置换一套自住学区房(续)

房产的“买卖交易”次序很有考究，时机不对，可能会吃亏。

在“一卖一买”的置换过程中，存有“首付资金紧张”、买卖“时间差”、“价格骤变”、“悔买悔卖”等诸多变数，给换房增加不确定性。

那么，是先买后卖，还是先卖后买？

简单来讲，如资金充裕且不着急出售的置换者，可“先买后卖”。这种方式的关键在于——根据市场时机，选取择最佳节点售出房产，获取最大收益。由于置换后的新房属于二套或三套，无法享受首套房贷款优惠，换房成本相对较高。

资金略吃紧的换房者，可考虑“先卖后买”方式。卖出的房款可作为购房资金，有更多机会去筛选心水学区房。当其时，某些置换者名下没有单独或与他人共同购买的住房了，房产产权来源若是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的，都属于首次购房，还有条件享受首套房的贷款利率优惠，降低换房成本。

值得注意的是，“先卖后买”这种方式，需尽量缩短买房周期，避免房价上涨过多，增加首付。

在置换中，最理想的状态似乎就是——买卖同步。一边找好原先房子的合适买家，一边看好合适的学区房，签完卖房合同，收到卖房款就可下定买新房。

无论是先买还是先卖，最终都是要把房产出售。那么，哪个节点卖出才不亏？

这就涉及到“买方与卖方”的角色调适，“感觉”、“适应”的问题了：置换者大部分都会在同城置换，不管在楼市上行期卖房，还是在下行期卖，都不会吃大亏、也不会有大赚…

在房价上行期卖房，似乎卖了个高价，但卖出之后还得再买！

即使采取看房买房与卖房同步进行的方式，等买家办理贷款、银行放款的时间以及买入签合同，至少也要一个多月。在近两个月里，如房价涨，意味着买入的价格更高；如房价没涨，那低价位卖出，也会是低价位买入。

与此类同，如在房价下跌的行情出售，卖的价格或许不高，但因为是下跌行情，买入新房的价格相对会更低。在置换面积一样或更大的情况下，节省的费用相对更多。

若在行情暴涨时换房，看似“卖”出了高价，但“买”入的也可能是高价。暴涨时期，价格变化较快，一不留神可能会出现“低卖高入”的情况，额外增加置换成本。值得一提的是，融易拍专注于法拍房交易，对于价格变动迅猛的案子，是熟手。

今年，深圳福田有三个学校并入了红岭名校集团；光明中心区试点“大学区制”，龙岗区试点“全区大学区”制；南山实验教育集团麒麟中学扩大了学区范围，多个小区被纳入…

再加上二手房指导价的冲击，深圳学区房在近两年是否会出现较大的起伏？

学区这个现象，肯定是不公平的。学校办得好，得益的应该是学校本身，应该是“把学校办好的人”获益较多，而不是学校周遭的房子、房东、零售商铺获利，学区房激励的对象搞错了。并且，学区的未来是无法预测的。

深圳家长们青睐于学区房的原因，与教育资源的不足分不开。按照当前教育来看，在深圳有超过一半的中学生无法进入到普高。

据深圳公布的数据，2020年深圳市公办普高的招生计划共计41328人，根据8.9万考生人数，普高录取率大概为46%。

大学区制的变动、旧改拆迁的推进，我们竭虑能想到的任何形容，都难以形容…

市场上有不少人看不起动迁房、二手房、老破小，因为他们没有搞明白一事，那就是买房子到底买的是什么？或者说“房价”到底是什么？

买房子主要买的是两样东西：土地和建筑，即——房价=地价+造价；房子=土地+建筑。

简单讲，老破小就像是一张既皱又脏的100RMB，但这张钞票再脏再旧也还是100RMB，因为老破小的房价其实就是地价。

不到万不得已，一般不会有人想着置换成“老破小”(而数据显示，2021上半年深圳的二手房成交面积段中，小于60㎡房子的成交量是二手房成交总量的27%；广州小于60㎡房子的成交比例为10%)。

学区这个物事，实际上相当于在房子本身之外加了一张当前市场价值120万左右的“学票”；这张“学票”到底应该值多少，以后会变现多少，谁也无法判断。

选取老破小作为自住学区房的要点通常有：

自住属性多一些，投资属性就会少一些。最好是投资一二线有地段、交通、规划、学区等加成的10-25年楼龄的房源。

不管自住还是投资，都要警惕过于陈旧、质量差、折旧率高的楼龄30年+老破小(但深圳家长们对老破小学区房的容忍度为无限)…

自住——优中选优先选一二线90年代末-00年初的品牌商品房，筛选那些在预算范围内的“优等生”房企的代表性楼盘，全面考虑装修品质、户型设计、楼层、建筑材质、物业管理等多层域，兼顾考虑投资因素。

房子还是那个房子，每个房子都会折旧，但为什么有人越住越发旺，而有人越住越伤身动气？

这里头，涨幅是一个很重要的因素，住得惬意，涨得快，到底要哪个？资金充裕的当然可全部都要，但预算不多的，还得做出妥协。

如住得惬意，那就别在乎投资回报，心安理得住着；如要涨得快，一开始就应该放弃居住，买涨幅较快的房子。

假如有一个老破小以及一个一手豪宅，两者毗邻，它们现在的房价分别为：

老破小的房价=地价+造价

由于老破小的造价经过二三十年的折旧已经几乎为零，因此——

老破小的房价≈地价

一手豪宅的房价=地价+造价

由于一手豪宅处在相当别致的小区、全新建筑、豪华装修、各式各样的开发成本、广告费、税费、物业费…于是——

一手豪宅的房价=地价+好几万一平米的开发成本

但10年、15年后如之何？

老破小的房价≈地价

老破小的房价只会跟随地价波动；

一手豪宅的房价=地价+造价

一手豪宅的房价除了跟随地价波动之外，原本好几万一平米的开发成本将会不断折旧。因为新小区、新房子、新装修全都变旧，成二手了，这部分价值、价格随着年份的增加不断折旧、下降，直至只比“老破小”贵一万每平米。

(感谢阅读，敬请指正)