购买婚房之过渡考虑学区

引子：

想象我们正在某个房地产展示交易会里，大伙七嘴八舌聊着各自的选房、购房需求——

主要想改善一下住房，买套120平左右的，预算400万左右；感觉这个楼盘不错，一直有关注；

趁孩子还在上幼儿园，提前做准备，一直观望着学区房，合适的话就出手置换；

这个地铁房不错，可作婚房使用，有商业街这样的配套，生活出行也比较方便；

这个购房建议很好，那个建议也不错，那个观点讲了一大堆模棱两可的，却仿佛什么也没说，咱们还是回家问问长辈、朋友吧；
……

据相关报道，11月初深圳福田长城大厦有23套学区房集中抛售，大部分是1980年代的遗留建筑，为70年产权商品房，周边聚集了百花小学、深圳实验中学等优质教育资源，价格长期处在高位，今年年初该小区报价一度攀上了15万/平米。

这23套房产挂牌于深圳联合产权交易所，于10月18日挂牌，挂牌期满日为11月12日，单套房源总价在938万到2653万之间，23套房产总挂牌价约2.5亿。

出让公告显示，这23套长城大厦的房源所属单位均为浙江省机关事务管理局，决策文件为“关于要求变更省政府原驻南方办事处房产产权权属及处置主体的函”。

这23套房源，早年属于浙江省政府驻深办事处的，后期转给浙江省政府资产管理类型的部门，后又变更到机关事务管理局名下，如今清理资产，全部出让。这些房源均处在出租状态，租约至2022年10月。

该次抛售，挂牌价略高于指导价，而指导价是低于市场价的。

我们可以看到，长城大厦已陆续被抛售。

11月初，长城大厦还有一套85平米房源挂牌价降至928万，此前的成交价在1000万左右，最高达1300万。

今年8月的一宗法拍，长城大厦有一套房在一拍的时候以七折的价格拍卖，流拍之后进入二拍才成交，参与拍卖的有5人，最终成交价格略低于指导价。

除了这23套房源外，深圳深南中路统建办公楼2栋3层12-21轴（除公用）作为上述出让主体及决策文件的一部分，也在深圳联合产权交易所挂牌，挂牌价为2636.79万/套，房屋建筑面积为1146.43平米，单价约为2.3万/平米。

由于今年政府指导价的调控，深圳房价已被强行“普降”了一轮，在政府和银行的联动下，二手房市场已经跌到了冰点。

今年以来深圳五大优质学区房片区（罗湖深圳中学初中部周边、福田百花片区、福田香蜜湖片区、南山南二外周边、龙华深高北和深外周边）的成交量和价格均有所下跌，在市场交易量方面，这5大名校学区的总过户量同比跌幅近5成。

2020年1-9月的总过户量为2922套，今年1-9月的总过户量为1549套，环比跌幅达47%。

某业主在福田囤积了两套带有优质学区的房产，连续三次降价最终降了500万，依旧不能出手；深圳南二外价格跌了20%左右；有个别学区的学区房降价幅度达30%左右…

而深圳福田百花片区的核电花园直降600万甩卖的报道，登上了微博热搜。

一套一千万的房子，首付300万，月供需要近4万，如此首付和月供，其实也没多少人能承受得了。

1000多万的学区房，降价600万，依然是天价房，但总有些人会觉得这个价格不高。因为，即使大多数人买不起，但总会有人买得起。

虽说深圳的高收入群体在总人口里的比例较其他城市高，但他们也有不少人是没有买房的。

比如这种一套1100万的学区房，一个小两房，房子老旧小，除非有“某种特殊情节”才会购买。买了之后，生活压力将瞬间增大，生活品质也会下降，到处旅游的时日也没了。

深圳大学区制推行后，大趋势为：由过去的非核心区试点改变为名校学区试点，再到全面推广。

义务教育学校的教师交流制度，使得名校的老师流动了起来，学区房现象似乎会自然而然地消失；再配合增加学位供应、名校集团化办学，基本能实现各区的教育均等。

数据显示，深圳10月二手房成交1977套，环比下跌9.52%，其中住宅成交1605套，环比下跌9.07%；深圳10月份的二手房过户套数1605套，环比下跌9.1%，成交面积环比下滑更多，为11.2%；深圳已连续七个月出现二手房量价齐跌了。

正在此时，央行近期释放出了一系列“放松”信号，要保障购房者的合法权益，房贷供需关系在房价趋于稳定后要恢复正常。

加上各地近期房贷利率出现了不同程度的下降，深圳今年的房价似乎已经“触底”，开始反弹了。

近日，房地产似乎普遍迎来反弹，保利发展大涨18%，招商蛇口大涨15%，万科大涨14%，接着还有一大批涨停的房企…

部分房企计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

总体来看，今年房地产行情甚是冷清，不管是股市，还是实体。房地产集体大出血，被市场打入冰宫。
今年3月至今，万科一度接近腰斩，市值蒸发1700亿。今年的港股，有20家最大跌幅超70%，48家跌幅超60%，140家跌幅跌超40%。

数据显示，今年1月至10月，房企境内外债券融资累计约7993亿，较2020年同期下降24%，资金规模减少2463亿。

债券融资收紧，房地产贷款增速也持续放缓。

截至三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿，同比增长0.02%，增速比二季度末低2.8个百分点。而在此前的二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。

房地产行业融资大面积放松的可能性不大，依然会在贷款集中度管理和三线四档的政策框架下执行，但过度收紧的金融环境将有所改善。

(感谢阅读，敬请指正)