债台高高筑的房企

2022-06-13 14:27:12 admin 13
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引语:何者谓之几,天根理极微。
      今年初尽处,明日未来时。

除了爆雷,房企还要爆什么

——债券展期、年报延期…


房企的债务危机持续发酵。

2021年,房地产行业面临了超万亿的偿债规模压力。数据显示,房地产企业2022年预计到期债务9603亿,同比下降25%,偿债规模仍处于高位。

临期债券展期,已成为众多房企应对债务压力的首选。

比如,去年一直维持着境内外债券市场“零违约、无展期”纪录的金科股份,也正式宣布其“20金科03”债券展期12个月;绿地有一笔2022年6月25日到期的5亿美元、息票率6.75%的票据还不上了,先还“10%本金+利息”,展期到2023年6月23日再部分或全额赎回


据不完全统计,近一年内已有20家房企对旗下超35笔债券进行过交换展期。

此外,从2021年开始,多家“千亿房企”爆雷后,今年审计师在年报审计程序的执行上更为严格。


2021年报发布前,更换核数师的房企多达10家,同时,不少房企深陷流动性危机,经营情况或将恶化,业绩不佳,于是年报发布不断延期。

对于已经发布年报的房企,即便业绩表现还可,也有一半以上房企出现“增收不增利”。

利润不及预期,应该是部分房企延迟公布年报的重要原因。

楼市下行,债务风险频发,投资者惶惶不安,房企能否及时披露相关信息,对于自身信用极其重要。

不同经济部门的债务循环周期


以下描述极其平庸的紧,但对比火箭航空、基因生物工程、N维宇宙等领域,以下描述似乎深受普罗大众的认肯…

一般的,经济体由五个部门组成:企业、居民、政府、金融和海外部门。

不同部门的债务循环,对应着不同的经济周期表现形式。

企业部门的债务循环表现为产能周期,开始于企业对于未来赢利的乐观判断,如果收益率更高则增加债务,收益率低则减少债务。

一个典型的产能周期是需求端回暖,价格上升,企业对未来预期收益率上升,在内源现金流不能满足时,通过借贷扩大投资,产能上升,供给增加;然后供过于求,价格下降,利润下滑,企业预期转为悲观,开始减少借贷,去杠杆、去产能,直到下一个周期开始。

产能周期在不同行业之间轮流上演,如果产能周期演化为整体经济的产能扩张和收缩,则表现为“朱格拉周期”。

居民部门的债务中,最重要的是房地产按揭贷款,因此其债务循环往往与房地产周期联系在一起,房地产价格有着自身的运作周期,受到收入水平、人口年龄分布、城市化等因素的推动,周期较长。


在房地产价格稳定上涨的预期下,居民部门可同时获得租金收入、资本利得,同时负债指标得到改善,甚至获得更多的贷款来购买房屋,造成房屋价格上涨,形成一个正循环。

这是一个典型的“明斯基债务周期”表现,资产价格和负债水平相互作用,居民部门从对冲型越来越多地变成“庞氏型”,经济在繁荣中变得不稳定。

房地产是企业常用的抵押物,房地产价格上涨也会改善企业的负债指标,在企业和金融系统中形成正向反馈,使得越来越多的企业变成不稳定的投机型或者庞氏型。

政府部门的多重目标决定了其债务周期的决定因素较多(对于政府来说,社会生活里的一切事务全都是重要的),可以是政治周期中涉及的政府周期性地在控制通胀和减少失业之间权衡导致的债务周期变动,也可以是经济周期下政府逆周期政策导致的债务变动,等等。

金融部门是经济的投融资渠道,在债务创造中起到加速器的作用,所有部门的债务周期都需金融部门参与,可这样讲,金融部门的债务周期从属于其他部门。

随着经济全球化的推进,海外部门在开放经济体中的作用也愈发显著。

 

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房企的制度红利——新型城镇化,没有变


房企和相关产业链企业正经历着史无前例的缩表,给每个企业、每个价值环节、每位从业人员都带来了前所未有的冲击。

未来五年左右,房地产行业规模将保持在年均10-13亿平米。

城镇化依然是房地产行业的制度红利,未来五年全国城市人口将增长4500万以上,将带动14亿平米左右的增量购房需求,同时,改善性需求将持续释放。

这个制度红利,无疑来自于“城市”的强势话语。在城市里,有无数的发明者、工程师、劳动者来造就那些看似“稀松平常”的便利——自来水供应、电力供应、垃圾处理、道路交通、医疗服务等等,每个系统都需依托“城市”,都涉及无数的发明、建设、维护…

 

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地产进入了微利时代,每个企业的竞争力、优势各不同,能根据自身禀赋优势布局未来、顺势应势而动变的企业似乎可穿越多轮经济周期、实现长远稳健发展。

过去,地产乃“投资金融属性+地产生产制造属性”;未来,投资金融属性依然很难被剔除,生产制造属性将会强化,同时融入服务和经营创新属性。

未来,大概率是——少部分全国性龙头房企加上一部分区域聚焦的房企会持续留在地产赛道,从竞争、能力角度,找准竞争身位。

房企的组织变革也正在生发,未来行业良性循环的题中之义乃“重建信用、提升效益、重塑组织价值”。

各大房企正在重塑匹配行业新周期的组织战略目标——
未来,地产行业的业务模式可能更加多元,不同的业务模式、不同的战略组织都能够在这个行业中获取生存、发展的空间,行业会更加多元,一致的愿景为形成良好健康的生态,达到良性循环…


(感谢阅读,敬请指正)

 

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