又是第一!深圳现首次法拍新房!

2022-06-08 09:54:50 admin 153
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深圳首次法拍新房概述


直接通过法拍来打新?此前真是闻所未闻…

 

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(6月30日开拍的一批房源)

 

此次的几套法拍房,均为住宅,市场评估价均超过1500万,房屋面积大多为152平左右,产权人是宝能城有限公司,并已将该批房源抵押给平安银行进行融资。

 

平安银行与宝能城有限公司在司法途径的协调下达成和解,

协商方式是通过阿里平台进行资产拍卖且面向市场。

 

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(共有484套房产陆续被拍卖)

 

该批拍卖标的是一手新房,竞拍成功后按照法院公示的时间内支付尾款,并办理过户即可。

 

该项目为毛坯现房,拍卖成交后买受人应自过户法律文书送达之日起30日内到相关部门办理产权过户手续,一旦过户即可办理交楼入住。

 

此次法拍“不属于资产处置”,乃单套拍卖,不是打包债权,所有权没有变更,相关投资公司应该不会参与其中。

 

购房者需甄别市场上的虚假信息,不会有那种以喝茶费、服务费等名义声称有内部房源的交易,谨防受骗。

 

宝能城司法拍卖的唯一官方渠道为阿里法拍平台,公告显示了官方的咨询电话,在公告发出之日起至拍卖结束前的工作日预约看样、咨询(法院明确了负责清场)。

 

购买方式只有通过正规法拍流程(可委托辅拍机构进行助拍,法拍和新房购买一样可贷款,同样需符合深圳的限购限贷政策)。

 

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(其中一个标的物详情)


新房法拍的前提是房子必须得顺利竣工交付,能够办理过户、网签收房;“竣工备案的现房状态”对某些房企来说不是件易事;房企背后的债权债务关系要极度明晰,房企应该能履行竣工交付和办理产权证的责任。

 

宝能城已竣工备案完成、产权清晰、现房状态,不用等建设周期或者施工改造,法拍结束后就可办理产权过户及收楼入住,没有其他债权关系。

 

宝能城位于南山西丽大学城片区,即将法拍的房源是项目最后一批住宅户型,所在楼栋毗邻南方科技大学,静谧、双向景观面…

 

投资自住价值:宝能城的政府指导价为98500/平,而市场在卖的东区房源成交价普遍在10万以上,2020年曾有房源以15-16万/平的单价成交过,当前该项目二手房源最高挂牌单价14-15万/平。

 

这批房源的另一个焦点是:过户。

 

需看开发商是否确权。

 

首次确权主要看开发商是预售还是现售:预售是开发商只办理预售许可证就开始卖房,此时开发商还没有把房子确认到自己名下;现售是开发商已经把房子办理到自己名下,此时不能再办理预售,现售的话,竞买人不存在过不了户的纠纷。

 

预售的话,还可能因房子最后验收不合格或者说超规模开发存在大量的违法建筑,最终办不了产证,办不了大产权证也就无法分割给小业主,现售就没此类问题。

 

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(这批房源的其中一个抵押登记信息)

 

稍微回顾一下深圳近两年的法拍房现状,也不无裨益。

 

法拍房市场的现状


那些年,关于法拍房的一些增长态势:

 

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在阿里拍卖平台上的全国法拍房数量逐年激增,近5年间从10万套增长至30万套(出价轮次在500以上的拍卖变得越来越常见),到2021年底这一数字很可能突破150万套,直逼200万套。

 

2020年全国法拍房市场挂牌量达669000多套,环比增长近10%。挂牌金额超过28700亿,环比增长近25%;成交总数149000多套,环比增长超过25%。

据不完全统计,深圳于2020年有1830多套房产在阿里拍卖上进行交易,其中也有中止或撤回的标的。

 

2021年以来,深圳在阿里拍卖上挂牌的房产共200多套,龙岗和宝安的房产占比较大,超过56%。在这200多套房产中,以公司名义购买的“破产资产”有3套,“诉讼资产”有200多套。法拍房的类型或来源,主要还是:金融机构借贷纠纷、民间借贷纠纷、合同纠纷、财产纠纷、破产清算、其他纠纷。

 

法拍房例案枚举


此处仅能做到枚举一部分(近两年的案例),难免挂一漏万。

 

2020年5月2日,成交的宝安区润恒御园68栋01、02双拼房(宝中神盘),建面526.14平米,吸引185万人次围观(2020围观人次最多的法拍房)。

 

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(2020年,围观人次较多的几个法拍房)


罗湖区东昌路今日家园明水轩的一套法拍房产,市场价210万,以551万成交,超出市场价341万,溢价率达162.24%(2020年溢价率最高的法拍房)。

 

此外,2020溢价率超过150%的法拍房还有:2020年7月14日,南山半山海景兰溪谷,市场价564万,以1473万成交,溢价率达160%;2020年8月4日,龙岗中心城紫薇花园南9栋102房产(在6月、7月曾两度被撤回),市场价137.8万,以356.8万成交,溢价率达158%。

 

2020年9月3日,经过566次出价(报名人数为四人),龙岗龙苑路(龙苑新村)78号,最终以2210万成交,起拍价是1530万,但评估价达到了2174.81万,溢价率(成交价相对于评估价)为1.6%,溢价率(成交价相对于起拍价)为44.44%,是2020年竞标出价次数最多的;该房产共9层,建面1814.7平米,无房屋不动产证,属于小产权房;周边小产权房、城中村较多,小区信义御城、名门世家的均价在2.4-5.7万/平米,这栋房子的单价对于投资来说,仍有获利空间。

 

2020年12月23日,深圳香蜜湖一号别墅(第一生态苑17栋45房)拍出了9191万的高价,应该是深圳法拍史上、迄今为止成交价最高的法拍房。这套法拍房税费过800万,再算上其他隐性成本“租金+装修费”,至少得花费过亿才能顺利过户、入住...

 

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(2020年,成交价较高的几个法拍房)

 

2021年1月12日,深圳龙岗万科清林径(万科千林山居一区)一凶宅法拍(2018年有租客在屋内自杀身亡),竞拍出价46次,超1万人围观;该房产一拍在2020年12月,当时230万起拍价,流拍;之后起拍价降低为180万,吸引13人参与竞拍,最终以243.8万成交;该房产(登记价1352585元,建面78.96平)自2019年1月至2020年8月,共欠物业管理费5014.51元;房产市价查询价值230万,2020年12月二手房的成交价大概在280万左右,78平的在售报价能到320万左右(如装修、修缮、法式等处理得当的话)。

2021年2月20日,深圳福田区农科中心深南大道北东海花园福禄居11栋9E(一拍),吸引7人报名、11100多人围观、140多人关注提醒;成交价21,246,193.81元,起拍价13,766,193.81元,评估价13,766,193.81元(经法院调查该房产曾于2002年发生命案,竞拍成交视为接受这一事实)

 

2020年曾出现几次“单日成交额”破亿的记录,如8月28日(12029万)、8月18日(11083万)、7月14日(13110万)、7月10日(12714万)等。

 

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几百万、上千万的法拍房,到底谁是真正的“购房者”?似乎应了那句,只要资金足够、实力雄厚就可摈弃一切繁文缛节,让一切市场行为变成了笑话(意味着可绕开之、超越之)。


(感谢阅读,敬请指正)

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