坐上利率这台升降机

2022-08-19 14:47:20 admin 5
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引语:“预感”总是倏然临在,灵光乍现,如似一种确凿无疑的信念在瞬间萌生,又无法捕捉。

 

降息,直传到楼市


央行于8月15日开展4000亿MLF操作(含对8月16日6000亿MLF到期的续做)和20亿公开市场逆回购操作,满足金融机构需求,中标利率分别为2.75%、2%,均下降10个基点。

 

这是我国与美国政策分化以来,我国首次在美国的加息周期中进行降息。

 

央行“缩量+降息”,意味着当前稳主体、稳预期、稳增长压力依然很大,货币政策需持续保持适度宽松。

 

8月20日的新一轮LPR,预计将下调,5年期以上LPR下调概率或大于1年期LPR,房贷利率也面临进一步调整。

 

地产的原罪,作为替罪羊的地产总是被搬到台前。

 

地产不稳直接拖累了工业生产,重击了居民对于收入、消费的信心(然而地产巨头的高管们依然拿着顶薪,比如恒大某高管十年赚走了超过15亿…)

 

地产的拖累项,直指民生实体经济。下游地产需求不足使得利润受挤压,是重要导火索。

 

如非金属制造和黑色冶炼垫底,直接或间接受到地产走弱的拖累;建筑建材是非金属制造的主要组成部分,是地产的上游;黑色冶炼萎缩,与钢厂限产密切相关。

 

为何地产一直走弱?

 

就近期来看,主要是疫情(管控)反复、经济下行的阴影不散,就业、收入的不确定性较大,相对刚性的贷款买房成本又很高;烂尾断供、中小银行风险等事件,对楼市情绪、信心造成冲击。

 

7月,商品房销售出现二次触底——累计同比-23.1%,当月同比下跌10个百分点至-28.9%。

 

销售是房企资金的重要来源,直接影响拿地与开工,销售再次走弱意味着地产投资拖累经济的时间会更长、幅度会更大。

 

要稳地产、先稳销售,而要稳住销售最直接的方法就是降低购房成本,稳定居民的收入和信心。

 

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房贷利率,有个供需关系


当前4.62%的住房贷款平均利率依旧偏高(相对历史,还是相对其他类型的贷款),此轮将MLF利率下调10bp,意味着后续LPR的降息幅度会更大。

 

房贷利率的高低,有个基本的供需关系,如想要贷款买房的人增加,那房贷利率就会自然高,如想要贷款买房的人减少,那房贷利率就会不断降低。


过去,房贷利率较高的时候,大家之所以都抢着买房,因为房价上涨幅度远超房贷利率,既然买到就是赚到,哪怕在房贷利率较高的情况下,大家也愿意贷款买房。

 

现在经过一些列调控之后,房价开始下跌了,有的地区房价甚至跌回了三、四年前。

 

楼市向来买涨不买跌,现在买房的人开始减少,对于房贷的需求就减少,银行想要保住自己的利润,就不得不降低房贷利率去刺激购房欲。

 

于是我们看到,自去年以来,房贷利率不断降低。

 

银行本身并不能创造利润,银行的利润几乎都来自实体经济,实体经济增速较快的话,那银行相对的贷款利率也会较高。

 

据历史经验,房贷利率基本与经济增速相辅相成,如房贷利率低于实际的经济增速,大家就会感到房贷利率较高。

 

利息与房产投资


在现代金融社会,对利率、利息的使用,人们已经习以为常。

 

在信贷市场,好消息和乐观心理很快会引发贷款增长,投资银行家只要把潜在的借款人排好队,印好募集说明书,马上就可以发行债券,借款人买了债券就能把钱借出去了。

 

于是,借款人增长的热情,几乎马上转化为现实:对证券的需求增长,要求的收益率降低,贷款标准降低,贷款和证券发行规模增长。

 

但金融市场交易的金融产品是虚拟的,而房地产市场交易的房产是有形的实物,被称为“砖头和水泥”构成的世界。

 

“负债”是放大资产持有量的手段,也就是杠杆,能大大加快财富积累的速度。在房产投资领域中,敢于负债是最起码的前提条件。行话里有“擅负债者恒富”。 

 

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比如,开发商建房子要融资,购房者要按揭贷款,甚至要借首付款,即使在农村建房,也会向亲戚、朋友借钱。在拥有房产的周期里,注定离不开负债,注定要与利息赛跑。

 

大城市里房价上涨幅度较快,一定程度上就是由于银行和政府支持个人用房产抵押负债而造成的结果。

 

用贷款买房,是用利息换钱,只要投资收益超过利息支出,钱就有可能源源不断,因为投资会有收益。

 

关键是解决当下缺钱的问题(其实就是首付问题),把大额开销摊平致未来,随着年龄增长、阅历丰富、社会地位不同,还款压力会逐渐减轻。

 

最重要的是,房价上涨远比利息支出多,投资者实际上很可能不需还那些负债。

 

在投资中,利息相当于钱的价格,既然只是个价格符号,就没有真正意义上的高低可言,主要看对我们真实需求的帮助有多大。

 

利息高时候,对应的资产价格相应低,换个角度说,等到利息低的时候,房价也上涨了。

 

只考虑利息一个变量,很难占得到便宜,并且极易受伤。专业的房产投资者,主要是看回报,而不是看成本。

 

无论是自住房还是投资,“早买”似乎是唯一的技巧。

 

其实每一条投资意见,也仅仅是“意见”而已,我们需要迅速地试错、迅速地做出调整,因为金融领域“瞬息万变”。

 

附个基础图:

 

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(感谢阅读,敬请指正)

 

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