不少房产巨头已经涉足医疗领域,来聊聊夕阳、暮年、养老、地产、老年、保险、金融……

2021-10-09 14:00:09 admin 1

引语

Career In Business

到达人生夕阳暮年的路径有很多,其中一个较为理想的版本是:其为人也,发愤忘食,乐以忘忧,不知老之将至…

而对待老年人的一种极致用心做法是(仅是其中的一种):劝老年人要有节制、端庄、自守,在信心、爱心、忍耐上都要纯全无疵…

“夕阳、暮年、养老、地产、老年、保险、金融”这些词里没有一个能准确、具体地描述“临终状态”、“寿终正寝”甚至“殁后世界”;话语的程度往回收一点,这些词都与“如何能颐养天年”紧密渗联在一起(想想某富豪曾花14亿延长寿命11年的新闻)。


[“三支柱”养老保险体系]


我们常听到的“第一、二、三支柱”养老保险,三者有什么联系与区别?


从1990年代至今,我国已经探索建立了以第一支柱基本养老保险为主体、第二支柱职业养老和第三支柱个人养老为补充的多层次、多支柱养老保险体系。




我国养老保险体系建设的重心一直在第一支柱,第二支柱、第三支柱探索起步较晚,多层次养老保险体系发展还很不均衡。第一支柱基本养老保险制度已经比较健全,第二支柱逐步发展完善但人口覆盖相对有限,第三支柱还处于起步阶段。


随着我国人口老龄化程度的加深以及经济社会发展水平的提高(通胀大概率会持续加深),三支柱发展不均衡的现状越来越难以适应可持续发展的需要,发展第三支柱养老保险变得刻不容缓。


[“个人税收递延型商业养老保险”试点工作]


在推动发展第三支柱的过程中,“个人税收递延型商业养老保险”曾是一项重要的试水。


2018年5月,我国在上海、福建(含厦门)和苏州工业园区分别试点实施了“税延养老险”政策,对试点地区个人通过个人商业养老资金账户购买符合规定的商业养老保险产品的支出,允许在一定标准内税前扣除;计入个人商业养老保险资金账户的投资收益,暂不征收个人所得税;个人领取商业养老金时再征收个人所得税。


截至2020年末,试点税延养老险业务累计实现保费收入4.3亿、参保人数4.9万人,与预期还有一段距离。


未来,有关机构必定会结合2018年税延养老险试点的经验,推动建立以账户制为基础的个人养老金制度,账户封闭运行,用于缴费、归集投资收益、缴纳个人所得税等,参与人可在账户存续期内自主选择投资合规的金融产品,个人养老金原则上是退休后才能领取的,必要的提前领取制度也可期待。


为满足不同群体需求,扩大第三支柱投资的产品范围,合规的银行理财、储蓄存款、商业养老保险、公募基金等金融产品肯定也会被纳入第三支柱投资范围。


银行、基金、保险等金融机构有自身的行业特点,有各自的条件,可为第三支柱提供真正具备养老功能的金融产品(商业养老金融正在路上)。


对于城镇职工基本养老保险的改革,可模拟四种改革情形,包括模拟延迟退休、降低缴费率所带来的影响以及预估政府补贴的总额(如下图,基准运行参数与四种可能的改革方向)。




我国“十四五”规划已经明确提出将“实现基本养老保险全国统筹”、“实施渐进式延迟法定退休年龄”。这意味着有4年左右的过渡期,时间点在2025年左右。


提高法定领取养老金的年龄,已经刻不容缓。


地产涉足“养老”必定也要介入“医疗”


对于老年父母的忧心,唯有疾患是最切肤的。人一生里75%的医疗费用都花在了最后的治疗上(呼吸机、营养液、护工等),“卧病在ICU病房”可瞬间耗尽一家的全部所有。


退休养老的生活质量肯定与医疗资源分不开,岁数摆在那里,身体上必定有或多或少的毛病(人一旦得了重病,将会在他自己的死亡事件中发现“某种伟大的健康”,并从中体验到“人是一种必然会被超越的东西”;这种“超越”也是某种向其源头的复归:治疗、治愈的过程,即是按照生命的内在性力量重新对自己的认肯)。


万达、恒大、万科等房产巨头已经涉足医疗领域,于2017年我国地产行业已经在健康产业的投资高达3000多亿。


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地产介入医疗,通常有三个模式——赚“地”的钱、以“医”收租、赚“医”的钱。特别的,房企需加强与税务机关的沟通联系,争取在税法的理解上与税务机关取得一致,尤其在某些模糊和新生事物上的税收处理要能得到税务部门的认可。在选择税收筹划方案时,切不可把眼光仅盯在某一时期纳税最少的方案上,能找到实现整体效益最大化的税收筹划方案为佳。


地产企业以产业园的形式孵化医疗行业,做出差异化的医疗器械产业园;或者,互联网医疗和AI与地产模式相结合,互联网人工智能医疗应用到C端,满足房地产C端需求,提高用户满意度。比如社区医疗、Medical Mall 、社区养老、医生集团等模式,深受大家的青睐。


养老地产项目当然是有风险的,对“养老地产项目投资风险”分析一般涉及市场调查和财务数据资料等。这个服务性行业,主要可变成本是人力成本,许多项目都涉及劳动力的使用。如律师、金融人员和舞蹈人员等,属于较高层次的劳动力,需要一定的专业技能和素质,这些劳动力的涨价会带来成本的大幅上升,收窄利润率。


稍微赘述几条关于降低融资风险的陈词滥调(如今不管做任何项目,都需有“搞钱”的能力了):

将风险分散,通过多样化的方式,将融资风险尽量减小,通过多种融资渠道的结合来实现风险最小化;准确地将融资的方式分配到短期和长期中,确定最佳融资期限,提高融资效率,避免不必要的融资风险;在选择银行融资时,充分注意各银行间不同的信贷政策,选择最为有利、最为优惠的银行;通过利率互换和套期保值等方式,运用多种金融工具,将不确定的风险转化为较为确定的成本,从而根据自身的状况做出准确的决策。


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