置换一套学区+投资(贷款368W、月供为0)

2021-12-21 15:32:20 admin 21
图片关键词


房购欲魂销,望中烟波遥。

 

想要置换一套“学区+投资”的房子,还要贷款368W、月供为0?普通人会觉得这怎么可能?是异想天开、天方夜谭…

 

然而大概每隔18个月,融易拍就会经手一宗此类房产交易。

 

此类案子的“需求点”也是一般购房者所需的——学区、投资、贷款、月供

 

关键是——这些需求点,同时俱在一个案子里,并且要在极短的时间内完成,如似“一成俱成,一毁尽毁”。

 

01

“0月供”购房,已有不少人能做到


“0月供”意味着:拿到一套房子的使用权,并将这个“使用权”的效能最大化,通俗讲就是租到这套房子,或者出租这套房子。

 

想要“0月供”,最直白的做法就是——“出租这个房子,拿租金抵消月供”。


想要“0月供”,就得考量——“买房之后”是否一定要住在“自己的”房子里?这没有想象中的那么容易、也不会太难,运气好的话,很可能达成。

 

在竞拍成功后,购房者的核心需求——学区得到满足了(可戳融易拍往期文章,了解更多关于学区房的资讯)。

 

因是“置换”,购房者本身是有住房的,把原先那套卖掉后,支付掉“拍卖尾款+税费”后,还可抵偿以前的一些借款。

 

图片关键词


“0月供”模式还有一些较为“灰色的”方法,普通刚需一般不会选择这种模式,严格讲是不太合规甚至铤而走险——看涨期权,赌房价上涨(通常来讲,一般人是不可能赚到超出认知范围以外的钱)。

 

就是需要购买使用权,比如购买二十年的使用权(80平、两居室),不仅可以自住,还能把房子交给民宿托管,分度假时节出租(在北方某城,曾爆出过类似的案例)。

 

买的不是房子,而是这套房子未来二十年的看涨期权。

 

将二十年的夏天,避暑时节(每年4月至10月),租给一个人;将二十年的冬天,滑雪时节(10月至次年4月),租给另外一个人;其中间隔的空闲时段,交给民宿托管公司挣租金。如此一来,能有别人给自己装修、维护,二十年内可随时带租约出售,二十年后还可整体卖出。

 

02

谈谈通常情况下的法拍贷


买法拍房的人,除了具备一定的启动资金外,还有就是对“不良资产”的风险偏好。不然,他直接买一手房或者二手房就好了,何必找辅拍机构一起竞买法拍房?

 

法拍房是能按揭贷款的。要核实公告内容,法院有时会推荐能贷的银行。

 

“法拍房能不能按揭”其实对法院的影响不大,法院无非是多几道程序、文书传送,因为法院只负责执行、处置资产。通常情况下,个人不可以直接从法院购买被强制执行的房产或其他资产,不可能任由法院与个人自由交易的。

 

法拍房基本都是“不唯一”住房(要是唯一住房,法院也不大可能会执行了),并且大多是二手房(如果是预售房拍卖,还潜在有“二次过户”的风险)。

 

图片关键词


贷款人要尽量保持“动态良好”的信用度。如今深圳购房首付款的条件已经相当严格了,基本全需“自有的”资金。

 

比如,对于部分首付款为近半年内转入的,需核实为合理收入所得,需要说明该笔款项的来源;对于直系亲属转入的(只能是父母、子女、岳父母),需提供直系亲属近半年流水,如亲属半年前已持有可直接认定,如断续存入的,需核实为合理收入所得。

 

有个别楼盘还会有一些特殊的规定,总之购房首付款的来源查的很严。

 

03

贷款368W,是怎么做到的?


能够贷款贷到368W的,已经不是寻常人了,而“法拍贷”还要更难一层。尤其在竞拍成功后,因其毁约成本不低,总要绞尽脑汁去借贷完成过户。

 

操作法拍贷的时候,很可能需要同时找四、五家之前合作过的银行,找他们先做评估,看那套得标的房子在各银行评估里的估价能做到多少。

 

如签约价或成交价要到450W,而大部分银行只能给到350W至400w,真真就是马拉松长跑还差最后的一公里。

 

如只能贷到350W的贷款,购房者根本就买不起这个房子,要我们怎么办?

 

此时,融易拍通常要花半个月左右,到各家银行作深入交流,

了解他们的评估流程及标准,通过一些策略及沟通,找到适合的贷款银行。

 

银行的各种贷款产品期期多变,以前有的如今未必有。不仅要看购房时的银根趋势,还要看各个银行当下的谋划,尤其是每年的下半年,银根逐渐收紧后,有许多特惠揽业务型的产品就停了。

 

多家比对还是必要,要找银行信贷员一个一个去核实。于是我们看到,这也是辅拍机构盘活银行资源的一种途径。

 


除了通过银行拿贷款,还有许多类似贷款中介的途径,如私募、影子银行、民间借贷等;网上也有很多正规的、半正规的贷款APP平台,总之“能贷款、能搞来钱”的渠道非常多…

 

当然,关键是“怎么还”!


有些从业者在贷款行业做过一、二年,利用当前市场行情景气,自己就出来开公司接业务,而且业务做得风生水起,也有另外一个“江湖”。

 

其中一些从业者的专业性是没话讲,第一次约谈时本就谈好了条件,然而第二次正式谈的时候就有变数、变卦了,找来“其他人”来主谈,之前谈好的一切都不算数,信用度要打折扣。

 

有一些贷款中介着实认真仔细,只专注于房屋贷款,一做就是十多年,业界老禅师,有人脉、有经验、有渠道,只能通过熟人介绍,很难认识。还有一些是专搞疑难杂症的,办事看费用,平常人受不了那般贵。

 

对于一般的购房者,如各项指标都优良,那就老实攒够社保年限,攒够三成、四成首付,选几大银行中常使用的银行去做贷款,正常交房,一次性缴纳契税,等房子升值时正常出售、过户。

 

如真是有难度的,就去找专业的人、专业的辅拍机构,专业的事还得让专业的人做。


(感谢阅读,敬请指正)


融易拍提供拍卖咨询、房源匹配、房产投资分析、税费测试、评估鉴定、房产详调、律师尽调、实地看样、委托代拍、银行按揭贷款、提供交易保障、产权过户等服务,关注融易拍,欢迎联系与合作! 



电话咨询