深圳楼市与香港楼市,如似在进行“二人三足”赛

2021-06-01 15:23:59 admin 2

“美元—香港—深圳”的传导效应

从2019年下半年开始,全国楼市基本都是横盘或者微跌,唯独深圳在涨。深圳于2020年全市成交均价6.6万/平米,同比上涨10%;南山桂庙片区涨幅达64.36%,宝安中心同比涨幅达63.51%。深圳楼价为何会持续地涨?有一种说法是“美元的传导效应”,这有点拉到“大历史”的角度来看了。


毕竟,美元与人民币有着紧密的联系,现当代人对货币的“直观感受”几乎就是一堆“屏幕上的数字”了。从大宗商品到黄金等贵金属,再到债市、股市乃至汇率行情,都受制于美元;这在于国际市场资源产品交易以美元计价结算,美元具有资产定价权。


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2008金融危机后,美联储把利率降到了几乎为零,其时,美元洪水席卷全球;2015年12月,美联储结束了量化宽松,开始进入了加息周期,利率从0.25%提升到了0.5%;这次加息之后,出现了股灾3.0的爆发,股市的资金大幅流出,楼市趁机接住一部分股市流出的资金;历经3年多的加息后,美联储在2019年8月结束了加息周期,进行了降息,利率从2.5%降低到了2.25%。


2019年8月1日这个时间点,标志着深圳楼市新一轮疯长的起点。随后,美联储连续降息,在半年内把利率降低到了1.75%;2020年3月3日,在疫情袭击的情形下,美联储突然降息50个基点,利率低至1.25%;3月15日,随着美股崩盘,美联储降息100个基点,利率低至0.25%。


2020年3月15日这个时间节点,是深圳楼市领涨、蔓延全国的新开端。美元放水(向全球泄洪)必定会带动人民币放水。美元涌入我国,大量的货币会导致楼价上涨,洪水滔天的美元席卷全世界。美元席卷我国城市,香港首当其冲,金融自由港,美元可以随意兑换。


我们可以看到,于2019—2020年,香港楼价先跌后涨,虽有各种动乱,在多年连续上涨的基础上,房价居然还能涨。深圳楼市与香港楼市有着千丝万缕的联系,大量深圳人和港人有着紧密的金融联系。香港货币泛滥了,深圳肯定会受到大量美元的冲击。就这样,“美元—香港—深圳”这个看起来合理的传导效应,立起来了。


香港楼价似涨非涨,似跌非跌

截止2020年11月,香港私人住宅售价指数报380.4点,环比微跌0.18%,楼价指数连跌两个月。香港有些地产研究机构认为:2020全年的跌幅大约为1%。


香港楼价究竟跌了还是没跌?从典型楼盘的成交表现看,是有下跌的,但整体还是在涨的趋势里。分布于香港各区的10多个典型楼盘,2020年案例成交价,较2019年全部下跌,最高跌幅超过20%。案例价格跌幅较低的楼盘,如大埔的大埔广场、青衣的灏景湾、将军澳的将军澳中心、北角的维港颂、九龙仓的嘉汇,案例价格年内跌幅均控制在10%以内。


这10多个典型楼盘中,只有1/3的楼盘成交案例价格,跌幅超过15%。按月发布的中原城市指数,以1997年7月房价指数定基100,香港地产价格指数2019年11月的表现为176.54,2020年11月的表现为173.67,出现了2.87%的略微下调。


按周发布的中原城市领先指数显示,截止2020年12月27日,香港地产价格指数为176.22,相比于接近前年同期,2019年12月29日的价格指数178.13,亦有1.91%的微降。不同楼盘间,价格跌幅也不同,成交量较多的楼盘价格降价幅度小,成交量较少的楼盘价格降价幅度大。


摩根大通、美联物业等多家机构依旧看好香港楼价,均预计2021年香港楼价将上升5-10%左右。深圳的楼价更不必说了。


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与此同时,2020年以来香港向外移民数量有所增加,不少港人急着折价卖房、出货套现。如港人北上“避疫”,于12月1—4日就有11500多名香港居民过深圳湾口岸出境。


