房价与消费之间，是否存有正相关关系？

房价上涨是否能带动消费增速上升？

直观地看，购房者为房贷、为生活都已经焦头烂额，哪里还有闲情逸致去消费？

这里头，对“消费”的不同理解与认知是关键。

对于房价与消费的关系，至少有以下视角可资参考。

房价上涨，会带动商品房销售面积增速加快，似乎能拉动与商品房相关的商品销售额，如家电家具、建筑装修。

当商品房销售额的增速上升时，家电家具的销售额增速可达在10%以上；当房价出现地区间涨跌分化、商品房销售额小幅增长时，家电家具、建筑装修等消费额的增速回落(仍需谨慎的是，真实而不完整的事实，也可能造成相关的损失)。

房价上涨，会增加购房者的财产性收入，尤其对拥有多套房的高收入阶层的收入增长更有利。

如高收入者收入呈现高增长的话，甚至会带动高端消费增速呈两位数的上升，不必提那些高档白酒、香烟、豪华乘用车及其他奢侈品消费了。 

居民的消费行为不仅受当期收入的影响，还会受居民资产、财富变动的预期影响，所以财富的增值和减值也会影响改变居民消费信心和行为。

房价上涨时，财富效应会提高消费信心促使居民增加消费；房价下跌时，居民消费信心不足从而缩减消费。

房地产价格波动领先消费者信心指数大致有六个月。 

我国是否已经跌入了“中等收入陷阱”——国内60%居民的收入增速大幅低于名义GDP增速，从而拖累消费增长？

收入差距不断扩大、中等收入组的收入增速大幅低于GDP增速的问题，对于扩大消费是不利的。

我国居民中，中低及中等偏上收入组才是消费的主力，即我国的消费要靠60%的人；占20%人口的高收入组，尽管其收入增长较快，但这些收入有利于储蓄或投资率上升，不利于消费——基于边际消费倾向递减的原理。 

有一个似乎具有规律性的认知：当房价上涨时，由于收入效应、财富效应等，楼市会对消费有所带动，居民债务攀升对消费的抑制作用没那么明显；但当房价下跌时，楼市泡沫越大，房价跌幅就越大，居民消费受到的冲击也就越大。

从过去10多年来看，房价对消费的刺激效应是在递减的。 

过去10多年来，为了实现稳增长，政策上偏向于逆周期操作，经常打压或刺激楼市，尽管刺激政策会带来短期的经济回升和消费提振，同时又会扩大收入差距，这种收入差距扩大在长期化后还进一步地固化。

如今我国楼市政策的重心在防控风险，坚持房住不炒，防止房价大起大落，同时降低经济对楼市的依赖度。

新经济的比重，短期内不可能大幅上升，而人口老龄化日益严峻，人口出现负增长，要提高居民收入水平、社会保障及福利水平，似乎只能靠中央增加负债，加大民生领域的投入，或加大国有股权无偿划拨给社保比重，缩小社保缺口(上述表述也还较为笼统、宽泛，真实度是其中的一个关键，即特定条件下的真值概率或模糊意义的真值隶属度)。

居民的资产负债表已然受损，乃社会的基底，一端连接消费、一端连接生产，直接作用于整体经济的正常运转。

疫情期间，收入锐减与债务增加，使得居民资产负债表有一定程度恶化(如若任何事情都跟疫情扯上联系的话，好像也有点哪里不对劲)。

在国外，实行财政补贴家庭且明显降息的经济体，其居民资产负债表受到负向冲击较小，甚至还有改善的。

疫情持续时间越长，资产负债表损耗自然也越大。

资产负债表从受损到修复再到扩张，需要时日来消化。

居民信心的修复，则比资产负债表更缓，有效的总需求扩张政策不可或缺。

据相关预测，2023年我国居民消费增长在6%左右，剔除基数效应后，仍低于疫前平均水平3-4个百分点。

从历史经验来看，当居民资产负债率高出趋势水平，购房意愿会相应地回落。

短期内，居民的购房意愿或难有较大提升，除非后期政策能不断加码刺激。

新近的这轮楼市，供给端收缩较需求端更为明显，已开工但未售的库存同比降幅达历史最大值，叠加风险房企的危机处置仍较缓慢，行业有效库存更低。

低库存通常意味着房价，特别是一二线核心城市房价的上行弹性会较大。

这是令政府头疼的地方，如何划定政策放松的地域范围和政策的实施力度？

房价增长的简单计算公式：

房价增速=经济增速+通货膨胀速度

用这个公式，可拿来算一算数。

这个公式能解释我国过去20年的房价增速吗？能的。

过去20年，我国年均GDP增速为9.5%左右，通货膨胀为2.5%左右，加起来为12%。

房价每年增长12%的话，6年就翻一番，18年就增长8倍，20年增长10倍左右，这恰好和过去20年我国的房价增长幅度是差不多的。

从这个角度看，过去20年我国的房价增长并没有过头，符合一般的规律。

用这个公式,来判断一下未来的房价增速应该是多少。

假设未来10年我国的经济增速平均是4%，通货膨胀率每年是2%，那么加起来房价每年就应该上涨6%。

每年上涨6%，那么12年就会翻一番。

如果这样计算的话，10年后回头看，我们会发现今天的房价很低，就像今天我们看10年前的房价很低一样。

(感谢阅读，敬请指正)