为什么要买法拍房？

最浅显的理由就是——法拍房价格低，可以捡漏！投资者关于法拍房的第一印象，就是“价格低”！

如一套法拍房的折扣率能达到七五折的话，相当于有25%的捡漏空间，房产这么大额的交易，只要细心比对房源，一套法拍房的成交价格与市价相比，“低个几十万的差价”是很有可能的。

关于法拍房的一个简单缘起——由于债务人欠款没还清，被起诉到法院，其名下的房产被拿来拍卖，用以还清借款。

于是，法院对法拍房的定价，一般不会定得太高，价格太高没人买，那不就空忙活、案件无法了结了？

从直接的观感来看，法院似乎是在“让利”，吸引各路资金来参拍，提高溢价率，加快处置、执行这些资产以及债务…

那么，法院为何要提高法拍房的处置速度？其中一个因素就是——信息是会衰减的。

法拍房(不良资产)从银行剥离的过程本身就是银行将有限私人信息让渡给社会，换取流动性的过程。而在后期转让和处置中，有价值的信息线索会随着时间推移逐渐减弱、改变或完全消失。

掌握和分析大量有用信息是法拍房(资产包)估值的基础条件，然而随着法拍房(资产包)处置时间的延长和屡次被动的转让，有用信息的数量和质量都会衰减；重新收集、整理这些信息，不是在技术上不可行，就是在经济上不可行，估值的难度会随着时间的推移变得越来越大。

有一些信息对于法拍房(不良资产)的回收处置来说，乃至关重要的线索，不能、也不必公开，比如债务人担保人的财产线索，影响处置的重大诉讼案情、潜在购买人的意愿和能力、收购处置决策信息、项目评估信息，影响项目处置的其他重要信息等，有些信息甚至涉及到商业机密、个人隐私。

一旦某个资产包或项目(法拍房)进入可谈判、询价、拍卖的阶段，围绕这个资产包(法拍房)的所有信息会自动转入一个收敛状态，一切均以拍卖公告为准了。

此外值得注意的是，法院并非“市场主体或市场参与者”，它怎么会“让利”?

法院终究只是个“裁判员”，不是“运动员”。

于是我们看到，据法院的拍卖条例——法拍房第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的70%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

那么，法拍房的起拍价一定会比市场价优惠10%-30%；假如一拍没有成交，那么二拍的价格会更低。

我们更需看到的是，法拍房(不良资产)有资产的属性，因其未来可能带来预期收益（尽管不确定），因此具备“有用性”。

在这个“有用性”的基础上，可确定一个理论上的内在价值（与“价值锚”类似），但这种价值会在交易过程中很可能会发生两次背离：一是内在价值与评估价值的背离，二是评估价值与市场价格的背离。

因此，最后的交易价格未必与其内在价值符合，低估或者高估的现象时有发生。

如法拍房的成交价溢价率高，比起拍价高出许多，这是债权人、债务人等各方都喜闻乐见的事情。作为不良资产的法拍房，不仅变现卖出了好价位，偿还了债务，法院还解决了执行难的问题。

“房产抵押”本身是债务担保的一种形式，为的是降低债权人的风险，提供房产作为抵押担保并不影响债务人承担债务。

如拍卖成交价低于承担的债务额，即成交价低于起拍价，意味着竞买人淘到了“笋盘”，用于清偿债务之后，债权人可以继续要求债务人偿还债务。

拍卖成交价超过债务额的，成交价在扣除评估费、执行费、诉讼费及债务之后，剩余的部分款项属于债务人所有，债务人可以要求返还。

而关于法拍房的价格问题，是极其复杂的。

决定拍卖成交价的一个重要基础是评估价。

凭借“法院执行财产处置辅助系统”，我国不少法院已经能做到：待拍卖房产，在几秒内就能给出评估价，算出起拍价，甚至能将拍品信息精准推送到潜在的买家。

法院经过多年的努力，集中科技力量，基本解决了“执行难”，克服了执行案件中最难的“财产处置”环节。这皆因法院使用了大数据评估系统，并与司法拍卖相结合。

金融贷款合同纠纷案件或涉外商事案件，其主要特点是：标的额巨大、待处置财产数量多且分散。

依托互联网技术，基本能解决执行财产的查询、控制和处置难题，但执行财产处置的最后一个关键环节“估价拍卖”却一直是“拦路虎”。

只有充分运用互联网、云计算、大数据、人工智能等现代科学技术，审判与执行能力的现代化才有可能。

大数据评估平台对司法效率的改进，是极大的。“大数据拍卖”这种估价机器，无疑是公信力的体现。

应用大数据评估平台，可以将待拍卖的股权、房产、汽车等法院处置的诉讼财产，在1秒内就给出评估价和起拍价，同时还能计算出拍卖成交的几率。

大数据评估平台可运用大数据分析能力和互联网技术，对诉讼拍卖财产进行智能评估、精准定价，进而提高法院执行财产评估定价的效率和准确性。

随着法院放开了网络拍卖这一渠道，拍卖平台的不断推广，刷新了人们对房产拍卖的认知，再加上这几年破产案件在不断增多，所以法拍房的数量在逐年增多。

法拍房源的出现概率逐渐变大，从前投资者想找到一套合适的房可能要等很久，但现在房源增多了，关于标的物信息的渠道更为畅通，淘到心仪房产的可能性大增。

一些热门地段的商铺、有历史价值的别墅、合适地段的厂房，这类稀缺资源平时都是处在缺货的状态，但这些资产由于债务问题，被法院强制执行公开拍卖，相当于有了货源渠道。

然而长租约、占用、税费等风险，劝退了一大批投资者。而这些具体的风险、瑕疵，拍卖公告并不会一项一项地罗列出来，投资人参拍前一定要做好风险调查。

竞拍前几个月，购房人就要提前做好准备，事前调查拍卖标的物详细信息、产权人信息等。如遇较为复杂的（如带有租约）法拍房，尽量委托辅助拍卖机构，因为执行法院通常不会强制租客腾空，购房者只能通过法院出具的相关文书进行过户，或者另立民事案件进行处理。

建议最好选择专业的辅助拍卖机构处理，把风险嫁接给机构，自己少担风险。

此外，辅助拍卖机构还可提供更多的服务，如跑部门、跑程序、充分尽调等，能省心、省事。

辅拍机构给到购房人的尽调报告一般有以下内容：

房屋的产权情况、查封情况、欠费情况、占用情况、房屋特点、交易税费、升值空间、补充款项等。

(感谢阅读，敬请指正)