纯投资者购房需求分析(续)

纯投资者购房需求分析，还得从“故事”谈起。

关于投资的故事，总是比“投资模型、图表、需求曲线、公式”更抓人心弦。

当然，看懂“投资模型、图表、需求曲线、公式”确实很重要，需经过专门的训练、长期的智能投入，不然别人怎么能心甘情愿地把钱给到那些理财顾问们打理？此外，随着年龄的增长以及老化，可能有些人从前能看得懂的，以后就未必再看得懂了…

如今，我们已经能轻松地了解到“某位投资专家”的言论、理论、观点、分析等(各行各业也都是如此)，然而，对于他如何把那套理论框架具体、实在地运用到“他自身的”投资行为当中去的，一般人却是难以知晓(这里头也有个对子

——“知之真切笃实处”与“行之精觉明察处”)。

所以我们常常看到的，就是一个个的“故事”；故事里的事，“说是”也是这样，“说不是”也还是那样…

其实，越穷的人越投资房产！

例如，我们来看看香港的楼市故事，其癫狂浪潮发生于1993年至1997年之间。

1993年底到1994年中期，仅仅半年时间，房价就上涨了超过40%，一时间炒房之风盛行。1997年香港回归，当年房价上涨了39.5%。

同样的状况，在20年后的深圳再次出现。2015年“330政策”之后，深圳房价开始了爆炸性增长；三个月内，多数片区房价普遍上涨超过40%。

深港两地的年轻人，都被“短期暴涨”的房价凶残地击败过。

有人被这股风暴刮翻再也追赶不上房价，而有人乘着这股风实现了“暴富”。

那是个疯狂的杠杆时代，炒卖楼花就成了香港炒房者成本最低，却是获利最高的途径。

什么是楼花？简单讲，人们通过期房炒作的方式，小钱换大钱，选择开发商提供的 “建筑期付款” 方式，交很少的订金，订下一套或者多套房子，并在楼盘落成前转手卖给别人，

从中赚取丰厚的差价(其实买卖房子是“流动性”之间的置换，买就是用流动性较强的资产交换流动性较差的资产，卖就是用流动性较差的资产交换流动性较强的资产)。

当时，某些港人手中曾握有几十套房子，大部分都是楼花。

首付仅需给到一成，还是分月支付，甚至有些楼盘首付低到5%。而按揭月供是交楼时才开始的，只要在这之前卖出就能大赚一笔。

急速攀升的楼价，给了他们“钱来的太容易”的错觉，极大地压缩了交易时间。甚至不需等到交楼，最夸张的是从卖楼花到楼盘落成这段时间，一套房能被“摸”出五六次，房价翻了一番甚至更多。

疯狂过后哪怕再被打压，房价依然还是一个难以企及的数字，无论是香港还是深圳。

想必如今的年轻人，听到那些大起大落的暴富传说，只能无奈地哂一句：生不逢时。

然而我们需要看到，永远不要觉得上一辈买房很简单，每一代人买房都是很艰难的。现在那些有房产积累的人，当时也是因为他们有勇气踏出第一步。

某位香港房产投资客入手第一套房时，香港楼市还处在“87年股灾”的阴影下。而后1990年的波斯湾战争，再度给了香港经济一记重拳，楼市一度处于低迷期。

这位投资客还背着房贷，但做出了一个大胆的决定，于1990年屯门某新盘开盘、开发商大幅降价时，他连夜通宵排队，用很便宜的价格买到了两套400多呎的刚需房。由于当时资金不够，同样是通过做杠杆买楼花的方式操作。待到1991年入伙需要做按揭时，便卖掉了原先背负房贷的那套房，还赚了10万。

于是我们看到，在周期往上、急速反弹时，改善型换房要先买后卖，才不会被动，否则中间差价难以追回。因为当时是卖方市场，不怕卖不出去，不怕价格跌。

2015年的深圳楼市，正是处于这样的卖方市场。业主一夜之间反价NN多万，大致是当时最常见的新闻。而改善置换的购房者一旦卖完再买，大多只能被动地吃哑巴亏了。

所以，我们永远不要觉得错过买房时机，不要觉得房价贵，有能力先上车，慢慢改善升级，抓住经济周期去置换。

不管是处在公司宿舍、公租房，或者房租不贵，年轻人有能力最好还是买房，这是不断升级的机会。

深圳未来的房价会比香港高？！这个说法已经不胫而走了。

对比深圳的发展势头，近些年来香港竞争力确实有所退步。

先行示范区、粤港澳大湾区以及前海规划等利好，创新科技的不断爆破，加上城市包容性，这些都让全球各地的精英人才不断流入深圳。在深圳发展潜力大、精英人才流入的情况下，市场对商品房的需求会很大(当然二手房指导价、大学区制、严控首付款来源与房票等，让深圳楼市显得超级稳)。

长期来看，供求或不平衡，“需求远超供应”是有可能的，深圳的房价或许会比香港高很多。

过去的10-15年，最大的赢家就是房产投资者，投资房产天然带有5倍左右的杠杆，在这个大周期里投资房产的人几乎都赚到了金山银山，是最大的赢家。

多投资一套房子超过努力工作十年的总所得，人与人的财富差距取决于“在合适的时候是否多买了一、两套房产”，而不是工作职位的差异、职场发展的优劣，这是个无奈的现实。

现阶段，投资房产的黄金期确实已过，一线城市的上涨潜力有限，三、四线城市供需失衡，唯有二线城市尚有上涨潜力。

我国楼市受政府强力调控，一切基于宏观经济预测、人口结构预测、工资收入预测等得出的结论，似乎都不太可靠的。

所有的预测、千万条楼讯，都抵不上政府的一个政策变化，而政策变化是不可测的，毕竟政府要全盘考虑整体的宏观经济以及政治上的稳定性。从政府的角度来讲，不希望房地产大跌也不希望大涨，保持稳定最重要。

如今大多数人认为在房产税实质性推出来以前，房产的走势都是乐观的，至少大幅下跌的可能性是不存在的，如似某种“不思悔悟的乐观主义”。

或许对于普罗大众来讲，唯一作为货币保值增值的工具就是投资房产了。

目前，虽然房产作为投资标的是超配的，但市场预期和购买力犹在，金融紧缩政策在一定程度上降低了购买力，但并不能打破以前的趋势，正反馈一直在自我强化，只有两种情况可以打破这种趋势：大的外力作用导致政策的彻底转向或者房产税实质性推出。

我国房地产的最终结局会是个影响世界的大事件，或许房子的投资属性归零的时候(就是房子只是用来住的，几乎没有投资价值了)，离结局就不远了。

(感谢阅读，敬请指正)