深圳小产权交易如似“老屋迷藏”,极富戏剧性、争议性、江湖性

2021-06-17 16:23:26 admin 4

关于深圳小产权纠纷的案子有很多(已经有无数双眼睛正紧盯着深圳小产权),在裁判文书网就能查到(属于原汁原味的记录,抛光了法庭对辩的剑拔弩张)。


深圳小产权房纠纷涉及“行民交叉”,民事纠纷因个案的差异性、复杂性,缺乏统一裁判规则,导致同案异判的情况远远高于其他同类案件,需要爬梳比对,甚至要在“暗渠”里摸索…


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一宗小产权房纠纷案

如深圳宝安某区47号的一套涉案农民房,由蔡某从陈某处购得(2012年10月,蔡某与陈某签署“房地产转让合同”,以2100万购买并支付了相应款项);蔡某已付清了全部购房款,并对涉案房产实际占有(涉案房产为历史遗留违法建筑,为陈某所建并进行了历史遗留违法私房申报登记)、使用(意味着已经在居住了)、收益(意味着已经在收租了);案情皆因陈某拖欠曾某(卖方债权人)500万借款,经法院判决进入执行阶段,陈某因无力偿还,涉案房屋被曾某申请查封(2012年6月,因无力偿还借款,陈某以书面承诺将涉案房产全部折抵给曾某)。


蔡某花了2000多万买的房子被查封,肯定不同意啊,提起了诉讼,而且是两次诉讼,每次的案件受理费都要14万多…由于涉案的房产系历史遗留的违法私房(其实“历史遗留违法建筑”这个提法也很耐人寻味,“建筑”是死物,怎么可能违法,违法的肯定是活人吧),依法尚不能进行交易,亦无法办理房屋登记过户手续,依据当时的证据不能证明蔡某(原告)系合法的所有权人,即是说“蔡某与陈某签订的房屋买卖合同是无法律效力的”,故法院对蔡某的诉讼请求不予支持,被法院驳回了(房产纠纷总是聚焦在房子的权属问题,谁的债权更优先,以及哪个合同、约定的时效性更强更持久,具有更高的合法性等)。


当然,蔡某上诉两次,他的公平肯定是被牺牲了,去补别人的公平了。即便不能排除执行,同为债权,买家基于支付购房款,实际占有、使用涉案房产而要求卖家返还购房款赔偿损失的债权,也是优先于卖家的以及涉案房产无关的债权人债权的,因为买家债权是直接指向涉案房产的并已占有使用,而卖家债权人债权并不指向涉案房产,同时买家多年居住,对涉案房屋进行修缮加固,部分投入已经物化到涉案房产中(买家蔡某曾因涉案物业危楼被政府责令投资数百万加固),并且已经成为拍卖价款的一部分了…


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承接上文中案例的一个反例

反例也是多的,也有判决支持历史违建买家要求排除卖家债权人查封执行的案例,即判决买方胜,房子不能被执行…


法院的一般公告是:根据案情查明的事实,涉案房屋系村民自建住宅,合法性尚未经过行政处理(即是说没有备案,尚未持有“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”);买方与卖家签订“房屋转让协议书”后,买方已经按照约定付清了购房款,卖家也已将涉案房屋交付给买方占有、使用和收益。法院认为,虽然因涉案房屋的合法性有待政府部门行政处理,买方尚未取得涉案房屋的所有权,但买方系涉案房屋的占有人,对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,一审法院不得在该案对应的执行案件中执行涉案房屋。


理据如下:买方系基于合同关系公开、和平地占有涉案房屋,是涉案房屋的占有人,受物权法占有制度保护;在卖家未提出返还原物的请求并得到支持的情况下,买方对涉案房屋享有占有、使用和收益的民事权益;买方为受让涉案房屋支付了对价,即使卖家能够主张返还房屋,卖家也应当先将购房款退还给买方;与申请执行人某某的债权相比,买方对涉案房屋所享有的上述民事权益应当优先保护(即是说房屋买卖发生得较早,很可能之后卖方才卷入某宗案子,才牵涉到到该套房产);卖家已经收取全部购房款,作为被执行人,其财产并未因涉案房屋转让而减少(即是说卖家较为有钱,执行他的其他财产也可以,不必一定执行该套房产),涉案房屋转让并未损害申请执行人的债权,执行涉案房屋不符合公平原则…


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小产权的一个权属难题

小产权的权属问题,有一个难点就是“法拍绿本房”。是注销?还是过户?还是重新立案?历史违建因没有合法产权,导致权利人难认定,只要实际占有即可在城市更新时获得实施主体搬迁补偿;而绿本房则必须求助于卖家——证载权利人配合注销产证方能获得搬迁补偿,很容易被卖家反悔或坐地起价。


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到了拆迁阶段,到开发商那登记,城市更新政策规定开发商只有把绿本注销掉后和新业主签拆赔协议才有效,但不动产登记中心过不了户,法拍又不包含注销绿本的程序(不能过户);新业主要想获得赔偿,要么和开发商一起跟原业主协商配合注销,要么重新立案,让法院出通知书给不动产登记中心注销绿本。在“开发商—原业主—城更局—不动产登记中心—法院”之间多头跑…(只要有跑动,意味着成本,出场费、接待应酬费之类)开发商怎么认定业主?


一般的,无证的农民房,认最后一手业主;有证的,证载人和实控人一致就赔给证载人,不一致的,有遗嘱按遗嘱办,没有遗嘱的,按法定继承人顺序分配;绿本房已经交易过的,务必找到证载人公证给开发商注销绿本(公证给个人没用),若绿本证载人已经去世的,由绿本法定继承人公证签字注销,即使实控人已经签字,但还是需要证载人配合签字注销,找不到证载人的话,可以测绘、拍照、留档后简易注销,等今后证载人来认领;猪肝本(房屋所有权证)是否有效,以不动产权登记中心系统查询结果为准,如查询无果,则可视为无证处理,如查询有果,则需按有产权证情形进行相关确权工作。


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结语

任何一个案子或者故事本身其实并不复杂,总是关于某某,某有某种性质,某做了某事,某与某有某种关系,某造成了某种结果,如此这般…可以说但凡是“案子、故事”等,都是“单一”的(即上面提到的“某某”句),但讲述方式、叙述方式是“杂多”,直叙、倒叙、插叙、偏叙、间叙、长叙、短叙、正叙、反叙、乱叙等等…


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