法拍房是什么样的房子?

2022-01-04 17:41:20 admin 228
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法拍房是涉案的房子


“法拍房”全称是“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房子。

 

简单讲,法拍房是涉案的房子。这意味着——某债权人的利益受到了侵害,只能通过资产处置来补偿损失。

 

被执行人无力清偿债务时,债权人向法院申请强制执行,将被执行人名下的房屋拍卖,用拍卖所得款项来偿付债权(被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况,根据不同情形,法院决定扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产,且作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理)。

 

大多数的案情为——被执行人要么已经跑路、要么进监了,总之是很难再找到原房主了;即使还能找到原房主本人,其债务已是焦头烂额,在房子过户时不一定能配合。

 

因着“强制执行+网络司法拍卖+物业的产权关系”等属性,注定了法拍房对比普通二手房来说要复杂得多。

 

银行、司法机关等并不实际运作具体的竞拍环节,而是通过委托拍卖公司,由拍卖公司公告房地产出售信息来进行拍卖——如今一般为网络拍卖,或者现场与网络同步拍卖等方式,以淘宝网拍、京东网拍为典型(如似秃鹫们、鬣狗们瓜分腐肉)。

 

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“网拍”受到严格的法律保护和调整,体现了竞拍过程的法律性、政策性。网拍平台,一般为司法拍卖设置首页入口和专用频道以提高用户辨识度和使用便捷性,并通过该频道向社会公众真实、准确、完整展示网络司法拍卖的各类信息;具备实时在线核验报名竞买人身份信息功能,确保竞买人可自主完成报名和随机生成竞买代码、密码…(可戳融易拍往期文章了解更多司法网拍的内容)

 

法拍房以公开竞价方式、由出价最高者购得,风险虽高,一般比市场价格低(拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移)。

 

法拍房”最撩人的部分就是这个价格低,尤其是北上广深的法拍房(对比同一地段的楼价便可知),有捡漏的可能。


法拍房的“限购”与“不限购”


对于法拍房不限购的地区,被拍卖的房子无需网签,购房人无需购房资格审查,在住房建设管理部门的监督下完成所有的交易环节就可,房管部门只负责办理过户手续。由此可见,在我国大部分城市中,“限购令”约束不了继承类、判决类房产的转让。

 

此外,按相关法律规定、司法解释——司法拍卖房屋的所有权自法院裁定送达买家时转移,不受限购政策的影响,房管局或者国土局作为产权过户的协助执行单位,必须配合办理相关手续。

 

于是我们看到,竞拍人可凭借判法院出具的判决书以及拍卖成交确认书去申请办理相关的产权转移手续。如被拍卖的房子还住着人,法院一般不负责清场,需要根据具体情况来处理。

 

实际操作中,有的城市还是会限购法拍房,有的则不限购…

 

因此,竞拍者在竞拍前应率先确定自己的购房资格与贷款资格。

 

房地产限购之所以有效,是因为我国楼市的现金支付率高,我国购房者购买力充足,因而对抵押紧缩表现出弹性。司法拍卖房大多需要一次性全款支付,给限购政策的执行带来了空间。

 

目前,全国大部分城市都出台了针对普通住房的限购政策。对于法拍房是否限购,在实际实践中“因城而异”。

 

有的城市法拍房是完全不限购的,比如上海、重庆、成都、天津、杭州、西安、武汉等;有的城市是完全限购,比如深圳、南京、厦门;有的城市则是部分限购,部分不限购,比如北京(北京的法拍房如是被外地法院执行,不受该市的限购政策影响,可正常办理过户)。

 

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法拍房的来源,从其所来知其所去


法拍房的来源一般有:


购房人向银行贷款购房,拖欠贷款时,银行或贷款机构向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖房产变现来偿还贷款;

 

如存在约定以自有房产抵押,到期不能还款,根据“担保法”,债权人只能向法院申请并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款;

 

如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,若该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的款项收归国库;

 

还有就是贪官受贿被查,一次查封上百套房产,国家会将其变卖、变现;

 

无主财产也能成为拍卖的房源,只是生活中几乎很少发生。

 

从法拍房的来源来看,即含藏了相关的风险:


如房屋有实际长期租约,租客可能会拒绝搬离房屋,买受人不能破坏租约申请强制执行(买卖不破租赁),买受人应当核实租约是法院查封之前还是之后才签署,当然买受人成为新业主后,只能等租约到期才能收回房子,期间可收取租金;

 

有的房子可能存在其他债权人,房屋可能被多次抵押,由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知,入住这种房屋后可能会遭其他“债主”的追讨;

 

法院不承担瑕疵担保责任,通常只是对房屋明显瑕疵进行简单描述,房屋存在的其他隐秘或暂时因技术水平所限不能显现的质量问题都不会体现;

 

是否被其它机构查封,房产可能被当地打击非法集资办公室等查封,导致无法过户


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如何化解上述风险?可委托“融易拍”。

 

法院执行局在拍卖成功后,会第一时间通知拍卖辅助机构,并联系竞买人将未贷款部分房款先行支付进相关执行案件专属账户。同时,银行按照个贷流程完成贷款审批,并将贷款汇入相关执行案件专属账户。

 

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