法拍房之违法建筑

引语：经纶归性命，道德焕文章。

剖析危微旨，从容礼法常。

借着“民间借贷、离婚协议、赠与、执行、违法建筑”等等这些“线程”，可构织出小产权纠纷的错综复杂图景…

在官方的定义里，“小产权房”等同于“违法建筑”。那么，买到小产权法拍房(私宅)，怎么办？

先来看一宗无法模拟的仿真案件：某涉案房产，为“没有产证”的深圳历史遗留违法建筑类违建私宅（主要涉案人员有父亲、母亲、儿子、一位债权人，两宗案件，两个法院）。

这套房产原先居住着一家三口，后来父母离婚，并约定这套私宅归未成年的儿子所有（“离婚协议书”加盖了深圳某民政局公章）。

然而，这位母亲后来向某债权人借款，就是以这套房产为抵押，并签署了借条…

接着，母亲以自己名义填写了“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表（住宅类）”，并经深圳某街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室对外公示。

后来这桩民间借贷纠纷闹到了法院，法院二审判决这位母亲偿还债权人的借款100多万，同年债权人申请强制执行(看着就要进入拍卖程序了)。

要经过若干年后，法院告知这位母亲已备案查封涉案房产，拟强制管理，所得收益用以清偿案件债务，责令母亲及居住、使用这套房产的所有人员限期自行迁出。

漫长的案件（经过了10多年），此时儿子也成年了，以案外人身份提出执行异议，主张涉案房产归其所有，请求“不得执行涉案房产”。

彼时，儿子另诉一案（儿子主张房子是自己所有的案件），母亲作为被执行人，法院认定根据离婚协议，涉案房产分配给了案外人“即儿子”所有，裁定儿子提出的执行异议成立，解除对涉案房产的查封。

其后的执行异议之诉一审、二审均认为儿子以其父母在当年离婚时已约定将涉案房产归其所有，由于历史遗留问题而一直未能过户至其名下，且该房为其唯一栖身之所为由提出执行异议，理由充分，裁定不得执行（法院有相关的法律文书）。

案情，仍然是一波三折，后来执行异议审查结果显示：驳回了儿子的异议请求。

法院执行审查认为：虽然被执行人（母亲）于当年签订的“离婚协议书”明确约定涉案房产归案外人所有，但后来进行“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报”时，涉案房产当事人信息仍登记为被执行人（母亲）且进行了信息公示，该案生效判决亦查明被执行人（母亲）于当年借款时曾约定以其名下涉案房产作抵押向申请执行人借款，故，“离婚协议书”对涉案房产归属的约定已在“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报”时进行了变更，也不能对抗已经信息公示的“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表（住宅类）”。

此外，上述另一案件的法院相关法律文书系对不同案件进行的裁判，也并无明确就涉案房产判决权利归属，对该案（民间借贷案）亦无法律拘束力。于是，案外人提出的执行异议，理由不能成立。

儿子不服驳回的裁定，向该院提起执行异议之诉，要求不得执行涉案房产。

后来法院经审理认为：儿子主张其对涉案房产拥有“对抗执行的民事权益”的依据是——父母当年签订的“离婚协议书”；但在此后的日子里，该案的被执行人（母亲）仍以自己的名义向深圳某街道办事处申报涉案房产（房产在最原初的署名为母亲名下）。

当时，法院依据的相关法律法规为：

公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准；

赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；

未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

以此规定来类推，母亲如想要赠与涉案房产，可将相关手续，如“与原村民签订的土地或房屋转让协议等材料”交给儿子或儿子的父亲，以便其之后主张权利，但母亲仍持有相关材料申报，可见其并没有实际履行该“离婚协议书”赠与房屋的义务，故儿子的主张因赠与行为未实际履行而不成立。

