深圳的法拍房既火又冷、既热也凉、既有顶流也是小众……这到底怎么回事？
优质学区房经受了流拍、重拍的历程
近期，深圳有几套优质学区房经受了流拍、重拍的历程，而且都属于学区房的“顶流”。 今年8月初，福田百花片区内长城大厦的一套法拍房七折起拍，但流拍了，该房面积104.7平米，起拍价1084万，折合单价每平米10.4万，远远低于市场价；8月20日，这套房源二次拍卖时有5人参拍，最终以1035万成交，折合单价每平米9.89万，几乎与该楼盘每平米10万的参考价持平。8月30日，龙华壹城中心花园一套法拍房二拍时成交(该套房源在8月5日一拍时，无人出价而流拍，一拍的起拍价为600万)，成交总价632万，折合单价每平米6.9万，二拍时起拍价480万。 福田香蜜湖港中旅花园的一套法拍房源(优质学区房)也遭遇流拍、重拍，该房源建筑面积116.94平米，评估价（起拍价）为1969.88万，折合单价为每平米16.85万，吸引4600多人围观。 虽然法拍房里的“顶流学区房”有一部分遇冷了(与今年全国对“教育行业”所作的一些列改革也有关系)，近期深圳的法拍房总体上还是很热，上架挂拍的数量一直在增加。 据阿里拍卖数据，今年7月结束拍卖的住宅房源有116套，8月结束拍卖的住宅房源有169套，9月有249套住宅房源上架拍卖(淘宝、京东拍卖确实很火，大多数人只知道这两个平台，关注的人也最多，于是成交价也最接近于市场价；值得提请注意的是，最高院发布的五个网络服务平台，包括淘宝网、京东网，公拍网、人民法院诉讼资产网以及拍卖行业协会网，而另外三个小平台才是最容易捡漏的地方，里面有很多优质的房源，价格不高)。 一些对“法拍房”如百川朝海般蜂拥而至的群体：受限购政策影响，被学区房落户等问题困扰的大众群体；有钱没购房资格的投资客；受学历限制无社保的刚需；想捡漏看中法拍房升值空间的人群。一些买房时常遇的“明坑”：不要买机场，机场永远是远郊；不要买车站，除非要去开酒店；不要买远郊别墅，因为叫不了外卖；不要买公寓，在卖的时候会让人崩溃；不要买商铺，一铺养三代是广告，三代养一铺是现实；不要买县城，县城有价无市；不要买规划，沙盘花不了几个钱。 至于那些买房的“暗坑”，最好找一下辅拍机构，辅拍机构能助你规避至少90%的“暗坑”。 与“顶流学区法拍房”遇冷相比 “法拍房的火热”体现在哪？ “法拍房的火热”体现在围观人次、出价轮次、溢价率、成交价等。 2020年5月2日，成交的宝安区润恒御园68栋01、02双拼房（宝中神盘），建面526.14平米，吸引185万人次围观（去年围观人次最多的法拍房）。 罗湖区东昌路今日家园明水轩的一套法拍房产，市场价210万，以551万成交，超出市场价341万，溢价率达162.24%（去年溢价率最高的法拍房）。 此外，去年溢价率超过150%的法拍房还有：2020年7月14日，南山半山海景兰溪谷，市场价564万，以1473万成交，溢价率达160%；2020年8月4日，龙岗中心城紫薇花园南9栋102房产（在6月、7月曾两度被撤回），市场价137.8万，以356.8万成交，溢价率达158%。 2020年9月3日，经过566次出价（报名人数为四人），龙岗龙苑路（龙苑新村）78号，最终以2210万成交，起拍价1530万，但评估价达到了2174.81万，溢价率（成交价相对于评估价）为1.6%，溢价率（成交价相对于起拍价）为44.44%，是去年竞标出价次数最多的；该房产共9层，建面1814.7平米，无房屋不动产证，属于小产权房；周边小产权房、城中村较多，小区信义御城、名门世家的均价在2.4-5.7万/平米，这栋房子的单价对于投资来说，仍有获利空间。 2020年12月23日，深圳香蜜湖一号别墅（第一生态苑17栋45房）拍出了9191万的高价，应该是深圳法拍史上、迄今为止成交价最高的法拍房。这套法拍房税费过800万，再算上其他隐性成本(租金+装修费)，至少得花费过亿才能顺利过户、入住… 2021年1月12日，深圳龙岗万科清林径（万科千林山居一区）一凶宅法拍（2018年有租客在屋内自杀身亡），竞拍出价46次，超1万人围观；该房产一拍在2020年12月，当时230万起拍价，流拍；之后起拍价降低为180万，吸引13人参与竞拍，最终以243.8万成交；该房产（登记价1352585元，建面78.96平）自2019年1月至2020年8月，共欠物业管理费5014.51元；2020年12月二手房的成交价大概在280万左右，78平的在售报价能到320万左右（如装修、修缮、法式等处理得当的话）。 2021年2月20日，深圳福田区农科中心深南大道北东海花园福禄居11栋9E（一拍），引来7人报名、11100多人围观、140多人关注提醒；成交价21,246,193.81元，起拍价13,766,193.81元，评估价13,766,193.81元(经法院调查该房产曾于2002年发生命案，竞拍成交视为接受这一事实)。 今年4月24日，南山大冲村北莱英花园的一套28年楼龄的老小区法拍房，刷新了深圳近年法拍最高溢价率。起拍价517万，最终成交价1505.5万，溢价率191%（这套法拍房税费超140万，若把隐形成本都算上的话，单价高达16万/平米，比隔壁华润城的指导价还高)；当日有1.4万人次在线围观，进行了360多轮出标竞价，起拍价517万的房子被一直推高，最终以超过1500万的价格成交；莱英花园位于南山科技园，项目被华润城包裹，周边的商业、交通等配套都很成熟，有南山外国语两个分校；它是南山第二个旧改成功（首个是红树别院）、速度最快的住宅小区旧改，只花了4年多就到了拆迁阶段。 此轮法拍房增涨的看点在哪？ 今年以来，深圳法拍房的数量稳步增涨，也备受关注，因着流入房地产市场的资金受到了严厉的监管，热钱本身“过剩的注意力”总要找个出口。 禁止任何形式的经营贷流入楼市，意味着一旦实锤就会立刻收回贷款，就这条给玩杠杆的炒房客来了当头棒喝(当然官方说法肯定就是房住不炒，坊间的街谈巷议则是“投资即炒，炒即投资”)，只要有一套房的资金来源出现问题，要么就是低价出售、资金快速回笼，要么直接断供、房产由银行收回拍卖抵债(房贷确实是收紧了，放款周期也延长了，正在排队等房贷的人不在少数，但工薪贷、抵押贷、装修贷等等这些贷款还是比较好批的)。 此外，疫情影响下有许多外贸型的中小企业受到较大冲击，导致上下游产业链发生震荡，资金链一旦断裂就会出现违约，就有了“拍卖房产”的可能，这种情形占了大多数。 由于企业经营倒闭而产生的不良资产，经过处置会逐渐流入到法拍房市场，这个趋势估计还会持续一段时期。 法拍房数量的增加，也由于这两年疫情导致拍卖流程受阻、案件积压，案件的线上处理流程提速后，上架拍卖的标的随之增加了。 如最后出现“2021深圳全年的法拍房数量与2020持平”的时候，也不要感到奇怪，毕竟法拍房市场终究整体数量较小，仍然“小众”。
