频现法拍酒店,将成新增长点!

2021-11-09 15:21:30 admin 1

题记:风流无常一般看,法拍酒店触目惊。总是幻情无了处,银灯挑尽云漫漫。


法拍酒店是“烫手山芋”,频繁流拍


网上法拍的物业里,酒店这种类型也在日益增多。在阿里拍卖平台上,带酒店名号的标的物就有12000多个,商业用房类的标的物类型也有4600多个。


据数据显示,仅2021年7月份就有45家酒店在阿里法拍上被拍卖。


行业里,以“广西贺州国际酒店拍卖成交价8600万”及“喀什五星级银瑞林大酒店被拍卖”等案例较为典型。


然而,大概90%以上的法拍酒店都会流拍,最好的情形也基本就是以起拍价成交。当酒店被摆上拍卖货架,基本就是在“甩卖”,二拍、三拍之后才有机会成交…




如杭州萧山五星级酒店金马饭店经历了三次上架后才被拍出(评估价为8亿6700多万,经历了“一次撤回和一次流拍”,第三次拍卖较前两次降价360万,仅有1位买家缴纳1.4亿保证金参拍,最终以起拍价7亿1600多万成交);


烂尾四年的常德希尔顿酒店,于今年6月第一次进入司法拍卖程序,评估价3.38亿、起拍价2.36亿,经历两次流拍后,在8月份还会开启第三次法拍,起拍价则是1.89亿。


这两年,酒店法拍变得越来越多,尤其是疫情影响的余波,让很多小酒店、老酒店经营不下去了(从法拍页面的实拍中可看到,大多酒店仍停留在上世纪的审美中,彼时的装潢已成了今日的老气,甚至不如那些不断推陈出新的经济型酒店)。


为什么法拍酒店会增多?


2020年11月,我国国内国际双循环经济初构,然后就是“内卷”时代的到来。伴随着小范围的疫情反复,“疫情”已经进入常态化。在这种情势下,酒店业也迎来新的变化。


比如大多数地方的入境游客,从以前的10%以上跌倒1%左右,国内游客占据了酒店旅游业消费的主体。在国外疫情依然严重的当下,这种状况或将会持续很长时间,与此同时,酒店业的消费市场也产生了极大的变化。


在成都出现小规模疫情反复现当日,酒店的预定量减少40%,随后依数据追踪,酒店的预定量又迅速回到了原有水平。


疫情带来的危机感倒逼着酒店业寻求创新和突破,此前国内一直无法推动休闲度假型消费的提升,但是疫情让休闲度假成为消费者的消费日常,消费者的升级也在促进酒店业进行产业升级。


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不晓得与疫情的关系是直接还是间接,酒店业有了更多元化的发展方向,反正社交型酒店、电竞酒店、音乐酒店、疗养酒店、艺术酒店等特色酒店兴起了,与“疫”俱进了。


那些不能与“疫”俱进的酒店,就被摆上架拍卖了。


现在“拿地”也越来越难了,也不排除有些房企会通过法拍酒店这种不良资产,来迂回地“拿地”。


法拍酒店的一些特点



这些被法拍的酒店中,大多地段偏远。


酒店集团们往往聚集在华东、珠三角等地区,即使是西部的市场,也沿着重点城市密布。相比起来,被法拍酒店所处的城市,大多是东北、西北、西南等并不知名的城市。


被法拍的酒店或是在城市中所处位置偏远,这些酒店基本位于县城乡镇等真正的下沉市场。


2020年相较于2019年,我国至少减少了10万家酒店,其中95%是单体酒店(法拍酒店里大多就是单体酒店)。


一线城市、副省级及省会城市的客房连锁化率分别为 37.5%和 27.9%,而其他城市连锁化程度仅为17.5%,尚存大量单体酒店。


据统计,超半数酒店,都是普通单体酒店,这些单体酒店成为疫情危机中首当其冲的受害者。在疫情里,单体酒店在去年1至9月份累计亏损金额达到正常年份现金利润的2倍。


对于热衷于下沉市场的酒店集团来说,这些单体酒店,都是潜在的扩张对象,然而,酒店集团的下沉速度,还追不上单体酒店倒下的速度。


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有些法拍酒店只是“换主不换牌”。


如今年3月,肇庆的老牌五星级酒店奥威斯酒店由东莞瀚俊置业有限公司以5.45亿拍得,与首拍相比,降了1.36亿。


奥威斯酒店再日常经营上并没有太大问题,也有不少好评,之所以被拍卖,只是由于股权人出现财务状况。据一些资料,酒店新业主,早在2003年便进入了高端酒店业,已经熟悉酒店的管理运营;


法拍对于这家酒店的运营,并没有造成太大影响,即使在换主后,也没有换牌。


有些法拍酒店则“换牌经营”。


如在2020年底,乐山盘龙开元名都大酒店经历了一次法拍,以2亿的价格,由成都鼎祥瀚博文旅投资有限公司拍下,乐山瀚博盖亚酒店管理有限公司恰好是其旗下子公司。


到今年1月31日,乐山盘龙开元名都大酒店管理协议到期终止,由乐山瀚博盖亚酒店管理有限公司负责管理酒店,酒店名称也被修改为乐山瀚博盖亚大酒店。酒店标的物的换牌,是业主实现自我品牌发展的一部分。


对于获得酒店物业的新业主来说,如果酒店品牌在当地并没有多大影响力,换牌几乎成为必然。


如果是普通的单体酒店,新业主的选择,要么换一个酒店名称,要么走连锁化道路,觅一个合适的品牌加盟。而如果酒店标的物本身就有加盟的酒店品牌,剩下的合同期,无疑是新业主与品牌之间的重要磨合期;品牌能够持续经营就会持续经营,实在难以磨合或有其他目的的,就会换牌。


总之,“不良资产”收购容易,处置经营则难,常由于宏观金融政策的调整,许多抵押物看似估值很高,也很可能随着去杠杆的推动大幅缩水。


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