法拍房之私宅(续)

2022-05-06 13:52:14 admin 127
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引语:身从无相中受生,犹如幻出诸形象;

幻人心识本来无,罪福皆空无所住。

 

法拍私宅,如蜜饯如砒霜


“成交价1650多万、溢价率近480%”,这是来自深圳一栋法拍私宅的表现(位于宝安沙井)。

 

该套法拍小产权有三层,有院子、类似别墅、装修诱人,但是绿本小产权房,过不了户,只是在国土局可备案。市场预测大概在1300万能成交,最后拍到了1650多万。

 

法拍私宅对竞买人的资金要求高,大概要全款买下;因没有房产证,这类房产不能办理抵押登记,法拍贷款的条件非常苛刻,几乎贷不了,贷款审核要比二手房交易严格。

 

深圳的小产权市场火热,不需名额、也不需交房产税,“热钱”想找出口,总会有一部分流进小产权。

 

与一般的小产权交易相比,法拍私宅(小产权)的产权确认不成问题,针对绿本私宅,深圳用的是司法备注产权。

 

虽然绿本小产权房转让合同有效,但无法办理过户手续,房屋始终无法登记在买家名下,合同客观上无法全面履行完毕,拆迁时也会遇到障碍,除了“谨慎”购买、还是“谨慎”。

 

绿本私宅没有制定过户规则,只能把司法拍卖裁定的事项记载到不动产登记簿。法拍私宅在产权上没有风险,法院的执行裁定书就是确权证明,最大的风险是收不了房。

 

有的法院拍卖公告很明确:因历史遗留问题不清场交付;这是村里的自建房,如果原业主不愿意腾空交房,竞买人想收房,任何时候都比法拍红本房麻烦。

 

如果是涉及历史遗留违法建筑的,更为繁难。

 

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“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑”,基本没有产权证明,只有“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”,在发生买卖、租赁、析产、侵权、拆迁、执行等纠纷后,这个“收件回执”几乎是不能作为权属证明的,甚至不能证明存在关系,需进一步举证申报材料、权属来源。

深圳违法建筑(含农村城市化历史遗留违法建筑)体量大,灰色交易频仍,未经政府处理,涉及的买卖纠纷,一般情况下法院不会受理。


实践中,遇“城市更新”(市场主体单独实施的拆除重建类),“违法建筑”身价倍增,催生原业主售后毁约,甚至赶走买家、单方与开发商签订“搬迁补偿安置协议”的情况,常常发生。

 

一宗法拍私宅所涉纠纷案


一旦到了法庭上的对辩,就进入了某种“情势”中。所有“情势”都要被结构化两次,即意味着:既存在着呈现,也存在着再现。彼时,就要应对——“空的游荡不定性”、“不连贯性的非呈现”,以及“存在之所为存在”再现出来的风险,如鬼魅般萦绕在“呈现”周围。

 

来看一宗法拍私宅的涉案纠纷:深圳龙岗布吉坂田西村的某套法拍私宅,该套房子涉及的案子为一对冤家的纠纷案。

 

早在2017年,就有了这两人纠纷案的相关裁判文书,案由是上诉人甲某因与被上诉人乙某就房屋买卖合同纠纷一案,不服龙岗某法院的民事判决,向法院提起上诉。

 

当时的焦点是:乙某依据裁定书取得涉案房产的“使用权”还是“所有权”?双方是借贷关系还是合作关系?

 

法院最后认为,乙某与甲某于同日签订“借条”及“房屋所有权转让协议书”,从“借条”上“兹本人乙某向甲某借560万,双方约定两个月内还清,如不按时还款,本人同意将……的房屋所有权抵给甲某所有”的表述看,双方系以签订“房屋所有权转让协议书”作为乙某履行债务的担保。

 

“借条”和“房屋所有权转让协议书”所用措辞及关于“过户、拆迁和征收补偿的一切费用均归甲某所有”的约定内容,均表明双方约定转让的是所有权,甲某主张双方转让的是使用权,与事实不符,法院不予采纳。

 

而抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。

 

故前述“借条”中关于“如不按时还款,将涉案房屋抵给甲某所有”的约定及“房屋所有权转让协议书”明显违反了法律规定。

 

此外,由于涉案房屋属于农村私人宅基地上建造的房屋,而受让方甲某非原村村民,因房屋和土地使用权不能分割的特性,涉案房屋亦依法不能转让予甲某。

 

综上,这两人签订的“房屋所有权转让协议书”因违反了前述强制性效力性法律规定,依法应认定为无效。根据相关系列案的执行裁定书,乙某已取得涉案房屋的使用权。涉案合同无效,双方因无效合同取得的财产应予以返还,乙某诉请甲某返还涉案房屋,一审法院予以支持正确,该法院予以维持。该宗案子只是其中一方上诉的案子,还不是两人之间的民间借贷纠纷案。

 

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上述案宗里所涉的民间借贷纠纷案


于2018年3月,这两人关于民间借贷的案子才生效了判案文书,由于乙某没有依法履行,才有了这套法拍房产。

 

当时的审理法院认为该案系民间借贷纠纷,最后分析认定的重点如下:


关于“2011年1月‘借条’的性质”


甲某主张2010年4月至2010年11月期间的五张“借条”所涉530万借款及2011年1月“65万转账款”共计595万,在双方后期结算时,分拆为2011年1月“借条”所涉560万及另一笔35万,乙某则主张2011年1月“借条”系双方对之前所有资金往来对账后的确认,双方之后的债权债务关系应以该“借条”为准。

 

法院认为,2011年1月“借条”并未明确载明系对双方之前所有资金往来的结算,乙某的主张缺乏事实依据,法院不予采信。

 

综合双方主张,法院认为2011年1月“借条”所涉款项并非新的借款,而是对双方之前债权债务关系的部分结算,2011年1月“借条”签署当日,双方还签订了“房屋所有权转让协议书”,约定以房抵债,“借条”与“房屋所有权转让协议书”息息相关,在“房屋所有权转让协议书”被法院生效裁判确认无效后,不应以2011年1月“借条”所述金额确定双方的借款总额。

 

关于“双方借贷关系是否成立及借款本金”

甲某主张乙某拖欠其595万未归还,并提交了证据予以证明,乙某主张上述款项并非借款,而是双方合作做生意的款项,但未提交有力证据予以证明,且与借条内容相互矛盾,法院不予采信。

 

法院最终判决的要点:

乙某应于该判决生效之日起十日内偿还甲某借款本金595万;乙某应于该判决生效之日起十日内偿还甲某借款利息。

 

该套法拍私宅牵扯了诸多纠纷,后续在网上竞价也呈现出疯狂的出价过程;竞购人只有对法拍房涉案案情的来龙去脉了解清楚,才能在竞拍、竞买的全过程中成竹在胸。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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