深圳“小产权”又被点名了,又成了最炙手可热的"明星"

2021-03-30 11:15:55 20

引语


最近几天,深圳、广州多个楼盘的购房审核升级,首付款来源成了房企认筹、银行发放房贷的“绝对红线”,楼市“打新”热又起。


有的人因银行流水中仅有“租金收入”在楼盘认筹中受挫,“政策规定借款人必须有工作收入,租金只是辅助收入,若没有工作,不符合房贷条件。拒批!


有了工作收入,银行流水还需要与社保相匹配;有不少购房者因“收入证明与社保实际缴纳差距过大,不符合按揭贷款条件”。拒批!


有购房者的银行流水中体现出多次购房记录,或被怀疑是“炒房客”,不予准入。拒批!


如果银行流水中借款记录较多,购房者则会被疑为从事“民间借贷”。拒批!

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如今大数据大行其道,在审核资质的时候,除了产权系统,还会启用税务、水电、银行等多个系统查询...


但因缴纳小产权税费,水电费等而被判定有房,失去打新资格,这还真是头一回见到!


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在聊我们的明星“小产权”之前,从一个著名的思想实验聊起(先存而不论):


在一个有着1000人的小城中,有一座剧院。这座剧院采取“股份所有制”,即这个小城的1000个居民每人都是(平均)“股权所有者”。在这个小城中,同时还存在一座“共同财产”的礼堂。这座“私人所有”的剧院和“公共所有”的礼堂同时以赚钱为业(收门票),又同时服务于这个小城的1000人口。


那么问题来了,给定以上“社会安排”,“私人所有”与“公共所有”二者的区别在哪?我们怎么会认定前者是“私有财产”,而后者是“公有财产”?


从这个假定还能推演出其他辩难:公共产品与私人产品的界限;小产权与大产权的界定;“寻租”“搭便车”“公用地悲剧”等问题...


在经济学上,“竞争”与“产”与“稀缺”这三者,在某种程度上其实是同一种意思;大家多思一会,肯定能看出其中的“联系”,找到准确的“字句”把那三者“联系”起来…


“小产权”又成了炙手可热的明星


稍微一窥今年深圳龙岗的部分旧改项目(如图):

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从城市更新的规模可知,“小产权房”又成为了深圳楼市最炙手可热的明星。


我们来多着墨着墨深圳的小产权房,看看其变迁的历程。


据有关统计,从1980-1985年间,外来人口就达到了40多万。激增的人口带来着旺盛的住房需求,当时深圳的小产权房交易也活跃了起来,主要是以宅基地交易为主。


无论是先富起来的深圳村民,还是外来资本(大部分是港商),纷纷买地大肆建房,甚至有干部、企业职工参与其中,似乎都看到了“人•地•房”之间的牟利空间(当时的小产权房主要就是“出租屋”,之后就衍生出了“集资房、军产房以及村委房”等)。


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最初自发的农村建房主要集中在罗湖中心区和其他重点发展地区的周边,随着深圳发展的加速,村民建房的趋势不断扩大。随着来深投资建设的外商和外来人口越多,村民才大量建厂房和农民房,主要是用来出租,甚至出现了几波“抢建潮”。


可以想见的是,在某个时间点,有某些先富起来的深圳村民,始建新的房屋。当其时,还没有政府引导和统一规划这些很现代的措施,“农村建设”处于野蛮、自然、自生的一种状态。


谁都没想到的是,深圳后来的发展大大超出了人们的预期...


深圳“小产权”有哪些殊特性?

在1985年以前,我国的住房政策是“分配、租赁和农村自建”。为适应深圳高速发展所带来的住房需求,在1979~1985年间,深圳住房建面以平均每年40%的速度递增,依旧无法解决职工住房问题。


当时深圳实行的是企业职工低租金(低到几近无偿分配,每平米约0.14元);超低房租助长了职工利用关系多占住房、争住大房、住好房,甚至出现住房分配不公的现象;由于当时建房的资金只能靠财政拨款及企业自筹,还不能以经济机制来制约不合理的需求,然后政府及企业就缺钱了,无法加快住房建设,而且这种先期的住房投入是有去无回的。


于是后来就有了一系列“住宅商品化”的改革实践...


“集资房”这一说法,最先出现在1989年“深圳经济特区居屋发展纲要”里规定的“双轨三类”住房供求模式(集资房的用地性质,大部分为国有工商业用地及集体的非农工商地)。


企业自筹自建,在与城市总体规划兼容的前提下,允许少数企业在已取得土地使用权的地界范围内,自建住房。


建房资金自筹,所建住房只允许提供给该单位的职工居住。后来由于房地产热以及深圳楼价的高企,集资房成了某些刚需的第一选择。


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军产房,则是非常特殊的小产权!


因特殊的历史背景,军队被允许经商(于1985年起),当然包括房地产,据有关规定可对空余房地产进行经营,空余房屋出售、军用土地的有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房。


军队房地产权属于军委、总部,产权产籍由各级后期基地营房部门管理。


1998年,全面停止军队经商,但依然保留有一部分有偿服务,虽然已经没有了房地产开发,还保留了房地产租赁服务,同时军产房出售也摆上日程...


2016“关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知”,军产房的历史才正式作古。


这个新政策也有几年的缓冲期,于2016~2018年间还能有零星的军产房能发证、过户。


虽说军产房用地全部都属于军队营房用地,实际上有少量是地方原村民或外来人员早期买的地。与部队合作建的房,有部分也发军产证,或军区后勤盖章,或其他与部队有关的证明。


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鉴于深圳“小产权”还处在混沌、模糊中,所谓的浑水才能摸鱼,在相关的产权厘清之前(有点“查三代”的意味),或许小产权是深圳楼市的下一个“黑天鹅”也说不定。


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