为什么要买法拍房?(续)

2022-01-12 14:53:29 admin 61
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法拍房比二手房更放心!


为什么要买法拍房?其中一个意外惊喜就是——法拍房比二手房还更放心!

 

已有越来越多的刚需对买房思路进行了调适,从找开发商、中介买房转向拍卖网淘房,每次法拍房的网络竞标都能引来众人围观。

 

被拍卖的房屋一般由法院委托强拍,或者某组织、某个人委托拍卖,通过拍卖的方式来交易房产,传播速度快,资金回收迅速,对于卖家很有吸引力;对于买家,拍卖交易的过程透明,公开竞价,没有强买强卖。

 

法拍房到了法院执行阶段才拍卖,产权信息其实已经相当清晰,不会出现再被查封或抵押等情形;从拍卖成交、得标之日到产权过户的时间一般为两个月左右,只要两个月就可把该法拍房过户到自己名下,“看起来”较为安全可靠、风险可控。当然,房产的权属信息再清晰,也要尽调一下,谁知道有没有案外人来主张权利?

 

全国各地的法拍房可在法院指定的平台进行竞拍,如淘宝、京东、北交所、公拍网、人民法院诉讼资产网等,竞买人无需到现场进行举牌出价。

 

传统的拍卖公司几乎已被取缔,改由辅助拍卖机构(比如融易拍)协助法院一同办理相关手续。

 

法院委托淘宝、京东网代为拍卖的房产,一般要比同地段、同品相的房产便宜。这个“便宜”是人们最初接触法拍房时所具的印象。

 

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这个印象来自于两点:


一是据相关法律规定,拍卖保留价由法院参照评估价确定,在第一次拍卖时,保留价不得低于评估价的70%;如出现流拍、再行拍卖时,以二拍流拍价为准,最高降价幅度20%。

 

二是法拍房的价值要经过评估机构评估,而评估机构评估结果出来后,到挂网拍卖时一般都在半年或一年以后,而在这期间房产均有所上涨。

 

此外,户型位置较好的法拍房成交价一般低于二手房的10%-20%,户型位置一般的法拍房也能低于二手房价的5%-10%成交,还有一些个别的变卖房产低于市场价还更多。

 

法拍房与二手房、一手房相较


总体上看,法拍房比二手房、一手房便宜不少,二手房均是由业主放盘,与市场价同等,便宜不了多少,而一手房开盘价一般价格比较高。但要是精准地每一套法拍房、每一套二手房、每一套一手房都去对比价格,当然是价格参差、互有高低…

 

二手房交易的风险——在房屋买卖过户期间,都有可能因卖方存在其他债务使该房产被法院查封,或卖方一房多卖,或首付款支付至卖方名下被挪用造成无法进行抵押贷款,还有就是业主频繁返价、多次加价等。

 

一手房交易时,一般不是现房交付,有的地方甚至会跟最初规划时不同;交房时间长,看不了本房,只能看户型图,有可能贷款都还了一年了房子还没有入住;周边配套相对没有那么完善、不便利,交付质量无法保证等。

 

法拍房比二手房及一手房交易时间短,办理银行抵押贷款审批时间短,法拍房只要符合银行贷款条件,仅几个工作日就可审批下来。法拍房需要两个月左右就可走完全部流程,过户至拍房者名下。——时间短促,有“时间短”的风险。

 

二手房交易银行贷款审批时间长,中间存在不少变故,二手房因交易程序繁琐,赎楼、贷款审批等。——时间漫长,有“时间长”的风险。

 

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法拍房本身也是楼房,那么楼价的真面目是什么?


最是蚀骨最是楼价。

 

政府一如既往地对楼市严控,而在2022年,关于合理的住房需求会得到更多的保障,每年1100万的住房需求会得到更多的支持。

 

房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。其共同之处:都是价格,都用货币表示;都有波动,受供求等因素的影响;都是按质论价,优质高价,劣质低价。

 

而房地产价格与一般物价相比,更表现出房地产价格的特征:


房地产价格既可表示为交换代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金(房地产价格VS租金=本金VS利息)。

 

租金能较准确地反映商品房实际价格,因为真正需要房地产商品的人,是租用房地产的人,是他们看中了房地产商品的使用价值,而购买者则不一定真正使用,他可能是作为一种投资去购买商品房,用于保值、升值,他看中的是房地产商品所具有的收益性,房地产的价值最终是体现在使用者身上。

 

房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。

 

房地产自然地理位置不可移动,可以转移的并非房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权。 

 

房地产价格是在长期考虑下形成的。

 

一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,这个地区并非固定不变的,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。

 

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房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体之间的个别因素容易起作用。由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性,使房地产不同于一般物品。

 

没有一个统一价格,或指导价格,交易主体会根据房地产的自身条件,供求状况而接受不同的价格。这跟竞拍出标的临场感受极其类似。

 

比如金额高的法拍房——市场价越高的房子,因为购买人群小,竞争少;差价小的法拍房——那些以9折或者8.5折起拍的,捡漏的可能性较大,直接低价拿,差价越大参与者越多,最后未必便宜反而基本都是市场价成交;


有占用的房子——很多人一听到房屋有人就退却了,相对竞争力会比较小,比较容易捡漏。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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