我有资格买法拍房吗?

2022-01-13 11:33:21 admin 42
图片关键词


1

不必过度迷信“房票”


购买法拍房需要购房资格,尤其是在深圳,简单地在百度就能初步测出你在深圳的购房资格(如下图),当然总是要以实际办理的结果为准。


图片关键词
图片关键词
图片关键词
图片关键词


不少资金充足的购房人受到限购政策的束缚难以入场,都曾想过在法拍房市场捡漏。

 

一线城市、热点城市都执行了严苛的限购政策,持有当地户口的人限购套数,外地人既限购套数又要求社保等等。

 

严厉的限购政策不仅限制了投资需求,也在一定程度上阻止了部分刚需和改善型的购房需求。

 

而到了2022年,“最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定”已经实施,以后通过竞买法拍房绕过限购政策的途径,更是没了。

 

其实深圳早就将法拍房纳入限购范围,只不过全国各地的限购政策对法拍房的执行标准不一致,仍有投资客挖空心思来钻到空子。

 

例如,无购房资格的去报名外地法院司法拍卖的深圳房产,得标后就可拿到成交裁定书和协助执行通知书,房子得以“确权”,届时再办理过户。

 

新规定明确了,法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,法院不予准许,由此产生的损失由买受人自行承担,法拍房全面纳入限购范围,竞拍法拍房也需要购房资格了。

 

法院拍卖的房子,如有购房资格限制,会在拍卖公告中进行公示;没有资格限制这样内容的,只要有资金就可参加竞拍的,到了2022年是几乎没有了;在2022年,法拍房是全国限购了,与普通商品房买卖类似,当然不排除还有极个别涉案的房产拍卖,没有购房资格限制、可自由购买。

 

图片关键词


2

深圳法拍房的购房要求


买深圳法拍房需要购房资格,和普通二手房一样。

 

在竞购法拍房之前,要确认自己有购房资格,不然过不了户,到时保证金也无法退回,就竹篮打水一场空了。

 

资格即是“条框”,条框体现的是某种“铜墙铁壁”,我们只能尽量迎合、满足之,因这些框条是可信的,真实的。那些“资格安逸者”,总是较为安逸。

 

深圳法拍房的购房要求及限购政策——

深户居民家庭,成年单身人士(包含离异)须在该市落户满3年,且能提供购房之日前在该市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明。

 

夫妻二人只要有一方是符合上述条件的深户,就是有购房资格的深户家庭,此类深户家庭限购两套。

 

深户居民家庭夫妻双方均为符合购房条件的深户,房产可以单独登记在任何一方名下或者男女双方都可以。

 

深户家庭一方为符合购房条件的深户,另一方为不符合购房条件的深户或非深户,家庭购买的商品住房只可登记在符合购房条件的一方或双方名下,不得单独登记在不符合购房条件一方的名下。

 

深户不足三年参照非深户。

 

非深户家庭,成年单身人士(包含离异),须提供在该市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明。

 

非深户家庭限购一套,一方有购房资格(购房之日前在该市连续缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险证明),一方没有购房资格,家庭购买的商品住房可登记在符合购房条件的一方或双方名下,不得单独登记在不符合购房条件一方的名下,双方都有购房资格的,可任意登记。

 

夫妻间的事,爱恨确实无常,也许真的只有“爱”能突破那些“条框”的掣肘——


图片关键词



我若能说万人的方言,并天使的话语,却没有爱,我就成了鸣的锣,响的钹一般;我若有先知讲道之能,也明白各样的奥秘,各样的知识,而且有全备的信,叫我能够移山,却没有爱,我就算不得什么。

 

夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品房的,其拥有住房套数按照离异前家庭总套数计算。追溯3年内所有离婚记录。

 

离婚前家庭(不区分深户家庭或非深户家庭)名下没有房产的,离婚后3年内,任意一方符合成年单身人士购房条件后,均可以单独买1套房产。

 

离婚前家庭(不区分深户家庭或非深户家庭)名下有1套房产且登记在一方名下的,离婚后3年内,无房一方符合成年单身人士购房条件后可以买1套商品住房,分得房产的一方,离婚后3年内即便是卖掉房产符合成年单身人士购房条件,也没有购房资格。

 

离婚前家庭名下有2套及以上房产的,不论登记在哪一方名下,离婚后3年内,双方均没有购房资格。即便是离婚后把房产全部卖掉,双方也均没有购房资格。

 

在这些购房资格要求里,有一个重点是——

按深圳最新的政策,如通过离婚析产的方式,把房子分割给无购房资格一方,则有购房资格一方3年内也不能再买房。即是说,拥有深圳购房资格的,通过反复结、离婚让他人间接购买深圳商品房,这个缺漏也没了。

 

3

关于法拍的一些细节——“中心与边缘”这个对子


如果你是为了卖一买一,不得不赎楼,或者为了买二套能降低首付比例,不得不把现有的房贷还清,那提前还贷是可以的;但如果只是觉得房贷利息高,那真的要算好账,因为向银行长期低息贷款的机会,也许只有房贷了。

 

如房子上一手交易还没出证,必须先完成上一手交易流程,再过户;相当于要交两次税(法院拍卖公告里会注明);如房子有拖欠水电费和物管费,也要竞得者自己买单。

 

如原业主的户口挂靠在房产名下,竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子,拿到房产证之后,要去办理相关的户籍业务,申请将原业主的户口“空挂”,才能把自己的户口迁入,但如果学位被占用,就无解了。

 

图片关键词


须认准法拍的类型!最清白的房子就是按揭违约,原房产证和土地证在银行那里,拿法院成交书后就能去取,还有钥匙,方便过户。最棘手的就是个人纠纷,后期如有其他债主上门讨债,肯定鸡犬不宁。

 

所以委托辅拍机构打听一下最妥当,身世清白的法拍房,不必犹豫,抢拍!

 

一般情况下,法拍房的起拍价比评估价要低,在市场流动性不强的时候,甚至在拍卖的时候达到市价的7-8折,在市场流动性较好的情况下,加上法拍房的所处的位置地段好,那成交价也许会高于评估价。从法拍房的交易走势来看,法拍房的价格还是有较大的优势。

 

如一拍不能成交,会有二拍,价格还会继续下调,再不能成交,就可以进行三拍;这个时候若是有渠道的话,还可跟债权人协商价格,只要能覆盖债权,有时候甚至会低于债权。


三次都流拍的,法院可以组织变卖,如果变卖不成功,法院还可找债权人协商,询问债权人要不要以第三次流拍的保留价或者变卖的价格直接抵债,如果债权人不接受,房屋可能要退回给债务人,但法院还有权继续查封。


(感谢阅读,敬请指正)

 

融易拍提供拍卖咨询、房源匹配、房产投资分析、税费测试、评估鉴定、房产详调、律师尽调、实地看样、委托代拍、银行按揭贷款、提供交易保障、产权过户等服务,关注融易拍,欢迎联系与合作!


电话咨询