纯投资者购房需求分析

不太恰当地讲，“投资本身”如似个美男子，“他不主动、不拒绝、不负责”，让女孩心动、抓狂甚至无法理解…

投资的最高境界是资产配置，其次是仓位控制，最后才是具体标的的选择。

其中最难的是资产配置，这点决定了人一生中80%的财富来源(创业者除外，属于另一个范畴)。

过去的10-15年，最大的赢家是房产投资者，多投资一套房子超过努力工作十年的总所得，人和人的财富差别取决于在合适的时候是否多买了一两套房产，而不是工作职位的差别、职场发展的好坏，这是个无奈的现实。

大部分深圳人还是把深圳的房子作为投资品的。当然，房子最原始且最永久的属性还是“用来住”。

然而，为何楼市炒作无可避免？同时连带出“调控也无可避免”？

简单讲，只要是“买房”肯定有“自住兼投资”这两个需求属性，只不过这两个属性所占的比例不定，甚至是动态变化。要是“单纯自住”的话，大部分人还是会选择租房，或安心住公租房就好了。

自从2015年深圳的那波大涨潮开启，关于房住不炒的基调，一直没有停过；2015年深圳房价翻倍后(历史最大涨幅，后海许多楼盘翻了2-3倍)，紧接着2019-2020年又有50%的涨幅，均价逐步破5万、破6万、破7追8…

今年，深圳最重磅的调控政策，要数——

“深圳市住房发展2021年度实施计划”、“关于进一步加大居住用地供应的若干措施(征求意见稿)”以及集中出让住宅用地等。

今年的深圳参考价，让深圳湾部分20-30万挂牌价的房源直接砍到13万，于是三成首付的高杠杆不灵了，想利用低资本撬动一套核心资产的做法几乎失效。

在很大程度上，切断了部分房产的投资品性，越是挂牌价奇高的楼盘(大多是核心地段的网红盘)砍的越狠。

对于南山、宝安的部分天价学区房，这部分区域、类型的房子，有不少是10-20万每平米，100平的要到1000-2000万；参考价(指导价)出来后，首付实质提高到六成左右(首套房，二套接近全款)，仅首付就要600-1200万，同时要做好三年卖不掉(限售)的准备。

杠杆也不灵光了，买了直接限牢三年不能流动，加上政策强力打压，如果要投资，这样的投资品在菜篮子里是否仍是优质的品种？

这么凶残的吞噬现金流的投资品，尤其在政策频出、前景远远不明朗的当下，房产的投资属性越来越小了——可能需要降低投资的预期了。

在深圳买房投资的一些建议(值得收藏)——

宝安、南山、福田的刚需们可暂时观望，政策传导到市场降温可能还需要一段时间，当然如遇较好的打新机会及二手笋盘可果断入手。

当前，南山、福田、宝安的房价依然较为坚挺，业主对高房价的预期还在，在年底前可逐渐淘笋上车，不必着急上车，要利用好该次政策下的价格下行利好。

手头紧张的刚需，横盘期给了攒钱的足够机会，凑不够就明年再来了，但该上车还是要上车，重点可关注东部片区。

东部片区在2019-2020年这轮行情中涨的最少，也是最后补涨的，且启动不久后受到了参考价的影响，这个片区与参考价最为接近。在这一片区工作的刚需，可看政策的后续影响，抓住打新的机会，或者择笋盘适时上车，长远来看，东部的房子也会越来越难买。

老房子对于其他城市来讲确实不友好，而深圳就不一定了，尤其好地段的老房子不要嫌弃。

深圳的老房子，长远看拆迁是必然的；新政策后，新房、老房子同样限售5年(考虑到增值税)；但持有5年内，新房会变老，老房子5年内或许有拆迁的可能性；前期要做好功课，多踩一些老盘，看是否足够老；可委托融易拍，深入小区物业、业委会等。

地段不好且容积率较高的老房子，除非特殊情怀，可果断放弃；老房子要选择2-3层最好，无论投资还是自住，潜力最佳，避免顶楼，避免郊区老破小。

临深再好也不如深圳好，无论各个层面，临深有房产的可尽快处理掉，置换深圳。

深圳如此频繁出政策后，房价必然横盘一段时间，临深除非有重大利好(当然工作在临深的，就安心在临深了)，否则房价也会继续走低，所以建议在深圳房价横盘的过程中处理掉临深房产置换回来深圳。

买房名额卡的这么紧，买入深圳楼市核心资产的机会已经不大，但从投资的角度看，我们还能获得股市的核心资产(在深圳房票用完的情形下)。

货币一直会超发，政府不允许金融流向房产，所以有一部分会导向股市核心资产；再者，国运持续走高，国内的优质公司承载着国运前行。

近两年深圳房价大涨是事实，但有一部分出人意料的情况是——近八年来，沪深300指数的收益率比深圳某些房产都高。

如果是刚需，何时在深圳买房，都是完全没问题的，长远来看，房产还是家庭资产的压舱石。

纯投资者的购房需求，与国际国内的时势密切相关。

国际:

据“全球房价指数”，截至2021年第二季度，全球平均房价同比上涨了9.2%。

照这种局势，国内房价基本已接近平稳，低位回暖，尽管市场仍在持续深度博弈，但拐点有可能即将到来，所以无论是首套入住或是换房依然是绝佳时机。

全球房价普涨，从价格由供求关系决定来看，最直接的原因是——疫情之下，劳动力短缺、建材费用上涨，多国住宅供应大减，供不应求，自然价格上涨；而根源还是各国货币大放水的刺激。

为对冲疫情对经济的持续影响，去年开始，各国先后出台大规模财政和货币刺激措施，全球印钞机大启动，货币大放水。当疫情叠加全球经济不景气的双重风险来临，大部分人出于资金避险的目的，会把钱放入楼市，求稳求保值。

国内:
为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

此次降准，银行的信贷配置能力增强，有助于按揭贷款、开发贷款等，尤其是此前银保监会提及重点保障刚需和改善型购房需求。

未来贷款的额度和投放贷款的能力将增强，将影响今年12月以及明年上半年的贷款投向，且房贷进一步放松，利好楼市。合理的房贷需求，可更好地得到满足。

此外，深圳个人住房按揭贷款利率也出现了松动迹象。据了解，近日有部分中小银行下调了深圳地区的房贷利率，首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。

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