为什么要买法拍房?

2022-01-11 17:59:34 admin 11
图片关键词


要买法拍房的理由!


最浅显的理由就是——法拍房价格低,可以捡漏!投资者关于法拍房的第一印象,就是“价格低”!

 

如一套法拍房的折扣率能达到七五折的话,相当于有25%的捡漏空间,房产这么大额的交易,只要细心比对房源,一套法拍房的成交价格与市价相比,“低个几十万的差价”是很有可能的。

 

关于法拍房的一个简单缘起——由于债务人欠款没还清,被起诉到法院,其名下的房产被拿来拍卖,用以还清借款。

 

于是,法院对法拍房的定价,一般不会定得太高,价格太高没人买,那不就空忙活、案件无法了结了?

 

从直接的观感来看,法院似乎是在“让利”,吸引各路资金来参拍,提高溢价率,加快处置、执行这些资产以及债务…

 

那么,法院为何要提高法拍房的处置速度?其中一个因素就是——信息是会衰减的。


法拍房(不良资产)从银行剥离的过程本身就是银行将有限私人信息让渡给社会,换取流动性的过程。而在后期转让和处置中,有价值的信息线索会随着时间推移逐渐减弱、改变或完全消失。

 

掌握和分析大量有用信息是法拍房(资产包)估值的基础条件,然而随着法拍房(资产包)处置时间的延长和屡次被动的转让,有用信息的数量和质量都会衰减;重新收集、整理这些信息,不是在技术上不可行,就是在经济上不可行,估值的难度会随着时间的推移变得越来越大。

 

有一些信息对于法拍房(不良资产)的回收处置来说,乃至关重要的线索,不能、也不必公开,比如债务人担保人的财产线索,影响处置的重大诉讼案情、潜在购买人的意愿和能力、收购处置决策信息、项目评估信息,影响项目处置的其他重要信息等,有些信息甚至涉及到商业机密、个人隐私。

 

图片关键词


一旦某个资产包或项目(法拍房)进入可谈判、询价、拍卖的阶段,围绕这个资产包(法拍房)的所有信息会自动转入一个收敛状态,一切均以拍卖公告为准了。

 

此外值得注意的是,法院并非“市场主体或市场参与者”,它怎么会“让利”?

 

法院终究只是个“裁判员”,不是“运动员”。

 

于是我们看到,据法院的拍卖条例——法拍房第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的70%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

 

那么,法拍房的起拍价一定会比市场价优惠10%-30%;假如一拍没有成交,那么二拍的价格会更低。

 

我们更需看到的是,法拍房(不良资产)有资产的属性,因其未来可能带来预期收益(尽管不确定),因此具备“有用性”。

 

在这个“有用性”的基础上,可确定一个理论上的内在价值(与“价值锚”类似),但这种价值会在交易过程中很可能会发生两次背离:一是内在价值与评估价值的背离,二是评估价值与市场价格的背离。

 

因此,最后的交易价格未必与其内在价值符合,低估或者高估的现象时有发生。


如法拍房的成交价溢价率高,比起拍价高出许多,这是债权人、债务人等各方都喜闻乐见的事情。作为不良资产的法拍房,不仅变现卖出了好价位,偿还了债务,法院还解决了执行难的问题。

 

“房产抵押”本身是债务担保的一种形式,为的是降低债权人的风险,提供房产作为抵押担保并不影响债务人承担债务。

 

如拍卖成交价低于承担的债务额,即成交价低于起拍价,意味着竞买人淘到了“笋盘”,用于清偿债务之后,债权人可以继续要求债务人偿还债务。

 

图片关键词


拍卖成交价超过债务额的,成交价在扣除评估费、执行费、诉讼费及债务之后,剩余的部分款项属于债务人所有,债务人可以要求返还。

 

而关于法拍房的价格问题,是极其复杂的。

 

如何定法拍房的评估价(起拍价)?


决定拍卖成交价的一个重要基础是评估价。

 

凭借“法院执行财产处置辅助系统”,我国不少法院已经能做到:待拍卖房产,在几秒内就能给出评估价,算出起拍价,甚至能将拍品信息精准推送到潜在的买家。

 

法院经过多年的努力,集中科技力量,基本解决了“执行难”,克服了执行案件中最难的“财产处置”环节。这皆因法院使用了大数据评估系统,并与司法拍卖相结合。

 

金融贷款合同纠纷案件或涉外商事案件,其主要特点是:标的额巨大、待处置财产数量多且分散。

 

依托互联网技术,基本能解决执行财产的查询、控制和处置难题,但执行财产处置的最后一个关键环节“估价拍卖”却一直是“拦路虎”。

 

只有充分运用互联网、云计算、大数据、人工智能等现代科学技术,审判与执行能力的现代化才有可能。

 

大数据评估平台对司法效率的改进,是极大的。“大数据拍卖”这种估价机器,无疑是公信力的体现。

 

应用大数据评估平台,可以将待拍卖的股权、房产、汽车等法院处置的诉讼财产,在1秒内就给出评估价和起拍价,同时还能计算出拍卖成交的几率。

 

大数据评估平台可运用大数据分析能力和互联网技术,对诉讼拍卖财产进行智能评估、精准定价,进而提高法院执行财产评估定价的效率和准确性。

 

图片关键词


对投资人来说,能带来什么好处?


随着法院放开了网络拍卖这一渠道,拍卖平台的不断推广,刷新了人们对房产拍卖的认知,再加上这几年破产案件在不断增多,所以法拍房的数量在逐年增多。

 

法拍房源的出现概率逐渐变大,从前投资者想找到一套合适的房可能要等很久,但现在房源增多了,关于标的物信息的渠道更为畅通,淘到心仪房产的可能性大增。

 

一些热门地段的商铺、有历史价值的别墅、合适地段的厂房,这类稀缺资源平时都是处在缺货的状态,但这些资产由于债务问题,被法院强制执行公开拍卖,相当于有了货源渠道。

 

然而长租约、占用、税费等风险,劝退了一大批投资者。而这些具体的风险、瑕疵,拍卖公告并不会一项一项地罗列出来,投资人参拍前一定要做好风险调查。


竞拍前几个月,购房人就要提前做好准备,事前调查拍卖标的物详细信息、产权人信息等。如遇较为复杂的(如带有租约)法拍房,尽量委托辅助拍卖机构,因为执行法院通常不会强制租客腾空,购房者只能通过法院出具的相关文书进行过户,或者另立民事案件进行处理。

 

建议最好选择专业的辅助拍卖机构处理,把风险嫁接给机构,自己少担风险。

 

此外,辅助拍卖机构还可提供更多的服务,如跑部门、跑程序、充分尽调等,能省心、省事。

 

辅拍机构给到购房人的尽调报告一般有以下内容:

房屋的产权情况、查封情况、欠费情况、占用情况、房屋特点、交易税费、升值空间、补充款项等。


图片关键词


(感谢阅读,敬请指正)

 

融易拍提供拍卖咨询、房源匹配、房产投资分析、税费测试、评估鉴定、房产详调、律师尽调、实地看样、委托代拍、银行按揭贷款、提供交易保障、产权过户等服务,关注融易拍,欢迎联系与合作!


电话咨询