置换一套自住学区房(续)

2021-12-16 09:52:02 admin 18
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房产“买卖交易”的次序


房产的“买卖交易”次序很有考究,时机不对,可能会吃亏。

 

在“一卖一买”的置换过程中,存有“首付资金紧张”、买卖“时间差”、“价格骤变”、“悔买悔卖”等诸多变数,给换房增加不确定性。

 

那么,是先买后卖,还是先卖后买

 

简单来讲,如资金充裕且不着急出售的置换者,可“先买后卖”。这种方式的关键在于——根据市场时机,选取择最佳节点售出房产,获取最大收益。由于置换后的新房属于二套或三套,无法享受首套房贷款优惠,换房成本相对较高。

 

资金略吃紧的换房者,可考虑“先卖后买”方式。卖出的房款可作为购房资金,有更多机会去筛选心水学区房。当其时,某些置换者名下没有单独或与他人共同购买的住房了,房产产权来源若是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的,都属于首次购房,还有条件享受首套房的贷款利率优惠,降低换房成本。


值得注意的是,“先卖后买”这种方式,需尽量缩短买房周期,避免房价上涨过多,增加首付

 

在置换中,最理想的状态似乎就是——买卖同步。一边找好原先房子的合适买家,一边看好合适的学区房,签完卖房合同,收到卖房款就可下定买新房。

 

无论是先买还是先卖,最终都是要把房产出售。那么,哪个节点卖出才不亏?

 

这就涉及到“买方与卖方”的角色调适,“感觉”、“适应”的问题了:置换者大部分都会在同城置换,不管在楼市上行期卖房,还是在下行期卖,都不会吃大亏、也不会有大赚…

 

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在房价上行期卖房,似乎卖了个高价,但卖出之后还得再买!

 

即使采取看房买房与卖房同步进行的方式,等买家办理贷款、银行放款的时间以及买入签合同,至少也要一个多月。在近两个月里,如房价涨,意味着买入的价格更高;如房价没涨,那低价位卖出,也会是低价位买入。

 

与此类同,如在房价下跌的行情出售,卖的价格或许不高,但因为是下跌行情,买入新房的价格相对会更低。在置换面积一样或更大的情况下,节省的费用相对更多。

 

若在行情暴涨时换房,看似“卖”出了高价,但“买”入的也可能是高价。暴涨时期,价格变化较快,一不留神可能会出现“低卖高入”的情况,额外增加置换成本。值得一提的是,融易拍专注于法拍房交易,对于价格变动迅猛的案子,是熟手。

 

置换成“老破小”,值乎?


今年,深圳福田有三个学校并入了红岭名校集团;光明中心区试点“大学区制”,龙岗区试点“全区大学区”制;南山实验教育集团麒麟中学扩大了学区范围,多个小区被纳入…

 

再加上二手房指导价的冲击,深圳学区房在近两年是否会出现较大的起伏?

 

学区这个现象,肯定是不公平的。学校办得好,得益的应该是学校本身,应该是“把学校办好的人”获益较多,而不是学校周遭的房子、房东、零售商铺获利,学区房激励的对象搞错了。并且,学区的未来是无法预测的。

 

深圳家长们青睐于学区房的原因,与教育资源的不足分不开。按照当前教育来看,在深圳有超过一半的中学生无法进入到普高。

 

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据深圳公布的数据,2020年深圳市公办普高的招生计划共计41328人,根据8.9万考生人数,普高录取率大概为46%。

 

大学区制的变动、旧改拆迁的推进,我们竭虑能想到的任何形容,都难以形容…

 

如何看破“老破小”


市场上有不少人看不起动迁房、二手房、老破小,因为他们没有搞明白一事,那就是买房子到底买的是什么?或者说“房价”到底是什么?

 

买房子主要买的是两样东西:土地和建筑,即——房价=地价+造价;房子=土地+建筑。

 

简单讲,老破小就像是一张既皱又脏的100RMB,但这张钞票再脏再旧也还是100RMB,因为老破小的房价其实就是地价。


不到万不得已,一般不会有人想着置换成“老破小”(而数据显示,2021上半年深圳的二手房成交面积段中,小于60㎡房子的成交量是二手房成交总量的27%;广州小于60㎡房子的成交比例为10%)。

 

学区这个物事,实际上相当于在房子本身之外加了一张当前市场价值120万左右的“学票”;这张“学票”到底应该值多少,以后会变现多少,谁也无法判断。

 

选取老破小作为自住学区房的要点通常有


自住属性多一些,投资属性就会少一些。最好是投资一二线有地段、交通、规划、学区等加成的10-25年楼龄的房源。

 

不管自住还是投资,都要警惕过于陈旧、质量差、折旧率高的楼龄30年+老破小(但深圳家长们对老破小学区房的容忍度为无限)…

 

自住——优中选优先选一二线90年代末-00年初的品牌商品房,筛选那些在预算范围内的“优等生”房企的代表性楼盘,全面考虑装修品质、户型设计、楼层、建筑材质、物业管理等多层域,兼顾考虑投资因素。

 

房子还是那个房子,每个房子都会折旧,但为什么有人越住越发旺,而有人越住越伤身动气?


这里头,涨幅是一个很重要的因素,住得惬意,涨得快,到底要哪个?资金充裕的当然可全部都要,但预算不多的,还得做出妥协。

 

如住得惬意,那就别在乎投资回报,心安理得住着;如要涨得快,一开始就应该放弃居住,买涨幅较快的房子。

 

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假如有一个老破小以及一个一手豪宅,两者毗邻,它们现在的房价分别为:


老破小的房价=地价+造价


由于老破小的造价经过二三十年的折旧已经几乎为零,因此——

老破小的房价≈地价

 

一手豪宅的房价=地价+造价


由于一手豪宅处在相当别致的小区、全新建筑、豪华装修、各式各样的开发成本、广告费、税费、物业费…于是——

一手豪宅的房价=地价+好几万一平米的开发成本

 

10年、15年后如之何?

 

老破小的房价≈地价


老破小的房价只会跟随地价波动;

 

一手豪宅的房价=地价+造价


一手豪宅的房价除了跟随地价波动之外,原本好几万一平米的开发成本将会不断折旧。因为新小区、新房子、新装修全都变旧,成二手了,这部分价值、价格随着年份的增加不断折旧、下降,直至只比“老破小”贵一万每平米。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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