据不完全统计,2020年以来,深圳皇岗口岸、罗湖口岸附近的小户型住宅,50%都被香港买家买走了。而深圳网红新盘龙光前海天境、天健悦桂府公示入围购房者名单里,就有大批持有香港身份证的人士在列。


估计大家对港人在深置业,印象极深的是港人曾在深圳开发了一个产业——“二奶村”,如福田的皇岗村、下沙村等(1995-2019年,港澳入境深圳的人数,已经翻了7.7倍;2019全年共有1012多万人次的港澳居民经深圳口岸入境,绝大部分就是港人)。


港人来深买房,无非是认可内地更稳定的经济环境,以及大湾区各项扶持政策陆续出台。香港某经济学家(其学术影响力甚大)曾预测:深圳会成为地球的经济中心。


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因为优质青年喜欢来深圳,这里有湾区、有香港(海港),对外有沟通;而且有东莞、惠州,全世界没有一个城市像东莞这样接单,做得快、做得好,深圳商业社会加上周边工业支撑,如虎添翼;深圳需要造什么,就立马能造出来,造得好,形势就会大好。


各种优惠政策,对深港楼市影响均不大

早在2019年11月,香港发布了16项惠民措施,首个措施就是放宽香港居民在含深圳在内的大湾区内地城市购置物业的措施。让香港居民在大湾区内地城市购房时,获豁免所需的在当地停留的各种年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件,享有与当地居民同等的待遇。


对于香港居民来说,在深圳的购房资格从来都不是问题,在“16项惠民措施”之前,港人在湾区置业仅需提供身份证、回乡证和无房证明即可,并没有对工作年限和社保做出要求。


2020年10月30日,“粤港合作框架协议”发布,其中第46条:优化落实便利香港居民在粤购房政策措施。进一步简化香港居民购房流程,完善香港居民购房贷款政策,推动落实与广东本地居民享有同等待遇。


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2021年1月8日,香港政府公布“大湾区青年就业计划”细则,鼓励香港青年到大湾区内地城市就业,将直接为雇佣合资格青年的企业,发放每人每月10000港元,补贴期最长18个月。


这相当于香港政府,每个月直接补贴香港青年8000多元人民币。深圳的房子对港人其实并没太大的吸引力,港人也很难涌入深圳买房,优惠政策的主要目的还是让香港与大陆更加深入融合,对深港楼市的影响均不大。


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深圳房产并没有对香港居民产生很强的吸引力,主要因为北上广深的楼价并没有比香港便宜很多,港人在内地一线城市买房同样压力山大。2020年4月我国房价排名前6位的城市,其中深圳二手房均价已经突破7万。


香港住宅均价是多少?据2020年10月香港物业报告中,关于私人住宅的平均售价数据:香港把住宅面积分成A类、B类、C类……相对应的面积段为40平米以下、40至69.9平米、70至99.9平米,香港市区(港岛、九龙)住宅均价约在13-19万/平米,新界住宅均价在10-13万/平米。


香港是以套内面积为准,而内地是以建筑面积(包含公摊面积)。整体上,香港房价确实会更高一些,但并没有比深圳高出太多。


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香港在深圳“项庄舞剑”

意在其他湾区城市(沛公)

香港物业属于境外资产,可视作“准美元资产”,具备一定的灵活性和稳定性。如果把大量资金配置到深圳物业,这些可自由兑换流动的资金将受到外汇管制,经历过香港事件后,香港居民已经普遍缺乏安全感。


未来意向在深置业的,大多就是一些计划留在深圳的学子,或在深圳经营公司的老板(CEO)。港人的买房重心不在深圳,而是房价更低的惠州、中山、肇庆等二三线城市(港人基本全是理性的、经济性的、市场性的金融动物)。


这些城市新房价格约1万/平米,对于港人才具有真正的吸引力,买一套惠州或中山的房产也不会影响他们在香港的置业计划,与深圳有着巨大的区别。


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在交通上,粤港澳大湾区正着力打造一小时生活圈。如惠州和肇庆拥有海岸线和自然景观,是港人休闲度假、旅居养老的好去处,交通方便物价极低(对比于香港),买一套房用来投资或自住都非常合适。并且香港与中山、肇庆等地同宗同源,一脉相承,许多港人对这些区域有很深的羁绊、归属感,也是他们回乡置业的重要原因。


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