“更新”中有“旧改”，“旧改”中有“更新”，“更新”与“旧改”不二，显微无间

木棉湾片区城市更新单元的修改事项，“在不增加已批更新单元规划经营性指标，且保证一期及更新项目总体贡献公共利益用地面积不减少的前提下”，对更新单元的分期方案、规划支路线位及宽度、用地划分及分地块指标等内容进行了修改。

 具体修改事项为：

（一）将一期拆除范围由44223.4㎡修改为40752.0㎡，减少3471.4㎡；二期拆除范围由16852.5㎡修改为20323.9㎡，增加3471.4㎡。

（二）为保证一期贡献的公共利益用地面积不减少，将规划一路由12m拓宽至15m，并增加东侧公园绿地2396.7㎡。公共利益用地总共增加2756.8㎡。

（三）地块分项指标修改：

1、将已批规划01-02地块开发建设用地面积20209.0㎡修改为17452.2㎡，减少2756.8㎡，商业、办公及酒店建筑面积75620㎡修改为商业、办公及旅馆业建筑面积69950㎡，

减少5670㎡，计容积率建筑面积157170㎡修改为规划容积151500㎡，规划容积率由7.78修改为8.7。

2、将已批规划01-01地块商业、办公及酒店建筑面积86860㎡修改为商业、办公及旅馆业建筑面积92530㎡，增加5670㎡，另将已批规划不计容的地下公共充电站700㎡，纳入本次01-01地块规划容积统计，计容积率建筑面积88810㎡修改为规划容积95180㎡，容积率9.03修改为规划容积率9.7。

3、综上，本次更新单元开发建设用地面积由36513.7㎡修改为33756.9㎡，减少的开发建设用地2756.8㎡调整为公共利益用地，计容积率建筑面积262860㎡修改为规划容积263560㎡，容积率由7.2修改为7.8。

从“微改”的这些事项来看，暂有几个“显眼点”（只要再深挖，估计还能挖出一些看点）：

一期的拆除范围减少了，但总体公共利益用地面积不减反增，公共利益用地总共增加了2756.8㎡；

分地块的规划容积率都有不同程度的提高（容积率是建筑总面积和建筑用地的比），说明建筑用地的利用效益提高了，在单位建筑用地上能造出更多的建筑面积来，然而从另一方面看，这个比值越大，意味着小区容纳的建筑总量越大、对居住生活质量的感受就会越低；

将酒店建筑面积修改为旅馆业建筑面积，“旅馆业务”被提上了显著的位置；

商业、办公及旅馆业建筑面积在一处减少了5670㎡，在另一处却增加了5670㎡，说明建设方案的内部构置随着项目的行进而在腾挪调整中，体现了京基地产的精耕细作；

二期拆除范围却增加了，买二期回迁房指标的，正是时候！

木棉湾片区城市更新项目自2021年1月1日起，如房屋发生转卖行为，均不能在一期回迁，今后要买的话，只能买到二期的回迁房指标。

在旧改更新中，开发商觉得有市场空间就会去改。而且，城中村改造，必须和城市的经济发展结合，与深圳可持续竞争力相结合。

如果没有产业配套的转型，中心区城中村改造完后，城市的经济发展支撑不起这样的改造，改后的房子大量空置，那就算早改造，成本也是很高的。

 拆迁障碍一：

坊间盛传：木棉湾实验学校也要当钉子户，曾索要3亿才肯搬走。

木棉湾实验周边区域都几乎搬完了，八九不离十了，到处在拆迁、封禁起来了，已经不适合在里面上学了。可园隔壁临时校址的一些商户也陆续关闭了，菜市场也关了。

翔鸽北路(操场)和木棉湾旧改都涉及这个学校，但这学校似乎只是挂个“木棉湾实验”的名字，中考上线人数极低，使得“真正的”木棉湾学校遭受污名。

拆迁障碍二：

家族内存在产权纠纷，是某些拆迁户迟迟不肯签约的原因之一。“京基拆迁办”同样要应对一期剩下几户没签约的情形，是家族分配问题。

旧改冲击了城中村原有的生态和利益格局，引致此起彼伏的家庭内部纠纷，成了补偿标准之外最大的旧改障碍。

存有无数种纠纷情况：有的家庭成员在纠纷出现后失去了联络；有的拆迁户生前认下的干女儿主张产权，并列出建楼时的出资明细单，据此拒绝拆楼...

有的物业在公示时原是第一业主侄儿的名字，却在无人知晓的情况下将侄儿名字换作了自己的妻子。然后开发商不知情， 与其顺利签约，却引来侄儿母亲的激烈反对。最后难以厘清其中真伪，政府、开发商召开数次协调会，仍无法解决已签约物业的权属争议，且牵一发动全身，导致周围数栋民宅无法拆除，严重影响项目进度。

旧改释放出庞大的利益，和谐家庭在利益面前，分配不均，导致一系列纠纷。老父签，儿子不签；婆婆要如此分配，媳妇不干...变现的都是人性问题。

深圳这座城的一个显著特点在于，用40年完成了西方300多年的变迁，时间、空间、身心尺度上的大幅压缩，西方几代人形成的“文化积累、素质提高、城市进程”要在深圳一代或者两代人内解决，亟须建立共同认知感，去化解必然存在的撕裂。

城市更新的成本、门槛肯定会提高，当前的模式其实就是以规模空间化解拆迁成本，这个模式在城市里能复制的时间不会太长。

随着时间推进，即使是第一高楼，总有一天也会面临拆除。在眼下如火如荼的拆迁行进中，需要探索的是：如何引领理念的更新、如何提高法律能适用的范围与效力，公共利益的内涵与外延具体在哪，等等。

比如：怎样防止地方政府作为主开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权，或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益，这个“对子”一直贯串在“旧改更新”中。

在“旧改更新”中，改变的更多是功能属性，而非物理属性，不是简单的拆除后商业开发，其中至为关键的是“重建管理秩序”。

一旦涉及“旧改更新”这类话题，最直接、直观的感受其实就是：如何能“永续地做同一件事情”，只是变换了不同的时空？