实现舒适居住人士购房需求分析

实现舒适居住人士的购房需求，无非就是由室内布置与住房周遭的配套共同来呈现的。

比较特殊的是，法拍房过户时，“清场”可能会是个障碍，甚至于搬家、室内装修等，都可委托融易拍来解决。

当然室内的装潢因人而异，每个人的生活习惯都会不同。

住房配套里，有个不太起眼的存在物——超市，大家日用而不知其特。

值得留意的是，据相关数据显示，超市这种社区商业配套对房价的溢价效应，超出了很多人的预期。

周边有超市的房产，比如佛山的房子平均每平米大概率可卖高2100多块。

此外，东莞、武汉、青岛、广州等地的房子，在“周边有超市”这一点上的溢价也都超过了1000/平米。

“超市”哪来的这般诱惑力，甚至能带来房产的溢价效应？

进入“超市”之前，我们要明确一个真理、一个真相、一个真实：超市里的商品都是“有用的”！超市里的每一件物品都是人们必需要用到的，如似解忧杂货店。

相信不少人在买卖房子时，也会考虑一下超市是否方便，有些购房者就是因为“超市”这个因素，决定了是否买这套房。

仔细观察房子周遭的超市，或者如cocopark之类的巨型商场、商业综合体，就会发现，“逛街逛超市购物”是生活质量的最基本体现，很可能也是21世纪“最后的”公共活动。

“抗疫”时期也彰显了超市的作用（生活物资的基本保障），而一些病例的发生也在超市，生鲜食品似乎是病毒滋生的“温床”，而冷链运输也成为了病毒传播的潜在风险。

超市就是一座城市，我们甚至可以把超市理解为“超级城市”的缩写。

超市、商业综合体等，是由经济学家、心理学家、设计师和社会学家这些“精英们”共同构造出来的。

为什么超市会把牛奶放在最里面？因为超过80％的顾客都买了同一样东西：牛奶。

把牛奶放在最靠里的地方，不仅是因为牛奶保鲜需要放在冷柜里，冷柜需要靠近墙上的电源，而且是因为这样会诱导顾客一直走到超市的深处，尽可能地和最多的商品相遇。最大的流通等于最大的利润。

为什么超市会把面包放在牛奶的旁边？因为关联定律。

面包的旁边一定摆放着跟它关联的商品：牛奶、果酱、花生酱、火腿肠、巧克力。最大的关联等于最大的消费。

在货架上跟人们的视线平行的地方放什么商品？放贵重的、体积小的，最贵的商品要摆放在顾客的必经之路上。最下面放更重的、体积大的，最上面放便宜的、打折的。

当然，并不是所有超市都会一成不变地如上述摆放商品，但总体上会是如此那般。

“超市”俨然已是舒适居住的必备要件。这么“精心设计”的超市，怎么可能不是大众所爱？超市周边的房产怎么不会升值？

地铁房的升值优势在于：只要地铁一直存在，附近的房价将会慢慢上涨。

地铁让城市各区域连接密切，地铁最突出的优势就是交通便利，方便业主上下班和生活出行。地铁站点的设立，也间接带动新的人流聚集，促进商圈的形成与发展。

有人就有市场、有商机。地铁沿线带旺房子升值，而且地铁房价格本身就要高于周边同品质房源，加上地铁站点的出现，会带来人口迁入，同时也会无形地使生活成本逐渐升高。

地铁的优势确实明显，不仅速度快、不堵车，节省了大量通勤时间，住在有地铁线经过的地方，上下班出行方便。

需要留意的是，站点人流密集，会带来一定的生活噪音，会给生活带来一定困扰。“早晨上地铁一定要坐到座位，不然路上会很惨”——在一些中转站的周边，这是一种共识；敏感的末梢——客流量的潮汐，直接反映了住在这里的人群早出晚归的作息。

舒适的居住体验来自于“职住间的平衡”，由此也会引出“为何楼市调控难”的话题。

为何失业人口会大批涌入特大城市，而不去三线城市？理由很简单:就业机会。

房价和当地就业工资是亲兄弟关系。为何北上广深的房价高？因为那里收入高，而不是风景好。

香港比澳门房价贵多了，京沪房价比杭州高，因为杭州不能提供多少高收入的岗位。

北上广深是求职者的天堂，赚钱似乎太容易，高薪岗位太多。

比如房产中介、送快递、开黑车、收废品、做保洁、通厕所、装门锁、安装热水器、当保姆、晚上兼职小厂看门等，这些收入绝对超过老家公务员的收入(于是我们看到特大城市的城管成本着实很高)。

比如写字楼的清洁工，除了基本工资3500+ 社保，还可在楼里给某些小公司承包日常打扫、废品回收，偶尔旧家具回收，给中介提供房屋出租出售信息等。

所以，新青年们即使学成了屠龙术，在老家没有平台和需求，还不如隔壁做麻辣烫、洗剪吹的江西人。

一个城市就是一个大公司，买了这个城市的房子，就是买了这个大公司的股票。房租等于年底股息分红，房价就是股价。

简单讲，房价基本反映的就是这个城市“一本大学生”的净流入速度。如果一本学生多了，说明产业能级高，有钱人多，房价就有竞争力。如果一个城市连二本大学生都不感兴趣，那么，房价也就是跟风涨一点，遇到一丁点风吹草动，马上就跌。

为什么调控难？因为需求太大，无法解决。公共部门哪怕调控一百次、几百次，但老百姓还是缺房子。需求无法满足，一切都是白调。也由于土地红线和地方财政收入的压力， 使得“增加供应”变得步履维艰。

比如房地产限购政策，限购是中央决策，是从宏观角度考虑的。限购不是为了让老百姓买得起房子，现在就算降价100万，普通人也买不起市区核心地段新房子；限购不是为了压房价，房价肯定还在涨；限购不是为了拉地价，限购导致销售下降，对地价没好处。

那限购的作用是什么？就是为了防止工商业资金过快涌入楼市，导致大失业。如果不限制，真可能会在短期内炒到内环线30万一平米。

限购令是为了让房价慢慢涨，是非常清晰的套利路径。

我国的房价一般有三个层面:一线城市完全是货币因素，与购买力无关；二线城市是货币因素和购买力各占50%；三线、四线城市完全依靠购买力支撑。

所以，房价调控没办法“一服药治三个病”。货币松一松，一线城市房价就会急涨；货币紧一紧(持续三年收缩)，房价就会急跌。今后各省市的楼市肯定会进一步分化，好的更好，差的更差。

结语:在这个时代，能“实现安居乐业、享有安乐茶饭”，已然是不少人梦寐以求的小确幸了。

(感谢阅读，敬请指正)