赠予“破限购”风险分析(续)

2022-04-22 09:50:16 admin 4
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引语:须知今古事,棋枰胜负,翻覆如斯。

叹纷纷蛮触,回首成非。

剩得几行青史,斜阳下、断碣残碑。

年华共,混同江水,流去几时回。

 

在大多数涉及房产赠予纠纷案例里,不管是赠予方还是受赠方,在房产赠予过程中,都或多或少没留心、在意房产作为不动产的特点。

 

因为不动产的转让是以登记为准的,一经依法登记才会发生效力,不经登记不发生效力。双方当事人手上如若仅仅持有赠予合同,仅具备债权效力,没有物权。

 

父母为子女出资购房,如何演变成了“赠予”行为?


一般的,在男女双方结婚之前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对“自己子女”的个人赠予,但父母明确表示赠予双方的除外。

 

对于男方的父母而言,其之所以为双方购房出资,且将房屋登记在两人名下,也是以双方结婚为条件的。


一旦双方恋爱不成,从公平角度出发,女方主张均等分割房屋不应获得法律支持,除非男方的父母明确表示赠予双方,否则分割的原则应当与男方一人出资的分割原则一致。

 

比如,购房款全部是由男方的父母出资的,女方未出资,那么双方因恋爱不成而分手,女方是否能分割房屋?

 

虽然女方未出资,但毕竟其是产权人,且已公示登记,当然可要求分割房屋。

 

房屋的分割原则,一般按照各自父母为自己子女的出资比例确定各自的份额,但双方另有特别约定或双方父母明确表示赠予双方的除外。

 

若双方约定各占50%产权份额或双方父母通过明示的赠予协议表示赠予双方时,则以均等分割房屋为原则。

 

若双方父母虽明确表示赠予双方,但以双方结婚为赠予的生效条件时,一旦双方无法结为夫妻,则所附条件未成就,赠予行为也不发生效力,故分割时各自父母的出资仍应当认定为对“自己子女”的个人赠予,按照各自父母为自己子女的出资比例确定各自的份额。


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比较稳妥的做法是:在购房时,男方如无法确定是否能与对方喜结良缘时,就不要头脑发热把对方登记为产权人,以免自己的财产受到损失。

 

当然,也可签署附生效条件的赠予协议明确约定:鉴于女方未出资,若双方最终因故未办理结婚登记手续,则女方同意该房屋属于男方的个人财产,而非双方共同财产,女方放弃任何权利主张。

 

然而在大多数时候,男方为了表达对女方的爱意,或出于对女方的信任,或出于女方要求加名字等压力,会把房屋产权登记在两人名下。

 

面对当今的高房价,很多人都是为了一套房子掏出全部积蓄,甚至是父母一辈子的积蓄,若苦恋不成,房屋分割成了最大的争议焦点。

 

女方觉得,损失了青春,只拿钱不分房对自己不公平;男方觉得,既然婚结不成,女方就无权要求分割房屋。这,类似于“辩证的诡谲”了…

 

拍卖房涉及赠予纠纷与继承人


涉及继承人、赠予纠纷的拍卖房案例:

一对老夫妻与儿子、儿媳妇同住一套商品房,这对老夫妻拼搏了一辈子,就拼来了这套房产。老人年纪大了都想着为子女多留下一些东西,合计着将房产这笔家庭的重要资产传承给子女。

 

于是,一大家子的人到公证处签订了一份赠予协议,约定“老夫妻自愿将房屋产权中属于自己的产权份额赠予儿子、儿媳妇;老夫妻与儿子、儿媳妇共同居住,直至百年归老”。

 

世事难料,老夫妻中的一个驾鹤西去,只留下一老。老人与儿子、儿媳妇凭着赠予协议书到房产管理部门办理过户手续, 却被告知仙逝老人的继承人必须到场协助办理相关手续。

 

涉及“继承人”就不简单了,这才想起了遗嘱的重要性。

 

一般的,人对物的占有过程是一种对象化存在的过程,在这个过程中,人将物变为自己的意志,将自己的意志变为物。物权的转移关涉到逝世者的自由意志、人格所有权等问题,需相当慎重,且繁难。

 

于是,公证处要求找到老人的所有亲戚,可是如果这些亲戚散步全国,甚至出国移民,这就成了大海捞针。老人的亲戚少说也有七大姑、八大姨这么多,势必会卷入情感风暴中。

 

在开始参拍这个房子时,竞买人与助拍机构已经留意到这个涉案继承人的问题,需对案子作研判,甚至要假想一些极端的情况,不至于到了成交过户时束手无策。

 

一个极端的思想实验:假定这套房子是其父母的婚内共同财产,父亲去世时,这套房产的1/2属于其母亲,1/2属于其父亲的遗产。


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父亲离世时,有三个继承人,那就是法拍房的被执行人、其母亲、还有其爷爷。没有特殊情况,那么这三人平分房产的1/2。因此其母亲在原有1/2的基础上再获得1/6,合计有2/3。被执行人分得1/6,其爷爷分得1/6。

如其爷爷过世后,属于其爷爷的1/6本该由其父亲三兄弟姐妹转继承,每一人有1/18,但这时其大伯和其父亲先于爷爷过世了,根据法律规定,由其大伯和其父亲的晚辈直系血亲代位继承,也就是其大伯的1/18由其大伯的两个孩子继承各1/36,其父亲的1/18由被执行人继承,加上前面的1/6,此时被执行人有2/9。


加上其母亲也过世的话,其母亲只有被执行人一个继承人,因此其母亲的财产全部由被执行人继承,所以被执行人最终的财产继承份额是2/9+2/3=2/3。

 

这仅是理论上算的房产继承份额,具体要怎么把这套房子分配下去,可能还要更复杂。

 

竞买人接触到案件本身的来龙去脉时,已有了心理准备,看到这么复杂也无须惊慌,有的可能直接放弃竞拍、保平安,有的就拼耐性、继续等(等对方处理完相关的继承程序)…

 

谁才“配”与你相爱相杀?大概只有最至亲


曾发生过这样一个法拍房案子:两姐妹的父亲原先在公证处办理了赠予公证手续,父亲自愿将一套房产赠给姐妹二人共有。不料,妹妹与父亲悄悄到其他公证处再办理了赠予公证,


父亲自愿将该房屋产权无偿赠予给妹妹,双方在公证处的询问笔录签字认可赠予及接受赠予,笔录中均未提及该房产的第一次赠予公证。

 

姐姐认为妹妹长期占用其一半的房屋,属于侵权,认为第二份赠予是在未撤消第一份赠予的情形下作出的,应属无效。

 

于是,姐姐真的把妹妹告上法庭,要求妹妹停止侵权,归还一半房屋,并赔偿损失。

 

这一家子冒冒失失地去公证,两次公证均未签订赠予合同,亦未到房地产登记机关办理产权转移登记手续,于是两次赠予均未生效,房子产权仍为父亲所有。说不定,两姐妹都被父亲摆了一道…

 

这类涉案法拍房涵有赠予纠纷,一般的竞买人都会退避三舍。


竞买人只能把自己磨练成情感专家,通过“先学无情再学戏”这一关,且积极配合助拍机构,顺藤摸瓜,逐步解开纠纷的各环节。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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