后“疫”之后的深圳楼市,有哪些值得留意的新变量?

2021-05-19 10:53:48 admin 1

如今国际上的疫情依然很严重,如美国、印度等,有些区域的疫情严重程度,如同去年封城时期的武汉。


在这种阴霾笼罩之下,后“疫”之后的深圳楼市,会有哪些值得留意的新变量?


“战疫历史”的情绪、思路、惯性等,将一直恒在


关于深圳楼市从去年疫情到如今的一些大事记摘要——

去年四月份的时候,出现了:2000万元起步豪宅“秒光”、学区二手房价格动辄上调百万元、前海周边房源集体冲击“10万+”,因4000万级公寓“秒光”引起舆论关注的深圳招商太子湾湾玺......


从首付贷、消费贷到房抵经营贷,资金不断流入深圳房地产市场;深圳彻查关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况,已经查了超过1年了;


然而,想要“完全保证每一笔贷款”的相关证明材料和用途都确实落地,需要银行耗费大量的人力和财力,很不现实、也很难。房抵经营贷相关的资产一般都是典型优质资产,除非上层政策收紧,否则一般情况下银行也就睁只眼、闭只眼,不会认真监控资金流向;及其后“深圳7·15新政”的实行(如下图)

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2021年初,深圳官宣建立二手住房成交参考价格发布机制,并首次发布深圳3500多个住宅小区的二手住房成交参考价格,目的就是引导银行,全都根据指导价进行贷款;到今年四月份的时候,深圳市住房和建设局等七部门发布“关于对涉及‘深房理’的举报事项进行调查处理的通告”......


深圳楼市从去年疫情至今的种种现象,所呈现出来的一些表征为:房产流动性进一步冻结了,“冻结二手房市场、放开新房市场”;深圳土地已基本耗尽,每年能供应3-5万套新房,无法满足刚需购房人群,排队都难买到新房,不得不去买二手房,二手房长期供不应求;城市更新力度加大......


当然,楼市的大方向还是那些如谶语般的基调:房子是用来住的、不是用来炒,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,要防止以学区房等名义炒作房价;“经济去房地产化,房地产去金融化 ,住宅去商品化”等等.....


深圳市住房建设部门统筹全市范围内三类公共住房的套数比例,到2035年前筹集建设各类住房170万套,实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求......


去年的疫情对深圳商业不动产的价值影响比较大


空置率走高了,意味着重新估值的可能性就高。


据戴德梁行的统计,2020上半年,深圳甲级写字楼存量增加至596.4万平米。在大体量新增供应的影响下,空置率上涨至25.43%。这一空置率情况处于四个一线城市之首,上海为20.9%,广州为6.7%。

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空置率持续走高,虽然不利于业主,但也为租客带来了更多的议价空间和优惠。


对于商业不动产而言,酒店、商业于去年的现金流整体下行,写字楼空置率整体可能还会提升,这些因素都会造成估值下降;物流资产受到冲击较小,市场需求可能推动优质物流资产估值提升;同时,疫情导致了核心物业竞争力进一步增强,获取相对的价值优势。


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核心物业想要获取相对的价值优势,当然要有“新做法”。


如位于龙华区的红山六九七九,是深圳疫情中首个新开的大型商业中心,该项目变革传统的“盒子”模式,采用全开放式街区,用更开放的公共空间,解决了商业建筑如何将客流引向高层的问题;海上世界·汇港二期利用项目山海环幕的地理优势,在商业区建起南山“滨海瞭望台”,把有氧的绿地氛围摄入商业区......


如何对商业不动产进行估值


商业不动产的价值来源于其产权期内能够为投资者(业主)带来的净现金流(估值方法为“收益法”)。


而在我国的实际投资交易中,商业不动产大宗交易普遍受到周边可比项目成交价格、买卖双方的资金充裕程度(或亟需变现的压力)等因素影响。


疫情对商业不动产项目价值的影响主要来自于疫情对物业未来现金流的影响,而在投资交易价值上,有可能加速从“市场比较估值”向“收益估值”转变。


现金流折现法是将物业剩余产权期(通常20至50年)的未来现金流折现形成估值,一个月或两个月的租金减免对于估值的影响是非常有限的,普遍认为在1%-3%的幅度上。


疫情对物业价值的影响更多体现在中长期的影响,如深圳不少甲级写字楼已经将大面积户型改成小面积出租了。


根据疫情对于商业不动产项目未来中期现金流预测的影响,才是对于商业不动产价值判断的关键。


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从资本化率角度看(估值=净现金流/资本化率)对于商业不动产价值的影响,不仅仅来源于疫情导致的短期、中期净现金流的影响,还会来源于对资本化率的影响(资本化率=无风险利率+项目风险溢价)。


这源于投资人对于商业不动产未来趋势的看法,如留学咨询业务缩减,家长普遍担心留学风险,改变了送孩子出国的计划,深圳有不少留学咨询公司已经退租、换租或转租了。


特别是不同业态未来趋势的看法,其他条件恒定不变的条件下,风险越大,风险溢价越大,资本化率越高,则估值越低;以及无风险利率的变化(其他条件恒定的情况下,无风险利率越低,则资本化率越低,资产估值越高)。


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总之,经历了去年史无前例的长达几个多月的宅居生活之后,所有人对自己居住环境的“周遭情况”有了更“体贴”的感受。在这个时候,购房者将更加关注住宅产品健康和安全。


“住宅健康”或成为“后疫时代”楼市的主战场,也是房企产品最核心的竞争力所在。


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人们对小区健康标准重视程度空前上升,对居住社区物业管理服务水平的需求、绿色健康住宅的需求,以及对城市安全、居住环境、配套生活保障设施的需求将更高。如非接触式水龙头、声控开关、感应设备、住宅内健身房、大卧室等需求骤增。通风好、人口密度低、环境通透的“健康住宅”大概率成为新的卖点。


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