纯投资者购房需求分析(续)

2021-12-28 15:09:49 admin 8
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纯投资者购房需求分析,还得从“故事”谈起。

 

关于投资的故事,总是比“投资模型、图表、需求曲线、公式”更抓人心弦。

 

当然,看懂“投资模型、图表、需求曲线、公式”确实很重要,需经过专门的训练、长期的智能投入,不然别人怎么能心甘情愿地把钱给到那些理财顾问们打理?此外,随着年龄的增长以及老化,可能有些人从前能看得懂的,以后就未必再看得懂了…

 

如今,我们已经能轻松地了解到“某位投资专家”的言论、理论、观点、分析等(各行各业也都是如此),然而,对于他如何把那套理论框架具体、实在地运用到“他自身的”投资行为当中去的,一般人却是难以知晓(这里头也有个对子

——“知之真切笃实处”与“行之精觉明察处”)。

 

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所以我们常常看到的,就是一个个的“故事”;故事里的事,“说是”也是这样,“说不是”也还是那样…

 

什么人会有旺盛的房产投资需求?


其实,越穷的人越投资房产!

 

例如,我们来看看香港的楼市故事,其癫狂浪潮发生于1993年至1997年之间。

 

1993年底到1994年中期,仅仅半年时间,房价就上涨了超过40%,一时间炒房之风盛行。1997年香港回归,当年房价上涨了39.5%。

 

同样的状况,在20年后的深圳再次出现。2015年“330政策”之后,深圳房价开始了爆炸性增长;三个月内,多数片区房价普遍上涨超过40%。

 

深港两地的年轻人,都被“短期暴涨”的房价凶残地击败过。


有人被这股风暴刮翻再也追赶不上房价,而有人乘着这股风实现了“暴富”。

 

那是个疯狂的杠杆时代,炒卖楼花就成了香港炒房者成本最低,却是获利最高的途径。

 

什么是楼花?简单讲,人们通过期房炒作的方式,小钱换大钱,选择开发商提供的 “建筑期付款” 方式,交很少的订金,订下一套或者多套房子,并在楼盘落成前转手卖给别人,

 

从中赚取丰厚的差价(其实买卖房子是“流动性”之间的置换,买就是用流动性较强的资产交换流动性较差的资产,卖就是用流动性较差的资产交换流动性较强的资产)。

 

当时,某些港人手中曾握有几十套房子,大部分都是楼花。


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首付仅需给到一成,还是分月支付,甚至有些楼盘首付低到5%。而按揭月供是交楼时才开始的,只要在这之前卖出就能大赚一笔。

 

急速攀升的楼价,给了他们“钱来的太容易”的错觉,极大地压缩了交易时间。甚至不需等到交楼,最夸张的是从卖楼花到楼盘落成这段时间,一套房能被“摸”出五六次,房价翻了一番甚至更多。

 

某位香港房产投资客的故事


疯狂过后哪怕再被打压,房价依然还是一个难以企及的数字,无论是香港还是深圳。

 

想必如今的年轻人,听到那些大起大落的暴富传说,只能无奈地哂一句:生不逢时。


然而我们需要看到,永远不要觉得上一辈买房很简单,每一代人买房都是很艰难的。现在那些有房产积累的人,当时也是因为他们有勇气踏出第一步。

 

某位香港房产投资客入手第一套房时,香港楼市还处在“87年股灾”的阴影下。而后1990年的波斯湾战争,再度给了香港经济一记重拳,楼市一度处于低迷期。

 

这位投资客还背着房贷,但做出了一个大胆的决定,于1990年屯门某新盘开盘、开发商大幅降价时,他连夜通宵排队,用很便宜的价格买到了两套400多呎的刚需房。由于当时资金不够,同样是通过做杠杆买楼花的方式操作。待到1991年入伙需要做按揭时,便卖掉了原先背负房贷的那套房,还赚了10万。

 

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于是我们看到,在周期往上、急速反弹时,改善型换房要先买后卖,才不会被动,否则中间差价难以追回。因为当时是卖方市场,不怕卖不出去,不怕价格跌。

 

2015年的深圳楼市,正是处于这样的卖方市场。业主一夜之间反价NN多万,大致是当时最常见的新闻。而改善置换的购房者一旦卖完再买,大多只能被动地吃哑巴亏了。


所以,我们永远不要觉得错过买房时机,不要觉得房价贵,有能力先上车,慢慢改善升级,抓住经济周期去置换。

 

不管是处在公司宿舍、公租房,或者房租不贵,年轻人有能力最好还是买房,这是不断升级的机会。

 

深圳未来的房价会比香港高?!这个说法已经不胫而走了。

 

对比深圳的发展势头,近些年来香港竞争力确实有所退步。


先行示范区、粤港澳大湾区以及前海规划等利好,创新科技的不断爆破,加上城市包容性,这些都让全球各地的精英人才不断流入深圳。在深圳发展潜力大、精英人才流入的情况下,市场对商品房的需求会很大(当然二手房指导价、大学区制、严控首付款来源与房票等,让深圳楼市显得超级稳)。

 

长期来看,供求或不平衡,“需求远超供应”是有可能的,深圳的房价或许会比香港高很多。

 

“不思悔悟的乐观主义”


过去的10-15年,最大的赢家就是房产投资者,投资房产天然带有5倍左右的杠杆,在这个大周期里投资房产的人几乎都赚到了金山银山,是最大的赢家。


多投资一套房子超过努力工作十年的总所得,人与人的财富差距取决于“在合适的时候是否多买了一、两套房产”,而不是工作职位的差异、职场发展的优劣,这是个无奈的现实。

 

现阶段,投资房产的黄金期确实已过,一线城市的上涨潜力有限,三、四线城市供需失衡,唯有二线城市尚有上涨潜力。

 

我国楼市受政府强力调控,一切基于宏观经济预测、人口结构预测、工资收入预测等得出的结论,似乎都不太可靠的。

 

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所有的预测、千万条楼讯,都抵不上政府的一个政策变化,而政策变化是不可测的,毕竟政府要全盘考虑整体的宏观经济以及政治上的稳定性。从政府的角度来讲,不希望房地产大跌也不希望大涨,保持稳定最重要。

 

如今大多数人认为在房产税实质性推出来以前,房产的走势都是乐观的,至少大幅下跌的可能性是不存在的,如似某种“不思悔悟的乐观主义”。

 

或许对于普罗大众来讲,唯一作为货币保值增值的工具就是投资房产了。

 

目前,虽然房产作为投资标的是超配的,但市场预期和购买力犹在,金融紧缩政策在一定程度上降低了购买力,但并不能打破以前的趋势,正反馈一直在自我强化,只有两种情况可以打破这种趋势:大的外力作用导致政策的彻底转向或者房产税实质性推出。

 

我国房地产的最终结局会是个影响世界的大事件,或许房子的投资属性归零的时候(就是房子只是用来住的,几乎没有投资价值了),离结局就不远了。


(感谢阅读,敬请指正)


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