人才住房的游戏规则正在变

今年2月底，深圳住建局向已批准建设的人才住房项目下发补充通知，调整人才住房申购条件。

——申购人才住房，分两个队列确认申购条件。

第一队列保持不变，符合优化后的申购条件的申请人进入第二队列。

第二队列的申购条件为：申请人具有深圳市户籍，在深圳缴纳社会保险累计3年以上，配偶、未成年子女不受户籍限制；

申请人为单身的，应当年满30周岁。其他条件按原版配售方案执行。

补充通知体现了一些新调整——

申请人为单身的，应年满30周岁；原申请条件要求单身居民提出认购申请时，应在“配售通告”发布日年满35周岁。

原申请条件，要求申请人、共同申请人均具有深圳市户籍；现仅要求申请人具有深圳市户籍，配偶和未成年子女不受户籍限制。

符合优化后申购条件的申请人将进入第二队列，采取公证摇号方式分别确定不同队列认购申请家庭的选房排序，第二队列的认购排序位于第一队列之后。

“具有全日制本科及以上学历”“参加深圳市社会保险累计缴费3年以上”“申请人、共同申请人在深圳市未拥有任何形式自有住房”“单身居民、2至3人家庭可申请两房户型”

“领军人才、4人及以上家庭可申请两房或三房户型”等申请条件，未作调整。

该次人才住房申购条件调整，是根据第一批次人才住房配售后的效果而调的。

2022年11月，深圳推出首批人才住房，涉及宝安、光明、龙华的6个项目、4422套房。

人才住房的售价相当于市场价六折，如龙华的星河开市客环球商业中心配售均价为4.49万/平米，周边楼盘价格大多在7万/平米以上。

彼时，市场翘首以待，以为会热销，结果却翻车了。

从登记人数来看，深圳首批人才住房终审合格认购申请家庭共14810户，中签率不足30%。

至选房结束，首批4422套人才住房仅有1930套被选定，去化率43%。区位偏远的，销售更不景气，大鹏新区安居君兰湾府仅售出23套，去化率4.06%。

至于人才房和安居型商品房，是否会合并归在国家“共有产权住房”的模式中，大家可拭目以待。

符合条件、有需求的购房者，大可现在就去轮候人才房了。

人才房虽然有折扣，但不少人还是觉得房价依然很高很高。

主要还是深圳这座城市，仍在快速发展，基础设施建设仍然如火如荼。

以地铁为例——如何修成昂贵的地铁，又如何运营和维护？

秘密在于人口的密度和流量，以及背后的经济活动的密度和流量。

一条地铁线，如有很大的客流量，就说明这条地铁线是被需要的，地铁的成本就可以通过流量来分摊掉。

这个分摊不仅仅是地铁票，还包括地铁沿线的资产的升值。

比如，地铁沿线特别是地铁口的房子会很贵，政府通过土地出让金和税费，很容易筹集到大量的资金。

再比如，地铁站出口附近，是客流量很大的区域，有客流就有商业，这些商业的区位好、利润大，租金和税费也就高，这也是政府的收入来源。

所以，像地铁这样昂贵的基础设施，只有规模较大、有足够客流量的城市才能负担得起。没有人口就没有流量，昂贵的支出就无法分担。

比如说在农村，修了地铁没几个人坐，就白白浪费了。

对于人口密度低的农村而言，公交车、小汽车是更合理的交通方式，可以满足农民进城的需要，成本低很多。

而且，农村通往县城的公交车的班次不会太多，主要是因为没有足够的客流量，公交车的成本无法覆盖，或利润太低不愿意持续运营。

班次少，意味着农民朋友要算好时间，需要的时候不一定有车，也就是牺牲了时间与便利。因为随时满足交通需求的成本太高了，只能权衡成本和收益。

地铁的例子，表明了人口和经济密度的重要性。

没有人口和经济密度，地铁这样的基础设施就是不可行的。

其实，“城市”是一种成本分摊模式。

地铁这样的基础设施是好东西，可便利地提供准时、准点的交通。可是，好东西不一定能负担得起，只有人多的地方才负担得起，因为其成本可分摊出去。

人才房的申购条件为何说调整就调了，很复杂，此处仅观照到其中一种解释，如下——

要建议政府改进市场，市场必须有缺陷，而缺陷又必须有完全的(完善的)与之相比，于是我们看到，有“完全竞争市场”(又称纯粹竞争市场或自由竞争市场)这个讲法。

“完全”在哪里？“完全”，似乎就在于社会的边际生产成本等于社会需求者的边际用值。

“社会”一词很关键，因为社会成本不一定等于私人成本，而若这二者有分离，无效率的麻烦又来了，又要政府改进。

这是产权的问题。

撇开社会成本与私人成本的分离不谈，边际成本与边际用值相等满足了帕累托情况。

边际用值是消费者对一样物品所愿意付出的最高边际代价；

边际成本是生产者必须牺牲的资源其它使用的最高边际所值。若前者高于后者，增加该物品的产量对社会有利；反过来，减少产量对社会有利。

二者相等就达到社会的“至善”点。但二者怎会相等？

由“无形之手”的启发可知，价格可作引导。

消费者为了争取最大利益而把自己的边际用值，经过买卖的调整，与价格相等。

另一方面，生产者也为了争取最大利益，把产量调整而使边际成本与价格相等。

这样，消费与生产双方都看价格行事，达到的均衡点是所有消费者的边际用值等于价格等于所有生产者的边际成本。

这价格就是市价。

然而，这里头有一个难题。价格若高于边际成本，生产者可能有较高的利益。

解决这困难的一个办法，是使价格等于边际成本时，生产者会得到最高的利益。若价格等于边际收入，问题就解决了。

最简单的使价格等于边际收入的办法，是生产者面对的需求曲线是平线一条。

怎会有这需求平线？假设近于无数的生产竞争者，然后把向右下倾斜的市场需求曲线的一小点拉阔近于无限倍就是了。

这是“完全竞争”的故事，很迷人、很浪漫。

(感谢阅读，敬请指正)