价格,买受人并没有吃亏(所以,买受人可要求卖方就房屋的抵押进行解除,在支付房款时扣除抵押财产担保的债权额,甚至与卖方约定预留足额的尾款在抵押登记涂销后支付,等等)。



“物权”里头的一项重要内容——继承


我们不是从自然界继承财产,但我们按“自然法”继承人们所制造的产品,这个自然权利不是直接走近我们的,而是 “像亮光刺破稠密的媒介一样,按照自然法从其直线折射过来的”。


在新的民法典之前,我国继承法对胎儿采取保留继承份额的原则,胎儿不具有继承权,只拥有继承遗产的民事权益。


新的民法典将胎儿拥有的继承利益改为继承权,并将胎儿利益的保护范围扩大到接受赠与。


从此以后,在涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的,

法律认可胎儿具有民事权利能力。


在被继承人死亡后,胎儿可以成为遗产的继承人,可以拥有财产的所有权。但胎儿继承的条件是娩出时为活体,如果胎儿娩出时是死体的,就不存在需要保护的对象,则其民事权利能力自始不存在(这其实涉及灵魂、灵知、肉身等生理、医学甚至宗教上的考量)。


此外,新的“民法典”规定,代位继承人的范围由被继承人的子女的晚辈直系血亲扩大到被继承人的兄弟姐妹的子女;避免了因出现没有法定继承人的情形导致遗产收归国有,加大了对私产的保护(“代位继承”的发生条件为:被继承人的子女先于被继承人死亡,被继承人的晚辈直系血亲可以代位继承被继承人的遗产)。


如今,“立遗嘱”已经变得非常重要了。




符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。


而“民法典·继承篇”的条目,更加详细地规范了“继承”的事宜。


最极端的例子为:如果父母离世了,单单凭房产证和父母的死亡证明,房管局是不会办理过户的;要么有公证处出具的继承公证书,要么有法院的判决书,房管局才能办理过户;公证处要求找到其父母的所有亲戚,可是一旦这些亲戚散布全国,甚至出国移民,最终造成“悬案”也不为奇。

(灵魂,大地上的漂泊者…)


插播一点关于“房屋产权”的小知识


房屋产权泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权能,是物权的一种,“房屋产权”指房产所有者,按法律规定所享有的权利。当楼宇建成,验收交付使用后,有关物业的产权登记等手续将由开发商全部代办。


房屋的所有权则是指“对房屋全面支配”的权利。


据我国“民法通则”规定,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。


9....jpg


房屋的占有权通常由所有权人来行使,但有时也由别人来行使,即“使用权与所有权分离”的情形。如房屋出租,就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。


房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权,如房主将房屋租给他人使用。


房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。如出租房屋,房主对房客收取租金。


房屋的处分权由房主行使,有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债,若是到期不能清偿债务,债权人可以处分房屋并优先受偿。


电话咨询