法拍房是什么样的房子?(续)

2022-01-06 10:55:03 admin 28
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全国的法拍房都被限购了!


说时迟、那时快,一霎瞬间即变天。

在2021年最后的几天,还想说说有些城市是不限购法拍房的,还有微小的缝隙可以“破限购”,然而一转眼,到2022年就不能了,法拍房将全部被纳入当地限购政策范围了。

“最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定”将法拍房全部纳入当地限购政策范围,自2022年1月1日起施行。

新规定对竞拍前后购房人的资质,有了严格的要求——

法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的(对竞买人的资格审核),法院不予准许;申请参拍的竞买人,还应承诺具备购房资格及自愿承担法律后果

到了2022年,法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前,将审核买受人提交的自其申请参拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料。


此外,对申请执行人要求以房抵债的情况,新规定对申请执行人的购房资格也作了要求——


法拍房出现流拍等无法正常处置情形时,不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的,法院将不予支持。


“法拍房”的概况素描


法拍房,为法院强制执行拍卖的房屋,产生原因主要有拖欠商业贷款、民间借贷、因故司法没收及无主财产等。


常见的网络司法拍卖平台有——

淘宝网(www.taobao.com)、

京东网(www.jd.com)、

人民法院诉讼资产网(www.rmfysszc.gov.cn)、

公拍网(www.gpai.net)、

中国拍卖行业协会网(www.caa123.org.cn)…


竞购人切记要详细阅读每个房源下面的注意事项和温馨提示(拍卖公告是有法律效力的)。

 

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“互联网+”模式已被应用到不良资产(法拍房)处置领域了,互联网平台在不良资产处置中发挥着公开拍卖、撮合交易、信息咨询、数据服务、众筹投资等功能,线上处置扩大了客户覆盖面,提高了动销率和溢价率。


线上的基本功能是提供信息展示,在不良资产处置互联网化过程中,要留意线上线下协同分工(线上、线下是天与地的差别),把互联网企业的线上技术优势与传统机构的线下处置优势相结合。

 

法拍房的“价格魅力”


法拍房因价格(总价)较低,受到市场的激赏。

法拍房之所以低于市场价,有一部分因素在于司法拍卖的相关规定(当然,法拍房本身还可能有其他瑕疵,如司法瑕疵、凶宅、高额税费等)——


一般的,法院确定保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

尤其是二套房贷必须80%以上的规定,加上提高了普通商品房首付的门槛,使得法拍房必须全款的这个规定与“购买普通房”相比,差别不大了。

法拍房之不受重视在于“必须全款”,在信贷宽松的时代,全款买房被视为成本高昂的事。但随着信贷收紧,普通商品房的首付比例不断上调,认房又认贷的前提下,二套房首付比例已经达到了80%,这让总价明显低于市场价的法拍房重新焕发出了优势。

比如这样一套法拍房源,位于北京朝阳区国奥村,毗邻奥林匹克公园和鸟巢、水立方;起拍价1513万,三室两厅、南北通透,面积200多平米,单价约为7.5万/平米;参照国奥村当前的二手房报价,在10万-14万/平米之间,一套200多平米的三居室,报价2620万,单价约为128564/平米。

也就只有这类上千万的房子,才会比市场价低900万,而且只需交总房款3%的契税,同户型的二手房,按照80%的首付来说,仅房款就需要2060万。


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于是我们可以看到,对于法拍房的处置,基本上就是尽大用、极透支这个房子的未来价值。

随着信贷门槛的提高,普通商品房的贷款优势正在缩小,起拍价低的法拍房已经进入大家的视野,成交价也是一路看涨;即使有这个拍卖出标所引起的涨幅,但对比同一地段的楼价,在总价上还是有优势。

市面上,由于“法拍房”数量有限、选择面窄,若购房人因“价格低廉”而急于购房,可能会遇到房产地段、户型、朝向、周遭环境、配套设施不如人意等问题。

因此,竞买者有必要在房产拍卖之前进行实地考察,法院一般也会推荐委托拍卖辅助机构,掌握一手资料,合理购房。


面对法拍房的“价格魅力”,

正确的打开方式是什么?


想要纯投资法拍房,那就不能要求太多了,法拍房本来就少,在挑来挑去没剩两个了,在加上几个竞争者,就更很难达到想要的标的。

 

以下是一些“非常规”的操作(把经济活动中的风险挤出去,就好像用力压在水床上一样,风险会被逼到其他地方再次出现)——


选择看不了该房的房源,为什么呢?很多人问,“看不了”怎么拍?错了!正因为看不了,可以排除那些不懂该房或者刚需竞争者;

 

要看同户型对等价值,对比的是同户型而不是拿西北跟南北对比,不要光看户型;

 

选择有问题的房子,大家在竞拍时都会找第三方办理或打听消息,稍微有点问题,很多人就怕搞不了或者麻烦就自动放弃了,然而,问题越大的房子对等的利润价值也是最高的,这种案例经融易拍着手过的很多,真正能捡漏的就是购买这种有问题的房子;

 

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提前准备好充足的保证金,在竞拍时大家都在关注热点房而放弃了一些冷门的房子,甚至有时候几十套一起竞拍,就算资金够,你的手指头肯定也忙不拐来不够用,所以导致个别较便宜的房子没人报名,等你发现再去报名办理手续可能已经过了竞拍时间。

 

对于一些自住加投资的群体,可根据自身的需求来选择。

 

上述那些操作,一个人独自去做无疑是灾难性的,最好委托正规、专业的拍卖辅助机构来进行,比如融易拍。

 

正规从事法拍房的公司,肯定都是有相关委托文件的(哪怕不是本房,比如委托评估、安排看房、拍照等),看公司有没有相关法院委托的文件或文书,哪怕一个很小的房屋委托至少也能证明其实力。如果拿不出任何法院的相关文件,公司看着再大、门面再好看也不要进行委托,市面上许多大的房产中介与之合作的法拍公司也未必是正规公司。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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