房企的动态，为何引人入胜？——在收割的人身后拾取麦穗

为何选龙光作为例子？

先看看龙光在今年深圳首场土拍的表现(下回再以其他房企作为例子)。

今年深圳的首批集中供地拍卖，龙光“鲸吞”了不少宗地(当然还有今年的第二批、第三批，还有明年…)。

光明凤凰城宅地，龙光以11200㎡的竞配面积拍得。

光明凤凰城A646-0083宗地，位于光侨路与长凤路之间，靠近光明城高铁站、龙大高速，距离13号线二期（在建，预计2025年通车）同观路站直线距离约1公里(今年9月初，该项目名称就定为“龙光玖瑞府”，合同价格10898万元；合同开工日期为今年7月15日，那么年底或明年初，很可能就会有新盘住宅入市，届时“打新”“价差红利”等热议又将甚嚣尘上…)；

该地块面积较小，总建面约4.08万㎡（住宅40000㎡［含物业服务用房100㎡］、商业500㎡、社区管理用房300㎡），住宅类型为普通商品住房，约1.02万㎡，宗地采用“双限双竞”方式出让，挂牌起始价7.5亿，最高限制地价10.88亿(拍卖现场几乎一瞬间就从7.5亿拍到最高限制地价10.88亿)，普通商品住房销售均价不得高于48900元/㎡（限价4.89万/㎡，不含室内装修）；在地块周边，入市的新盘是宏发万悦山、均价4.89万/㎡，还有龙光玖龙台、中海寰宇时代等网红热盘驻立其间。

南山西丽商业＋居住用地，总建面约30万㎡，起拍价47.6亿，未设置最高限制地价，龙光以69亿拍得。

南山T501-0101宗地位于西丽片区，留仙大道北侧，靠近地铁5号线留仙洞站，在建的有13号线（预计2022年通车）。

宗地住宅类型为可售人才房，人才住房须严格按要求销售：基准售价不高于52800/㎡，最高售价不高于55400/㎡。而且，官方还对房源套数和户型面积段做出了规定，规定总套数不少于960套，其中建筑面积65㎡的户型不少于750套，建筑面积80㎡的户型不少于210套(特供960＋套人才房)。

西丽地块是首批出让的6宗地中体量最大的1宗，宗地挂牌起始价为47.6亿(除可售人才住房外，还有办公、商业、酒店、熟食中心等配套)。

西丽留仙洞总部基地有大疆“天空之城”、传音控股、优必选机器人大厦等企业总部,该地块未来将聚集众多精英人才。

近两年来，龙光地产在粤港澳大湾区、长三角区域、大西南区域持续发力，通过公开市场招拍挂方式新增项目超过30个，总计建筑面积超过574万平米(众所周知，土地是地产开发价值链的最关键)，预计货值超过702亿。

龙光已经完成粤港澳大湾区9大内地城市全面覆盖。

与此同时，龙光在大西南扩张加速，新增建筑面积占比近六成，大西南区域储备建筑面积超过914万平米，龙光将持续在大西南市场占据领先。

龙光招拍挂土地储备建筑面积超过3667万平米，继续保持在较高位；龙光土储总货值超过9340亿，其中大湾区土储货值超过7620亿，占土储总货值比重超过82%(土储平均地价仅为4610元/平方米，地货比仅为31.6%)。

从龙光地产招拍挂土地储备的区域分布来看，粤港澳大湾区占据着核心战略地位，储备建面超过2235万平米；其中深圳在大湾区战略地位不断升级，储备价值可观，货值超过808亿；长三角的布局提升空间较大，储备建筑面积超过81万平米，未来将加码长三角区域储备。

龙光地产在多个城市拓展了80个左右的城市更新项目，可转化土储货值超过4549亿，有95%位于大湾区，在深圳、惠州、东莞及珠海等可自主改造区域的货值超过2890亿。

龙光在城更业务上的尝试与实践也有近20年，参与了多个旧改项目，有丰富的经验，拥有城市更新专业团队来推动孵化（孵化快、盈利可见性明晰，未来两年可转化1500亿土储货值，每年可贡献约20%的核心盈利）。

龙光先后在佛山、珠海孵化了2个项目，在深圳、惠州孵化了3个项目，可销售货值超过700亿，城更业务贡献收入超过49亿。

以上，龙光的数据表现相当“靓丽”，更为可怖的是，这些数据隔断时间就会翻新、持续往上涨。

龙光持续深耕大湾区，在政策红利下“先行优势”明显，具备储备规模优势，核心城市布局丰富，成本低、品质高、价值潜力巨大，有大量的项目储备、深耕优势，储备价值将持续释放(插一句，在法拍房源里，若有从龙光地产漏出来的房源，值得多加关注、多追踪！)

其实房企如何保障现金流，才是最耐人寻味的。

没有回款的房产销售就是耍流氓。

一般房企的平均回款率低于80%，而像万科、龙湖等典型房企的回款率能达到90%，甚至更高(当期回款率=当期回款金额/（当期销售金额+期初已销售未回款金额）。

如果想要有一个稳定的现金流，那就将它证券化！

购房尾款资产证券化对房企业来说，是一种新型的盘活资产流动性的创新方式。2015年，第一单购房尾款资产证券化发行，发展势头十分迅猛，未来潜力巨大。

虽说“跑得了和尚跑不了庙”，购房尾款资产证券化的安全系数较高（毕竟若非遇到市场崩盘，交了首付的购房者都不会违约）。但为了给管理人和投资者“定定心”，房企还需要有一定的“增信”措施——比如优先/次级分层、原始权益人差额支付承诺、现金流划转机制和提前终止机制等。

折价发行其实也是增信的一种形式。以世茂尾款资产证券化为例，资产池应收尾款总额为77856.17万，实际资产支持证券发行规模为6亿，其中优先级证券为5.4亿。目前，市场上发行的购房尾款均对应收账款本金折价入池。

房企不仅可以利用优先或次级的结构进行内部增信，还可以设置外部担保或维好承诺（类似安慰函，并非担保）达到增信作用。如世茂尾款资产证券化由世茂房地产控股有限公司进行维好承诺，碧桂园一期尾款资产证券化由碧桂园外部担保，均对尾款资产证券化产品给予有利的信用支撑。

目前，市场上发行的产品基本都设置了不合格资产赎回的机制，为资产端现金流提供一定的保障，但是由于购房尾款回款期限具有一定的不确定性，不合格资产的定义不同于信贷资产证券化中的不合格资产(购房尾款中不合格资产赎回主要是指由于项目开发资金被截流、因房屋质量问题应收款无法收回或有所减少等情况下的不合格资产的赎回)。

由于银行贷款或公积金贷款类的购房尾款回收期一般较短，通常为3-6个月，而专项计划存续期通常为2-3年，为了解决期限错配问题，需设计循环购买环节。通常是产品设立的前1.5年、2.5年为循环期，根据实际基础资产回款期限，设计循环购买频率；最后0.5年为摊还期，停止循环购买，并对资产证券化本金进行过手摊还。