深圳的房价,已经魔怔了!且看个究竟…

2021-06-30 16:47:41 admin 2

混沌的深圳楼市

深圳以前的房价,似乎还是能让人“看懂”,起码是有迹可循的。房价体系是阶梯形的,能给人一个“高低递减”的直观印象:“南山、福田”为一个梯队,“罗湖、龙华”一个梯队,“宝安、龙岗”一个梯队,“坪山、大鹏”一个梯队。


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如今呢?则是混战时代,一片混沌。


有鉴于这种混沌现象,深圳于2019年7月开始,就不再公布楼市均价,因为不能反映市场真实情况。


楼市平均价格这项“晴雨表”(包括住宅、商业、办公楼在内,深圳全部类别的一手房产相关的成交均价、成交总金额的价格信息,以及依面积区间分类的成交均价、总金额),在房地产信息平台上都看不到了,没有“官方数据”了。有关市场情况,以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。


然而深圳的调控力度是不减的,豪宅线、731新政、715新政……政府调控房价,调控的并不是房价的水平,而是房价过快的增速。


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调控的是过快的增速!这是因为房价增速过快会导致财富差距过大,不利于社会的繁荣安定,也不利于经济和社会的持续进步。


深圳的楼市、房价,不管怎么想、怎么研究、怎么分析,其实都很难搞明白的。一个人,如他想走“地狱模式”其实也很容易,他只要把深圳的楼市、房价研究透彻了,说不定就能得个像样的经济类奖项。


话说回来,“意义”不就是建构出来的吗?土地在,城市在,人口在,楼市也在。有成交量就有房价,价格一旦成交就立住了。如深圳西部的楼盘,是最具有想象力的,卖家愿意卖多少,它就值多少;买家愿意出多少,它就值多少,价高者得。


深圳的房价呈现“多锚点、零星高点”

深圳如今的房价呈现“多锚点、零星高点”的态势。有许多组团已经出现了,比如后海(11.9万)、前海(12万)、宝中(13.1万)、光明(4.8万)、沙井(6.4万)这五个区域,形成五个中心、五个组团、五个价格高地,房价由这五个组团区域向外层层递减,辐射开去。


房价的“辐射”作用,意味着“参考”、“看齐”、“带动”房价。


宝中均价13.1万,辐射碧海的9.6万,新安的8.9万,进而辐射西乡的7.7万。深圳湾最新均价是20.6万,宝中最新均价是13.1万;这些价格在当前是不值的,这是个已透支的价格,包含了“想象未来”的价格。


房价稍微低一点的的区域,肯定会对标紧邻的区域,你那里已经10万一平了,我这边“未来”也要10万一平。市场参与者的心态普遍是这种心态。


这个“心态”跟另外一些常见的心态是不同的:你房价高达20万一平,“与我何干”,又不是由我来交易买卖;你得病了,“与我何干”,又不是我得病...


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此外,深圳的学位房也已然自成一个体系。学位房只能靠自己拉动自己。香蜜湖安托山的豪宅,福田、罗湖、龙华、龙岗的“学位房”组成了自成一体的房价高地。香蜜湖与景田,一路之隔,一个15.6万,一个8.7万,价差近一倍;带名校的华强北与不带名校的华强南,一路之隔,价差5万。


福田的学区有多夸张?双重点:深圳实验小学+深圳实验中学。这个优质的学位组合,只有国城花园、南天二花园两个小区才可以上。如国城花园曾出现88平米的两居室,售价1800万,单价突破20万/平米。


房产逐渐在剥离投资属性

房产已经逐渐在剥离投资的属性(房住不炒)。注意,只是“投资属性”,房产的经济、金融属性是怎么也抽离不掉的,房产业从开发、建造、销售等等整个流程,无不需要融资、负债。


直白一点讲的话,“剥离投资属性”其实是谨防“投机”。


深圳房地产吸引了全国乃至全球的炒房客,他们的存在令人又憎恨、又羡慕。没买到房的人,恨他们把房价炒高了;跟随他们一起炒房的人,又无比庆幸,这就是现在很多人矛盾的心态。只不过在这些炒房的人中,有成功套现的,也有人正在为炒房买单的。


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狂热的投资氛围,使得“房价值不值这么高”已经不重要了,俗话说“看热闹不嫌事大”。助长金融市场狂热兴奋的因素有很多,其中有一些因素极易被人们遗忘。不论是在我们这个时代,还是在过去的时代,即使有人注意到也不会在意。


其中一个因素是:人们在金融投资上的记忆极其短暂。过去那些金融投资大灾难,投资人很快就完全遗忘了。同样的或者非常相似的情形再次出现,有时距上一次发生才过了短短几年,却受到新一代投资人的一片欢呼。


新一代投资人,通常很年轻,总是非常自信,称其为卓越的重大创新发现,会改变金融世界,甚至改变整个经济世界,却不知道这种事情在历史上造成了金融大灾难。


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在金融领域里,“历史”所占的分量简直无关紧要(只留存于学院、学理中)。过去的经验只是记忆的一部分,被年轻人鄙视为老古董们的避难所,因为老古董没有见识,欣赏不了“现代金融世界”不可思议的神迹。


比如美国当年的网络股泡沫,结束短短几年之后,市场中就开始出现导致次贷繁荣兴起的事件。美国导致次贷危机的事件,提供了一个典型案例,说明周期过度摆动是如何建立在错误的基础之上的:美国的一些主流意见是让更多的人拥有自有产权住房,会带来更多的好处。


那个时候的美国,负责发放抵押贷款的联邦政府机构得到了上层的指示,开始大幅放宽抵押贷款条件,买房人拿到房贷更容易,拿到的房贷也更多。


利率下调,每个月还的利息少了,每个月工资收入供得起房贷的人更多了,这也意味着更多的人买得起房了。更多人买得起房了,抵押贷款也更容易拿到了,导致买房的人增多,房子的需求也开始增长。需求增长导致房价明显上涨。


“房价长期只会涨不会跌”本来不符合历史事实,甚至是谬论,而当房价一直在涨,却成了人人接受的真理。信它的人越多,就会有更多的人买房,他们害怕再不买,房价就又涨了,结果推动房屋需求进一步增长。


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更多的大话空话随之流行起来,比如“绝对不可能会有全国性的抵押贷款违约浪潮”,由此导致市场普遍接受抵押贷款支持证券可以作为投资的首选,特别是金融机构投资的首选。


想想现在深圳的房价,从现象上来看,会不会与上文提到的情形“有一点点雷同”?


当然,我们完全相信:深圳的楼市是稳健的、健康的、可持续的。

祝顺利!


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