实现舒适居住人士购房需求分析

2021-12-29 14:45:18 admin 16
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实现舒适居住人士的购房需求,无非就是由室内布置与住房周遭的配套共同来呈现的。

 

比较特殊的是,法拍房过户时,“清场”可能会是个障碍,甚至于搬家、室内装修等,都可委托融易拍来解决。

 

当然室内的装潢因人而异,每个人的生活习惯都会不同。

 

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解除烦忧的“超市”


住房配套里,有个不太起眼的存在物——超市,大家日用而不知其特。

 

值得留意的是,据相关数据显示,超市这种社区商业配套对房价的溢价效应,超出了很多人的预期。

 

周边有超市的房产,比如佛山的房子平均每平米大概率可卖高2100多块。

 

此外,东莞、武汉、青岛、广州等地的房子,在“周边有超市”这一点上的溢价也都超过了1000/平米。

 

“超市”哪来的这般诱惑力,甚至能带来房产的溢价效应?

 

进入“超市”之前,我们要明确一个真理、一个真相、一个真实:超市里的商品都是“有用的”!超市里的每一件物品都是人们必需要用到的,如似解忧杂货店。

 

相信不少人在买卖房子时,也会考虑一下超市是否方便,有些购房者就是因为“超市”这个因素,决定了是否买这套房。

 

仔细观察房子周遭的超市,或者如cocopark之类的巨型商场、商业综合体,就会发现,“逛街逛超市购物”是生活质量的最基本体现,很可能也是21世纪“最后的”公共活动。

 

“抗疫”时期也彰显了超市的作用(生活物资的基本保障),而一些病例的发生也在超市,生鲜食品似乎是病毒滋生的“温床”,而冷链运输也成为了病毒传播的潜在风险。

 

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超市就是一座城市,我们甚至可以把超市理解为“超级城市”的缩写。

 

超市、商业综合体等,是由经济学家、心理学家、设计师和社会学家这些“精英们”共同构造出来的。

为什么超市会把牛奶放在最里面?因为超过80%的顾客都买了同一样东西:牛奶。

 

把牛奶放在最靠里的地方,不仅是因为牛奶保鲜需要放在冷柜里,冷柜需要靠近墙上的电源,而且是因为这样会诱导顾客一直走到超市的深处,尽可能地和最多的商品相遇。最大的流通等于最大的利润。

 

为什么超市会把面包放在牛奶的旁边?因为关联定律。

 

面包的旁边一定摆放着跟它关联的商品:牛奶、果酱、花生酱、火腿肠、巧克力。最大的关联等于最大的消费。

 

在货架上跟人们的视线平行的地方放什么商品?放贵重的、体积小的,最贵的商品要摆放在顾客的必经之路上。最下面放更重的、体积大的,最上面放便宜的、打折的。

 

当然,并不是所有超市都会一成不变地如上述摆放商品,但总体上会是如此那般。

 

“超市”俨然已是舒适居住的必备要件。这么“精心设计”的超市,怎么可能不是大众所爱?超市周边的房产怎么不会升值?

 

另一个重要的配套是:地铁


地铁房的升值优势在于:只要地铁一直存在,附近的房价将会慢慢上涨。

 

地铁让城市各区域连接密切,地铁最突出的优势就是交通便利,方便业主上下班和生活出行。地铁站点的设立,也间接带动新的人流聚集,促进商圈的形成与发展。

 

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有人就有市场、有商机。地铁沿线带旺房子升值,而且地铁房价格本身就要高于周边同品质房源,加上地铁站点的出现,会带来人口迁入,同时也会无形地使生活成本逐渐升高。

 

地铁的优势确实明显,不仅速度快、不堵车,节省了大量通勤时间,住在有地铁线经过的地方,上下班出行方便。

 

需要留意的是,站点人流密集,会带来一定的生活噪音,会给生活带来一定困扰。“早晨上地铁一定要坐到座位,不然路上会很惨”——在一些中转站的周边,这是一种共识;敏感的末梢——客流量的潮汐,直接反映了住在这里的人群早出晚归的作息。


“职住间的平衡”·舒适居住·楼市调控的难


舒适的居住体验来自于“职住间的平衡”,由此也会引出“为何楼市调控难”的话题。

 

为何失业人口会大批涌入特大城市,而不去三线城市?理由很简单:就业机会。

 

房价和当地就业工资是亲兄弟关系。为何北上广深的房价高?因为那里收入高,而不是风景好。

 

香港比澳门房价贵多了,京沪房价比杭州高,因为杭州不能提供多少高收入的岗位。

 

北上广深是求职者的天堂,赚钱似乎太容易,高薪岗位太多。


比如房产中介、送快递、开黑车、收废品、做保洁、通厕所、装门锁、安装热水器、当保姆、晚上兼职小厂看门等,这些收入绝对超过老家公务员的收入(于是我们看到特大城市的城管成本着实很高)。

 

比如写字楼的清洁工,除了基本工资3500+ 社保,还可在楼里给某些小公司承包日常打扫、废品回收,偶尔旧家具回收,给中介提供房屋出租出售信息等。

所以,新青年们即使学成了屠龙术,在老家没有平台和需求,还不如隔壁做麻辣烫、洗剪吹的江西人。

 

一个城市就是一个大公司,买了这个城市的房子,就是买了这个大公司的股票。房租等于年底股息分红,房价就是股价。

 

简单讲,房价基本反映的就是这个城市“一本大学生”的净流入速度。如果一本学生多了,说明产业能级高,有钱人多,房价就有竞争力。如果一个城市连二本大学生都不感兴趣,那么,房价也就是跟风涨一点,遇到一丁点风吹草动,马上就跌。

 

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为什么调控难?因为需求太大,无法解决。公共部门哪怕调控一百次、几百次,但老百姓还是缺房子。需求无法满足,一切都是白调。也由于土地红线和地方财政收入的压力, 使得“增加供应”变得步履维艰。

 

比如房地产限购政策,限购是中央决策,是从宏观角度考虑的。限购不是为了让老百姓买得起房子,现在就算降价100万,普通人也买不起市区核心地段新房子;限购不是为了压房价,房价肯定还在涨;限购不是为了拉地价,限购导致销售下降,对地价没好处。


那限购的作用是什么?就是为了防止工商业资金过快涌入楼市,导致大失业。如果不限制,真可能会在短期内炒到内环线30万一平米。

 

限购令是为了让房价慢慢涨,是非常清晰的套利路径。

 

我国的房价一般有三个层面:一线城市完全是货币因素,与购买力无关;二线城市是货币因素和购买力各占50%;三线、四线城市完全依靠购买力支撑。

 

所以,房价调控没办法“一服药治三个病”。货币松一松,一线城市房价就会急涨;货币紧一紧(持续三年收缩),房价就会急跌。今后各省市的楼市肯定会进一步分化,好的更好,差的更差。

 

结语:在这个时代,能“实现安居乐业、享有安乐茶饭”,已然是不少人梦寐以求的小确幸了。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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