赠予“破限购”风险分析(续)

引语：须知今古事，棋枰胜负，翻覆如斯。

叹纷纷蛮触，回首成非。

剩得几行青史，斜阳下、断碣残碑。

年华共，混同江水，流去几时回。

在大多数涉及房产赠予纠纷案例里，不管是赠予方还是受赠方，在房产赠予过程中，都或多或少没留心、在意房产作为不动产的特点。

因为不动产的转让是以登记为准的，一经依法登记才会发生效力，不经登记不发生效力。双方当事人手上如若仅仅持有赠予合同，仅具备债权效力，没有物权。

一般的，在男女双方结婚之前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对“自己子女”的个人赠予，但父母明确表示赠予双方的除外。

对于男方的父母而言，其之所以为双方购房出资，且将房屋登记在两人名下，也是以双方结婚为条件的。

一旦双方恋爱不成，从公平角度出发，女方主张均等分割房屋不应获得法律支持，除非男方的父母明确表示赠予双方，否则分割的原则应当与男方一人出资的分割原则一致。

比如，购房款全部是由男方的父母出资的，女方未出资，那么双方因恋爱不成而分手，女方是否能分割房屋？

虽然女方未出资，但毕竟其是产权人，且已公示登记，当然可要求分割房屋。

房屋的分割原则，一般按照各自父母为自己子女的出资比例确定各自的份额，但双方另有特别约定或双方父母明确表示赠予双方的除外。

若双方约定各占50%产权份额或双方父母通过明示的赠予协议表示赠予双方时，则以均等分割房屋为原则。

若双方父母虽明确表示赠予双方，但以双方结婚为赠予的生效条件时，一旦双方无法结为夫妻，则所附条件未成就，赠予行为也不发生效力，故分割时各自父母的出资仍应当认定为对“自己子女”的个人赠予，按照各自父母为自己子女的出资比例确定各自的份额。

比较稳妥的做法是：在购房时，男方如无法确定是否能与对方喜结良缘时，就不要头脑发热把对方登记为产权人，以免自己的财产受到损失。

当然，也可签署附生效条件的赠予协议明确约定：鉴于女方未出资，若双方最终因故未办理结婚登记手续，则女方同意该房屋属于男方的个人财产，而非双方共同财产，女方放弃任何权利主张。

然而在大多数时候，男方为了表达对女方的爱意，或出于对女方的信任，或出于女方要求加名字等压力，会把房屋产权登记在两人名下。

面对当今的高房价，很多人都是为了一套房子掏出全部积蓄，甚至是父母一辈子的积蓄，若苦恋不成，房屋分割成了最大的争议焦点。

女方觉得，损失了青春，只拿钱不分房对自己不公平；男方觉得，既然婚结不成，女方就无权要求分割房屋。这，类似于“辩证的诡谲”了…

涉及继承人、赠予纠纷的拍卖房案例：

一对老夫妻与儿子、儿媳妇同住一套商品房，这对老夫妻拼搏了一辈子，就拼来了这套房产。老人年纪大了都想着为子女多留下一些东西，合计着将房产这笔家庭的重要资产传承给子女。

于是，一大家子的人到公证处签订了一份赠予协议，约定“老夫妻自愿将房屋产权中属于自己的产权份额赠予儿子、儿媳妇；老夫妻与儿子、儿媳妇共同居住，直至百年归老”。

世事难料，老夫妻中的一个驾鹤西去，只留下一老。老人与儿子、儿媳妇凭着赠予协议书到房产管理部门办理过户手续, 却被告知仙逝老人的继承人必须到场协助办理相关手续。

涉及“继承人”就不简单了，这才想起了遗嘱的重要性。

一般的，人对物的占有过程是一种对象化存在的过程，在这个过程中，人将物变为自己的意志，将自己的意志变为物。物权的转移关涉到逝世者的自由意志、人格所有权等问题，需相当慎重，且繁难。

于是，公证处要求找到老人的所有亲戚，可是如果这些亲戚散步全国，甚至出国移民，这就成了大海捞针。老人的亲戚少说也有七大姑、八大姨这么多，势必会卷入情感风暴中。

在开始参拍这个房子时，竞买人与助拍机构已经留意到这个涉案继承人的问题，需对案子作研判，甚至要假想一些极端的情况，不至于到了成交过户时束手无策。

一个极端的思想实验：假定这套房子是其父母的婚内共同财产，父亲去世时，这套房产的1/2属于其母亲，1/2属于其父亲的遗产。

父亲离世时，有三个继承人，那就是法拍房的被执行人、其母亲、还有其爷爷。没有特殊情况，那么这三人平分房产的1/2。因此其母亲在原有1/2的基础上再获得1/6，合计有2/3。被执行人分得1/6，其爷爷分得1/6。

如其爷爷过世后，属于其爷爷的1/6本该由其父亲三兄弟姐妹转继承，每一人有1/18，但这时其大伯和其父亲先于爷爷过世了，根据法律规定，由其大伯和其父亲的晚辈直系血亲代位继承，也就是其大伯的1/18由其大伯的两个孩子继承各1/36，其父亲的1/18由被执行人继承，加上前面的1/6，此时被执行人有2/9。

加上其母亲也过世的话，其母亲只有被执行人一个继承人，因此其母亲的财产全部由被执行人继承，所以被执行人最终的财产继承份额是2/9+2/3=2/3。

这仅是理论上算的房产继承份额，具体要怎么把这套房子分配下去，可能还要更复杂。

竞买人接触到案件本身的来龙去脉时，已有了心理准备，看到这么复杂也无须惊慌，有的可能直接放弃竞拍、保平安，有的就拼耐性、继续等(等对方处理完相关的继承程序）…

曾发生过这样一个法拍房案子：两姐妹的父亲原先在公证处办理了赠予公证手续，父亲自愿将一套房产赠给姐妹二人共有。不料，妹妹与父亲悄悄到其他公证处再办理了赠予公证，

父亲自愿将该房屋产权无偿赠予给妹妹，双方在公证处的询问笔录签字认可赠予及接受赠予，笔录中均未提及该房产的第一次赠予公证。

姐姐认为妹妹长期占用其一半的房屋，属于侵权，认为第二份赠予是在未撤消第一份赠予的情形下作出的，应属无效。

于是，姐姐真的把妹妹告上法庭，要求妹妹停止侵权，归还一半房屋，并赔偿损失。

这一家子冒冒失失地去公证，两次公证均未签订赠予合同，亦未到房地产登记机关办理产权转移登记手续，于是两次赠予均未生效，房子产权仍为父亲所有。说不定，两姐妹都被父亲摆了一道…

这类涉案法拍房涵有赠予纠纷，一般的竞买人都会退避三舍。

竞买人只能把自己磨练成情感专家，通过“先学无情再学戏”这一关，且积极配合助拍机构，顺藤摸瓜，逐步解开纠纷的各环节。

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