法拍房里的私宅

2022-05-05 13:48:13 admin 160
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引语:帝宅王家大道边,神马龙龟涌圣泉。

楼群林立入云端,只为从龙直上天。

 

深圳私宅“面面观”


深圳的独栋私宅,有几十万一栋的也有几百万的,胆肥一点的,可能就选择各种借钱、筹钱去买…

如今主要的就是实力雄厚的人在投资,甚至可在法拍私宅里淘到笋货,在市场回调时期是有机会捡到便宜的。

比如宝安、龙岗、大鹏整栋的法拍私宅,成交价800万左右的,不在少数,历史遗留、一手业主、四面采光,日后租金可达3万每月…


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尤其是深圳渔村的独栋私宅是非常稀缺的,卖一栋少一栋;就算是破烂不堪的瓦房,也有价值,遇上拆迁,可能得赔偿。


“私宅出租”一般是早几年就包给二房东去打理了,能买得起私宅的,都是不差钱的新贵族,他们要的不是房租,而是房产增值、稀缺性…


一般的,私宅(私房)的优点是——宽敞、自由,可按自己的想法设计、装修,可体验种菜、养鱼等;


缺点是——地不好拿、花费高、安全性一般,房大而人气少,会变得无聊。

 

私宅分不同的层级,也有各个国家、地区不同的设计风格。法拍私宅,大多是私人建房,而且存有这样那样的疑难杂症,竞购人要有十足的信心与准备,对未来价值的无限期待,才敢竞买。


私宅(私房)有很多不同的性质的,只要正规产权和五证俱全,就可以买卖,签署了正规的合同,拿到了房产证,就会受到法律保护的。

城中村的土地,除了用于农村集体经济组织及村民生产、生活使用外,有一部分被地产商开发,开发出的房屋可入市。

城中村改造的房屋如交纳了土地出让金,具备合法手续,就能够上市,与普通商品房没有实质区别。

城中村私宅(私房)需有产权——房产使用权证与国有土地使用权。商品房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金。

不管购买哪种性质的项目,购买之前都需要查看五证,城中村改造房要上市销售,也需要取得五证。

有的房屋是农村集体经济组织内的小产权房,而由村民个人或现由集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。


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对于“城中村改造房”,要先了解其开发主体合法性,如可出售给集体经济组织外的人,才能进行交易。


买私宅(私房)搏拆迁?


在深圳,还想买私宅(私房)搏拆迁?可能是天方夜谭、痴人说梦了。

 

“拆一代”、“拆二代”等社会贫富差距问题已经备受社会诟病。

 

今后,我国老城区更多是微改造,老旧小区将告别大拆大建——要保持老城格局尺度,不破坏传统格局,城市更新要严控大拆大建大搬迁,不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,以免导致住房租赁市场供需失衡。

 

鼓励采用绣花功夫,对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新,控制建筑高度,最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。

 

那么,这些做法,有没有“刺激到房价”?

 

深圳基本没有“老城区”,不存在“最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理”的问题(罗湖、大鹏可能还有部分“老城区”的影子)。

 

深圳商品住宅的供应大部分来自于城市更新,知名度较高的有大冲华润城旧改、岗厦深圳中心旧改,鸿荣源壹成中心旧改,还有正在进行中的绿景白石洲旧改等,增加了住宅供应。

 

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(深圳市住房发展“十四五”规划)

 

值得留意的“搬迁补偿安置标准”,据“深圳经济特区城市更新条例”相关规定:


城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式,由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式,补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的,按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿;产权置换的实际面积不得少于约定面积,因误差导致超出面积在百分之三以内的,物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准,由市场主体与物业权利人参照该市房屋征收相关规定协商确定。

 

据此,对已登记的商品性质住宅物业规定了最低的产权置换标准,即按照物业套内面积不少于一比一的比例进行补偿;其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准,由市场主体与物业权利人参照该市房屋征收相关规定协商确定。

 

搬迁人与被搬迁人可根据上述条款确定的搬迁补偿标准进行市场谈判,最终经双方协商一致签订搬迁补偿协议。

 

相关的城市更新职能部门仅对已签订的搬迁补偿安置协议备案,对搬迁补偿协议的具体内容不作除“深圳经济特区城市更新条例”要求以外的限制性干预(即是说,只能按照该“条例”来操作)。

 

搬迁补偿安置协议的签约主体为搬迁人与被搬迁人,被搬迁人实质上是指被搬迁房屋的权利主体。然而,在实践中被搬迁人的认定经常存在困难,特别是对于无产权登记的物业,被搬迁人的认定往往存在争议。

 

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(深圳市房屋征收与补偿实施办法)

 

法拍私宅(小产权)所涉案件,都不是“小案”


小产权房(私宅)其实更接近经济适用房和廉租房的本原,也更接近真实的市场,城乡居民通过小产权房进行资源互换是买卖自愿的好。

 

绝大多数小产权房都建在正常的建设用地、甚至是荒地之上,最多也就占些农民自己的宅基地。

 

深圳的法拍小产权(私宅),很受市场的青睐。

 

而法拍私宅(小产权)所涉案件,都不是“小案”。

 

比如某宗法拍私宅案件:该宗案件,涉及了异议人(案外人)甲某,曾提出书面异议——他与乙某原系朋友,2012至2014年间,乙某因生意周转资金困难,先后分多笔向异议人借款980万。因乙某无力归还借款,愿意以位于深圳龙华的某私宅某栋来抵偿借款450万,并转移了所有权给异议人。

 

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因乙某已将该栋私宅转移给异议人用于抵债,该栋私宅的所有权已经归异议人所有,法院将该私宅作为乙某的个人财产进行处置,侵害了异议人的合法权益,故异议人特请求中止对该私宅的执行。

 

异议人是有证据的,提交了“以物抵债协议书”、“借条”、“借款合同”、以及相关的银行账户交易明细(未显示交易对象)等证据。

 

此外,乙某向异议人出具了一份金额为980万的“借条”,同时载明该借款已经转入指定的银行账户。

 

乙某曾与异议人甲某签署一份“以物抵债协议书”,约定乙某以其所有的位于深圳龙华某私宅某栋抵偿甲某的债务,抵债金额为450万,房屋所有权以及使用权自本借款协议生效之日起转移异议人所有。

 

然而经法院裁定,不支持异议人的诉求。


由于异议人主张其与乙某签署了“以物抵债协议书”,其对案涉房屋享有所有权,并以此为由请求停止对案涉房产的执行不能成立,具体理由如下:


双方签署“以物抵债协议书”时间晚于法院查封案涉房产的时间;


并且从案涉“以物抵债协议书”的性质来看,该协议实质是以消灭金钱债务为目的的“债的履行方式”的变通,不必然引起房屋权属变动,案涉房屋未完成权属变更登记手续前,债权人仅享有债权请求权,并非物权;


同时,“以物抵债协议书”也不形成优于其他债权的利益,故不能认定依据“以物抵债协议书”而产生的物权期待权及物权本身,该协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行;


因此异议人请求停止对案涉房产的执行理据不足。

 

拍卖公告本身,是不提示这类案情的,竞买人可以委托辅拍机构进行调查。

 

案件是有最终判案、结案的,这套法拍私宅最终也得以成交(成交价超过千万)。但买受人后续过户时,不排除会有来自异议人方面的滋扰,辅拍机构专注于司法拍卖房,能最大限度的排除此类干扰。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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