“更新”中有“旧改”,“旧改”中有“更新”,“更新”与“旧改”不二,显微无间

2021-05-24 16:08:55 admin 3

题记:所费多于所当费,或所得少于所可得,都是浪费。或问:到底是人在浪费“时间”?还是,“时间”在浪费人?


从木棉湾“旧改”中的“微改”说起


木棉湾片区城市更新单元的修改事项,“在不增加已批更新单元规划经营性指标,且保证一期及更新项目总体贡献公共利益用地面积不减少的前提下”,对更新单元的分期方案、规划支路线位及宽度、用地划分及分地块指标等内容进行了修改。

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 具体修改事项为:

(一)将一期拆除范围由44223.4㎡修改为40752.0㎡,减少3471.4㎡;二期拆除范围由16852.5㎡修改为20323.9㎡,增加3471.4㎡。


(二)为保证一期贡献的公共利益用地面积不减少,将规划一路由12m拓宽至15m,并增加东侧公园绿地2396.7㎡。公共利益用地总共增加2756.8㎡。


(三)地块分项指标修改:

1、将已批规划01-02地块开发建设用地面积20209.0㎡修改为17452.2㎡,减少2756.8㎡,商业、办公及酒店建筑面积75620㎡修改为商业、办公及旅馆业建筑面积69950㎡,

减少5670㎡,计容积率建筑面积157170㎡修改为规划容积151500㎡,规划容积率由7.78修改为8.7。


2、将已批规划01-01地块商业、办公及酒店建筑面积86860㎡修改为商业、办公及旅馆业建筑面积92530㎡,增加5670㎡,另将已批规划不计容的地下公共充电站700㎡,纳入本次01-01地块规划容积统计,计容积率建筑面积88810㎡修改为规划容积95180㎡,容积率9.03修改为规划容积率9.7。


3、综上,本次更新单元开发建设用地面积由36513.7㎡修改为33756.9㎡,减少的开发建设用地2756.8㎡调整为公共利益用地,计容积率建筑面积262860㎡修改为规划容积263560㎡,容积率由7.2修改为7.8。


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从“微改”的这些事项来看,暂有几个“显眼点”(只要再深挖,估计还能挖出一些看点):

一期的拆除范围减少了,但总体公共利益用地面积不减反增,公共利益用地总共增加了2756.8㎡;


分地块的规划容积率都有不同程度的提高(容积率是建筑总面积和建筑用地的比),说明建筑用地的利用效益提高了,在单位建筑用地上能造出更多的建筑面积来,然而从另一方面看,这个比值越大,意味着小区容纳的建筑总量越大、对居住生活质量的感受就会越低;

将酒店建筑面积修改为旅馆业建筑面积,“旅馆业务”被提上了显著的位置;


商业、办公及旅馆业建筑面积在一处减少了5670㎡,在另一处却增加了5670㎡,说明建设方案的内部构置随着项目的行进而在腾挪调整中,体现了京基地产的精耕细作;


二期拆除范围却增加了,买二期回迁房指标的,正是时候!

木棉湾片区城市更新项目自2021年1月1日起,如房屋发生转卖行为,均不能在一期回迁,今后要买的话,只能买到二期的回迁房指标。


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在旧改更新中,开发商觉得有市场空间就会去改。而且,城中村改造,必须和城市的经济发展结合,与深圳可持续竞争力相结合。


如果没有产业配套的转型,中心区城中村改造完后,城市的经济发展支撑不起这样的改造,改后的房子大量空置,那就算早改造,成本也是很高的。


拆迁,从来都不会一帆风顺


 拆迁障碍一:

坊间盛传:木棉湾实验学校也要当钉子户,曾索要3亿才肯搬走。


木棉湾实验周边区域都几乎搬完了,八九不离十了,到处在拆迁、封禁起来了,已经不适合在里面上学了。可园隔壁临时校址的一些商户也陆续关闭了,菜市场也关了。


翔鸽北路(操场)和木棉湾旧改都涉及这个学校,但这学校似乎只是挂个“木棉湾实验”的名字,中考上线人数极低,使得“真正的”木棉湾学校遭受污名。


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拆迁障碍二:

家族内存在产权纠纷,是某些拆迁户迟迟不肯签约的原因之一。“京基拆迁办”同样要应对一期剩下几户没签约的情形,是家族分配问题。


旧改冲击了城中村原有的生态和利益格局,引致此起彼伏的家庭内部纠纷,成了补偿标准之外最大的旧改障碍。


存有无数种纠纷情况:有的家庭成员在纠纷出现后失去了联络;有的拆迁户生前认下的干女儿主张产权,并列出建楼时的出资明细单,据此拒绝拆楼...


有的物业在公示时原是第一业主侄儿的名字,却在无人知晓的情况下将侄儿名字换作了自己的妻子。然后开发商不知情, 与其顺利签约,却引来侄儿母亲的激烈反对。最后难以厘清其中真伪,政府、开发商召开数次协调会,仍无法解决已签约物业的权属争议,且牵一发动全身,导致周围数栋民宅无法拆除,严重影响项目进度。


旧改释放出庞大的利益,和谐家庭在利益面前,分配不均,导致一系列纠纷。老父签,儿子不签;婆婆要如此分配,媳妇不干...变现的都是人性问题。


伴随“旧改更新”而来的几点思考


深圳这座城的一个显著特点在于,用40年完成了西方300多年的变迁,时间、空间、身心尺度上的大幅压缩,西方几代人形成的“文化积累、素质提高、城市进程”要在深圳一代或者两代人内解决,亟须建立共同认知感,去化解必然存在的撕裂。


城市更新的成本、门槛肯定会提高,当前的模式其实就是以规模空间化解拆迁成本,这个模式在城市里能复制的时间不会太长。


随着时间推进,即使是第一高楼,总有一天也会面临拆除。在眼下如火如荼的拆迁行进中,需要探索的是:如何引领理念的更新、如何提高法律能适用的范围与效力,公共利益的内涵与外延具体在哪,等等。


比如:怎样防止地方政府作为主开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权,或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益,这个“对子”一直贯串在“旧改更新”中。


在“旧改更新”中,改变的更多是功能属性,而非物理属性,不是简单的拆除后商业开发,其中至为关键的是“重建管理秩序”。


一旦涉及“旧改更新”这类话题,最直接、直观的感受其实就是:如何能“永续地做同一件事情”,只是变换了不同的时空?


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