聊聊深圳小产权纠纷的争议点

2021-06-17 16:07:59 admin 5

题记:法本法无法,无法法亦法,今付无法时,法法何曾法。


“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑”,基本没有产权证明,只有“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”,在发生买卖、租赁、析产、侵权、拆迁、执行等纠纷后,这个“收件回执”几乎是不能作为权属证明的,甚至不能证明存在关系,需进一步举证申报材料、权属来源。


深圳违法建筑(含农村城市化历史遗留违法建筑)体量大,灰色交易频仍,未经政府处理,涉及的买卖纠纷,一般情况下法院不会受理。


实践中,遇“城市更新”(市场主体单独实施的拆除重建类),“违法建筑”身价倍增,催生原业主售后毁约,甚至赶走买家、单方与开发商签订“搬迁补偿安置协议”的情况,常常发生。


1.jpg


那么,遇此情况,买家是否有权以“实际权利人”身份起诉要求开发商直接与自己签署“搬迁补偿安置协议”?


2.jpg

且看下文一一道来。


“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”是个什么证?是否“食之无味、弃之可惜”?


司法实践中,一致认为这个“收件回执”的性质仅是“一纸收据”,不能证明权属关系,甚至不能证明持有人与“历史违建”的建造、占有关系。


3.jpg


“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”只是一种证明收到申请人递交“农村城市化历史遗留违法建筑普查申报材料”的方式(意味着只是受理了而已),并非对涉案建筑所有权、使用权等进行确权,对持有人的权利义务不产生实际影响。


“收件回执”不但无法证明“历史违建”的合法性,恰恰相反,可以证明在未经行政处理、依法确权之前,其本质还是违法建筑,租赁合同统统无效。


这类案子的涉案房产如没有取得产权登记,亦无合法报建手续;在其进行历史遗留违法建筑申报后,如尚未经行政处理完毕,亦未取得临时使用许可证明,仍为违法建筑;于是,涉案的“房屋租赁合同”或者“租赁厂房合同”及相关的“补充协议书”等,均为无效合同。


举证关键在于“延伸举证”:“收件回执”里面的申报材料才是权属证明资料,当事人举证不应止于“收件回执”,而应对其背后的申报材料及其形成过程进行搜集举证。


根据“物权法”相关规定,物权可以因合法建造的事实行为设立,故建造人应当保留建造资料(如施工合同、工程款支付证明等),并在诉讼过程中举证;购买人购买时应要求出卖人将该建造资料一并提供,并完善转让协议,一旦涉诉,一并举证。


“收件回执”本身在诉讼过程中虽然没有太大的证明作用,但因其背后的“形成原因证据”在确权处理、旧改拆赔方面具有推定权利人身份的重要作用,一旦发放对象错误,要尽量予以纠正。


“案由•法由•理由”

实践中,法院是这样划分管辖范围的(“行民交叉”)——


例一:某A提交的“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”,只能证明某B曾提交申报表和当事人身份证明申报普查,不能证实购地和建房事实,不足以证明与被诉行政行为(深圳某区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室向某C核发“深圳某区历史遗留违法私房处理证明书”的具体行政行为,该行为系确认涉案房屋已按历史遗留违法私房处理完结,可到房地产权登记机关办理产权登记的行为)有利害关系(这种官司的难度可想而知,一旦胜诉可要求“行政赔偿”了)。


例二:一审期间,某D公司提交的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、深圳某区“清无”疏导临时场所检测鉴定备案证明书等证据,并不能证明涉案房产取得建设工程规划许可或是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;二审法院依据“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”的相关规定,认定某D公司与某E公司签订的涉案租赁合同及补充协议无效,并无不当。


4.jpg


买了“违法建筑”,之后“城市更新”要拆迁,“卖方却反悔了”,那么买方能否起诉?要求开发商与自己签署“搬迁补偿安置协议”…


例三:某M主张其通过与案外人某N签订“房产转让协议书”而成为涉案房产所有权人,并据此提出确认其为被拆迁人及要求与拆迁公司签订合同的诉讼请求,其诉请的前提在于确认其系涉案房产的权利人;但根据某M提交的证据,涉案房产位于深圳市某栋住宅楼第7层,而“个人建房申请报告表”及“建筑许可证”均载明批准建设的房屋仅为3层,故其主张权利的涉案705房并未经过批准而建设;该案并无证据证明行政主管部门已就该不符合规划的建设行为作出处理,在行政主管部门就涉案房产的合法性作出认定之前,法院无法对涉案房产的归属及权益作出处理,某M可待涉案房产合法性确认后再主张权利;一审驳回某M的起诉并无不当,法院依法予以维持。


解析例三:“违法建筑”的买家起诉,要求与开发商签署“搬迁补偿安置协议”,无论程序上(要求签署“搬迁补偿安置协议”隐含前提为确认买家系搬迁物业权利人,而由于违法建筑的土地、规划违法行为处理机关均为政府,合法性由政府认定,不属于法院民事诉讼案件受理范围,故而起诉后法院会不予受理或裁定驳回起诉),还是实体方面(合同自由原则,包括缔约自由和内容自由),其实均不可行,解决之道或许只能“占有”。


5.jpg


无论与谁签署“搬迁补偿安置协议”,开发商都必须拆除搬迁物业,以便推进城市更新,在买家实际占有的情况下,为防止拆除出现障碍,开发商基本不会与卖家签约。


于是,“占有之”对于买家来讲至关重要,即:违法建筑买家遇城市更新唯一有效可行对抗原业主和开发商的手段就是对违法建筑物的实际控制权——占有(形式占有与实质占有):钥匙在手,关于房产的一切证件在手,确保安全,一旦失却,鸡飞蛋打。


电话咨询