儿子称当年普查申报不具有确认权属的功能，不具有确认权属功能是由于涉案房产是违法建筑的原因所致，如系符合政策的私房在申报后，可依相关规定予以确权。

两个法院查明的事实不同，生效判决亦未对该房产进行确权，故不存在儿子主张的同案不同判问题。

一审判决：驳回儿子的诉讼请求。

然而到了执行异议之诉二审：支持儿子的异议请求，不得执行涉案房产。

法院经审理认为：该案系案外人执行异议之诉。

二审争议的焦点：儿子对执行标的即“涉案房产”是否享有民事权益；如享有该权益，是否足以排除强制执行？

争议点：“离婚协议书”系母亲与儿子的父亲的真实意思表示，合法有效。协议约定在双方离婚后，房产归儿子所有，儿子的抚养人（父亲）有权居住。

此约定内容为夫妻双方的共同意思表示，与婚姻关系解除、子女抚养以及其他财产分割等一并构成离婚协议的整体，并非母亲单方无偿将涉案房产赠与儿子的行为（法院在分割共有不动产或者动产离婚案件中，作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、调解书具有物权设立、变更、转让或者消灭的法定效力）。

一审判决基于赠与关系前提，以赠与未实际履行导致赠与行为不成立为由，进而判决儿子对涉案房产不享有民事权益，适用法律有误，法院予以纠正（“赠予与继承”有哪些需要注意的地方？只有房地产证的，才能够赠予，且赠予关系只限于夫妻之间，除此之外的一切赠予关系都视为无效，父母和子女之间只可以继承）。

关于母亲后来对涉案房产进行历史遗留违法建筑普查申报的行为，法院认为，“违建申报主体非最终确认权属的依据”，且，即便经母亲申报后房产登记在其名下，由于“离婚协议书”涵盖母亲在房产可办理过户时应配合履行过户登记至儿子名下的义务，进行历史遗留违法建筑普查申报“不排除是母亲为履行该义务”的行为，故不能以此推定夫妻双方对离婚协议中就涉案房产归属问题重新约定归母亲所有。

其中有一个容易造成不明朗的地方：“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表（住宅类）”确实不具有物权确认效力，申报材料等“形成原因证据”具有权属证明效力，如该案母亲作为权利人身份申报，假如父亲、母亲有签字确认由母亲作为权利人申报，则确实会以实际行为变更了“离婚协议书”内容（只要落实到具体某宗案件，总是错综，因为“调查取证”属实繁难，无怪乎该案能持续十多年…）

那么，“离婚协议书”关于涉案房产归儿子所有的约定仍然有效，儿子基于该约定享有在“条件成熟时”将房产过户至自己名下的合法民事权益。

另一个争议点，按法院的分析：儿子对涉案房产享有的请求权是基于当年的“离婚协议书”而产生，而债权人对母亲享有的“返还借款请求权”是基于后来的借款合同关系产生，晚于儿子“请求权产生”的时间，故不存在母亲通过签订“离婚协议书”蓄谋转移、逃避其个人债务的可能性。

其次，儿子享有的请求权直接指向涉案房产，债权人申请强制执行的债权为一般金钱债权，该债权发生时债权人对涉案房产不享有权益，在“请求权的性质上”债权人的权益不具有优先效力。

从“离婚协议书”中关于子女抚养及全部财产分配情况看，父亲与母亲之间权利义务的约定还是比较得当，不存在“明显不对等”或者有违公序良俗。

“离婚协议书”签订后，母亲进行历史遗留违法建筑普查申报，不应推定为母亲对涉案房产的占有。

而已生效的民事判决认定房产系儿子唯一栖身之所，说明儿子在其父母签订离婚协议后已实际占有、使用该房产。

因涉案房产属历史遗留违法建筑，客观上无法办理房地产证，房屋一直未能办理过户登记至儿子名下，非其自身原因造成。

基于以上这些理由，法院认为，儿子作为执行案件的案外人，对涉案房产享有的民事权益相对于“债权人对母亲享有的普通债权”具有一定优先效力，并足以排除强制执行。儿子的上诉请求成立，法院予以支持。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律有误，法院予以纠正。二审判决：1、撤销一审判决；2、不得执行涉案房产。

随着深圳“拆迁旧改”的尘埃落定，以及深度城市更新、城市化进程，关于“小产权房”的纠纷也将化作历史的碎屑，还会有更多的案情披露出来，供后人来衍说…

(感谢阅读，敬请指正)