城市更新(旧改)释放了“时代的红利”

一场大规模的拆违运动，已箭在弦上(如下图)。南约片区重点城市更新单元拟拆除范围内的历史违建物业权利人已经予以核实，汇总成相关材料…

值得一提的是，深圳此前的查违“1+2”文件，共提到了九项措施，围绕违建产生的最大根源——原农村集体实际掌握的土地，提出了四项疏导措施：构建新型土地管理制度；加快社区发展转型；加大土地整备力度，扩大“整村统筹”、“片区统筹”试点范围至全市；加快解决土地历史遗留问题。

针对原村民“一户一栋”、建成区加改扩建等具体建设需求，则有三项疏导措施：规范原村民非商品住宅建设行为；规范已建成合法建筑的加改扩建设行为；规范临时用地临时建设和土地租赁行为。

从深圳出台的违建疏导政策可看出，政府是在采取“协调博弈”的策略，逐步分类解决违法建筑和违法用地的产权问题，政府与原农村集体经济组织似乎就是在“把饼做大”，而不仅是“分饼”。

怎么“把饼做大”？

首先就是在行政区划与经济建设用地之间，可灵活地腾挪。

比如，龙岗新大坑股份合作公司位于同乐高速路口对面的部分土地面积8930.52平米，据相关规定与会议决议，将纳入南约片区重点更新单元项目范围内按照相关规定实施。

该地块位置其实并不在南约片区重点更新单元范围内，也不在南约社区范围内，而是在龙东社区，属于新大坑居民小组，目的为了加快推进宝龙街道惠盐高速立体层和深汕路扩建工程外部移交用地的工作进度

拆迁障碍举例之一：

坊间盛传——当年木棉湾片区城市更新单元的进程里，木棉湾实验学校也要当钉子户，曾索要3亿才肯搬走。

木棉湾实验周边区域都几乎搬完了，八九不离十了，到处在拆迁、封禁起来了，已经不适合在里面上学了。可园隔壁临时校址的一些商户也陆续关闭了，菜市场也关了。

翔鸽北路(操场)和木棉湾旧改都涉及这个学校，但这学校似乎只是挂个“木棉湾实验”的名字，中考上线人数极低，使得“真正的”木棉湾学校遭受污名。

拆迁障碍举例之二：

家族内存在产权纠纷，是某些拆迁户迟迟不肯签约的原因之一。当年“京基拆迁办”同样要应对一期剩下几户没签约的情形，是家族分配问题。 

旧改冲击了城中村原有的生态和利益格局，引致此起彼伏的家庭内部纠纷，成了补偿标准之外最大的旧改障碍。

存有无数种纠纷情况：有的家庭成员在纠纷出现后失去了联络；有的拆迁户生前认下的干女儿主张产权，并列出建楼时的出资明细单，据此拒绝拆楼…

有的物业在公示时原是第一业主侄儿的名字，却在无人知晓的情况下将侄儿名字换作了自己的妻子。

然后开发商不知情，与其顺利签约，却引来侄儿母亲的激烈反对。最后难以厘清其中真伪，政府、开发商召开数次协调会，仍无法解决已签约物业的权属争议，且牵一发动全身，导致周围数栋民宅无法拆除，严重影响项目进度。

旧改释放出庞大的利益，和谐家庭在利益面前，分配不均，导致一系列纠纷。老父签，儿子不签；婆婆要如此分配，媳妇不干…

变现的都是人性问题。

深圳的旧改，值得称道的有“田厦新村模式”。田厦村八成以上土地从田厦村征用，南山区委区政府、南山文体中心、南山博物馆、荔香公园等原来也是田厦村的土地。

城市更新(旧改)之后，能够给村民提供大量的就业机会，田厦实业股份有限公司对村民择优录取，根据能力安排工作岗位。不少村民被安排去做清洁工或者维修工，而一些学历高、素质好的村民被外派去各大物业公司、酒店学习锻炼。

村里高度重视教育，与南山实验小学、中学签订战略协议，保证村民子女能够得到一流的教育，同时鼓励村民子女进入大学深造，给予物质奖励。

为建立建立现代化的企业制度，公司还探索股权的内部流通转让，让股权发挥最大的效益。

田厦新村能够顺利推倒重建，主要是全村没有一栋违法建筑，村民的思想觉悟高，田厦股份公司有超前发展意识。在推倒重建过程中，没有遇到任何阻力。对于股份公司的决定，村民、股民全力支持。

深圳在城中村改造的模式上一直都在进行一些新的尝试，从由村民集资自筹一部分资金到田厦新村以宅基地入股，这些尝试目前看来都比较成功，推动了深圳城中村改造的步伐。

深圳这座城的一个显著特点在于，用40年完成了西方300多年的变迁，时间、空间、身心尺度上的大幅压缩，西方几代人形成的“文化积累、素质提高、城市进程”要在深圳一代或者两代人内解决，亟须建立共同认知感，去化解必然存在的撕裂。

城市更新的成本、门槛肯定会提高，当前的模式其实就是以规模空间化解拆迁成本，这个模式在城市里能复制的时间不会太长。

随着时间推进，即使是第一高楼，总有一天也会面临拆除。

在眼下如火如荼的拆迁行进中，需要探索的是：如何引领理念的更新、如何提高法律能适用的范围与效力，公共利益的内涵与外延具体在哪，等等。

比如：怎样防止地方政府作为主开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权，或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益，这个“对子”一直贯串在“旧改更新”中。

在“旧改更新”中，改变的更多是功能属性，而非物理属性，不是简单的拆除后商业开发，其中至为关键的是“重建管理秩序”。

只要涉及“旧改更新”这类话题，最直接、直观的感受其实就是——如何能“永续地做同一件事情”，只是变换了不同的时空？怎么能一直地、永恒地在进行“腾笼换鸟”

(感谢阅读，敬请指正)