深圳小产权是否接近夕阳产业了?“最后的晚餐”还能持续多久?

2021-06-17 16:26:46 admin 4

近期传出,深圳有投资客大量囤货炒卖小产权房,开发商将小产权包装成“商品房”后售卖(甚至还上了央媒报道)。


及后,“大浪街道经济服务办公室”要求各股份合作公司不得进行小产权房交易;统计报送辖区内售卖房产中介情况;中介门店被相关政府单位查封等。

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至少今年之内,深圳小产权都会是热点。


新政的推波助澜


今年3月实行的“深圳经济特区城市更新条例”明确了:在旧改项目立项之前,就要先房源确权,即使购买了,也是长期持有的过程;而对于已立项的,政策细则上也会要求在某个时间点之前,就要对这些小产权房产进行确权。实质是堵住“小产权房炒卖的漏洞”。所以说,至少今年之内,深圳小产权都会是热点。


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“城市更新条例”规定,“城更”中的旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%(“双95%”),且经区人民政府调解未能达成一致的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,区人民政府可以依照法律、行政法规及该条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。


“条例”的执行带来最大的改变是,有更多的“城更”项目可以启动实施了。大量项目被新法激活时,它们之间的竞争动力就会迸发出来,很有可能催生一批符合城市空间治理改革方针的城市新型综合体。


如符合深圳产业政策的智创产城综合体和高教科研综合体、顺应深圳实施消费升级的文商消费综合体,以及符合深圳大力发展保障性住房的保障住房综合体…


小产权交易,每一步都是“雷”

几乎是步步惊心


深圳住房类型相对复杂,有商品房、公寓、城中村房、工业宿舍、单位自建房、保障房、安居房、人才房等,其中城中村房就是小产权房,总量超过500万套(想要一文搞懂深圳小产权是不可能的,想要一时就搞懂,也是不可能)。


深圳刚需太难了,商品房买不起,小产权不敢买。小产权房市场大致有两种类型,一是潜在旧改范围内房产,属于回迁房类,这类目前投机炒作的比较多;一是非旧改房产,购买后主要是为了居住。


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深圳常住人口持续的增加带动了旺盛的购房需求,而由于商品房占比住房总量较低,导致刚性需求进入小产权房交易市场。有很多买家购买小产权房是为了居住,客观上也是对深圳住房需求的有效补充。


也有一种声音认为:探索将小产权房纳入公共住房保障体系。想要对深圳小产权房产进行确权,有一句很贴切——雄关漫道真如铁,而今迈步从头越。


早期挣到第一桶金的一手房东们,有不少已经搬到国外潇洒,享受退休生活了,现在深圳农民房的实控人可能在二房东、三房东那里…


深圳小产权的一些特征:大多处于“合围小区”(整体格局是“星罗棋布”),几乎每天也是在搞小型工程(“插花式”修修补补),不是建工属就是生态筑建局之类的部门在搞维修、测量等(大概是以“排除安全隐患”的名义),修下水道,修路挖路,修线路,修健身球场,修停车场,各种修…(历史的尘埃真压下来的时候,就是一座大山)。


深圳小产权房交易的“律师见证”

一般是无效的


深圳市司法局多次禁止深圳律师为此类房产(小产权房交易)做律师见证,深圳律师也极少给此类房产做律师见证。


坊间流传的律师见证,基本上都是盖的萝卜章,只是为了满足交易双方的心理需要,起到“形式上”的心理安慰作用。


正规的律师见证应该满足:与律师事务所签订委托合同,见证书上一定是有律师事务所备案的公章和经办律师的签名;律师事务所开具的有律师收费服务发票。


而我们一般见到的见证书上,盖的都是随意刻的某某律师见证专用章,甚至连律师本人的签名都没有。这仅仅是自己刻的一个萝卜章,无任何法律效力。


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经过历史遗留问题处理的农民房(深圳已经没有农村,但仍有农地),也就是已经取得绿本产权证房产,基于在法律上深圳市已经全部是国有土地的这个大前提下,法院一般认定买卖合同是有效的。合同有效并不能解决所有的问题,合同有效也不能够办理过户登记,碰见拆迁需要注销原来的房产证,还是绕不开原来的产权人。


原来的产权人把房子卖掉以后,名下仍然登记的这套房子,还会影响原产权人自己的购房资格。


法拍小产权(私宅、农民房等)

不是高手不要碰!


对有绿本房产证农民房或申报过历史遗留违法建筑的房产,最大的风险是原产权人或申报人对外欠债,房产被法院查封拍卖。


买受人提出的执行异议,通常会被法院以买受人购买时存在主观过错而驳回。而对于没有经过处理的农民房,最大的风险是丧失占有使用权,碰见拆迁时,通常以房屋的最终实际占有使用人为房屋权属人。


投资此类房产搏拆迁,也怕遇见土地整备,许多人前两年投资光明凤凰村的此类房产,就碰见了政府土地整备,补偿价格比购买价还低。


深圳绿本农民房法拍后,相当于法院已经“确权”,要求不动产登记中心配合过户,买受人拿着“拍卖成交确认书”和“执行裁定书”到不动产登记中心过户,但不动产登记中心没有给绿本过户的程序,只会在系统备注,并给买受人出具“司法裁定过户备注”,备注中提到原房产证作废,待办理转移登记。


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不动产登记中心甚至还会驳回法院的过户要求——根据“深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定”,除市政府另有规定外,违法私房确认产权后不得买卖。因该协助执行事项不符合上述规定,所以暂无法协助执行。


此外,查档还是可以查得到该绿本,产权状态是已查封,权利人还是原业主,因为过不了户,只能一直显示查封状态。很多人以为法拍绿本农民房后和商品房一样强制过户,这是错误的,实际上不能过户。


只有一种情况下可以注销绿本,那就是拆迁。


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