管线——驯服自然的工具

2022-09-26 15:05:21 admin 9
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引语:永恒,是融有太阳的大海。

 

“城市”之所以拥具强势话语,在于能驯服自然


管线,是城市驯服自然的一种重要工具。

 

水电气等生活生存必需(生命线),都要通过管线才能传到居室里,使得人们不必风餐露宿;而管线的必经之路,肯定是要经过公摊面积的区域。

 

在住宅里头,常见的有地下管线以及地下综合管廊。

 

地下管线,一般指建设于地面以下的给水、排水、热力、电力、通信(含交通信号、公共监控)、燃气、石油及其他物料输送等管线、管沟及其附属设施。

 

地下综合管廊,则指建于城市地下用于容纳两类及以上城市工程管线的构筑物及附属设施。

  

城市工程管线,则指城市范围内为满足市民生活、生产需要的给水、排水、再生水、燃气、热力、供冷、电力、通信、照明、广播电视、交通信号等市政公用设施管线。 


附属设施,则包括用于支持管廊正常运行的消防、排水、通风、照明、供电、通信、安全监控等设施。

 

所以,公摊面积永远不可能取消的。

 

那些呼吁取消公摊面积的,大多还是业主委员会与物业公司之间的博弈。

 

任何商品房住宅都有公摊,自家居室以外的面积,包括走廊、电梯、物业用房等,都属于公摊面积。

 

住户不可能不坐电梯、不用走廊,这些公摊面积与私人的居室是黏合在一起的,不可分。

 

有些公摊面积比例较大的小区,楼梯宽一些,电梯大一些,走廊宽一些,就会显得高档、舒适。

 

公摊面积的比例,与居住的体验绑在一起。

 

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对于管线的管理


岁月静好,是因有人在替我们负重前行。

 

城市地下管线极其复杂,涵盖电力、水、燃气、通讯和交通等;深圳的管网更为复杂,基础薄弱,加上城市快速发展、轨道工程的大规模兴建,给地下管线的安全、管理带来严峻的挑战。

 

深圳市政管线总长超过2.33万公里,地下管线的密度大概是北京的3倍、上海的2倍;管线的类型比较多,除了热力、电力、排水、燃气和通讯等一般类型,有的甚至为深圳所独有,比如直饮水管线。


——规划国土部门会定期会同有关部门,对地下管线复杂地区和地下管线综合信息管理系统尚未覆盖的区域开展地下管线修补测(本文仅观照深圳的情况);

 

——在地下管线修补测验收合格之日起2个月内,将修补测成果录入市地下管线综合信息管理系统,并向城建档案管理机构移交修补测成果档案;

 

——地下管线权属单位,会将地下管线工程改建(含紧急抢修发生的管位变化或管线迁移)、扩建、普查、补测、补绘形成的地下管线工程档案,在工程竣工后3个月内向规划国土部门办理备案,在工程竣工验收后6个月内向城建档案管理机构办理工程档案资料移交;

 

——地下管线权属单位,会对建成10年以上的暗渠化河道、排水箱涵或者管道、燃气和石油等危险物料管线、高压电缆管线等老旧地下管线进行全面普查,采用声纳检测、雷达探测等技术手段查找可能出现地面坍塌、管内物料泄露事故的管网,制定并落实定期检查、更新改造计划;

 

——对位于企事业单位、居民住宅区、城中村等用地红线范围内,建成10年以上的自用生产、生活管线,由原农村集体经济组织继受单位、业主委员会或者受托的物业服务企业、市政管线运营企业负责日常巡查,发现可能出现地面坍塌事故的,及时组织更新改造。

 

看不见的一众管线,时时刻刻都在“流淌着”钱


比如某“物业服务合同”关于电费的约定:物业收费采用包干制,不包含公用电费;公用电费收取根据实际使用量按各户的建筑面积另行分摊,即路灯电费、公共用水加压水泵费按实际发生额向业主或物业使用人收取。

 

那么,据这个合同,公用电费仅包含路灯电费以及公共用水加压水泵费。

 

而那些“看起来”是公用的项目,则不应列入公摊——

地下车库照明、排水电费以及二次加压水泵电费,不属于公用电费,不应列入公摊;

 

此外,监控、路灯、道闸、电梯、广告牌、快递柜、水泵二次加压、门铃对讲系统产生的电费,不应列入公摊。

 

所以,这个“物业服务合同”就很关键了,需跟着合同约定走,有些物业会暗地里把上述“不应列入公摊”的项目也转嫁给了业主、住户,经过三、五年下来,累积的金额可达20万—30万,甚至更多。

 

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关于公摊的名目以及金额,始终是争议的焦点


年内,国内已有地区首次将新建商品房供气管网设施的建设费用纳入房价里(目前大部分城市的新房建设,红线内的燃气管网设施还是由燃气公司建设、维护)。

 

如将新建商品房的红线内燃气管理成本由开发商承担的话,随后计入房价中去,在房价中收了燃气建设费用,在安装之时就不得再收取相关的开通、调测之类的费用了。

 

这其实有一个优点——可能会引来竞争,有多家燃气公司向同一个小区供应天燃气。

 

开发商在核算成本时,与购房者是没多大关系的,并不会针对每一个具体的买房人(建安成本约占房价的30%,包含钢筋、水泥、砖瓦、管线、电梯等建材及建筑公司的成本、利润)。

 

公摊面积不可取消,但为了让买房人安心,相关部门可规定开发商在售房时标明自有面积和公摊面积是多少。

 

此外,公摊面积也可设置个浮动百分比,比方说上下不能超过1.5%,超过此标准,就要有一定的惩罚。

 

并且,公摊面积跟房价的关系其实不大,房价是由当前的总供给和总需求决定的,跟成本没多大关系。

 

如在买食品的时候,不能说定价里要去掉化肥、农药成本,定价跟成本的关系不大,只能根据有多少人想买、自己能出多少货。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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