置换一套自住学区房

2021-12-14 11:31:08 admin 9
图片关键词


1

对于自住学区房的需求,

还得从“自利、利他”谈起


经过了那么多套房产的买卖交易之后,才知晓如下这一段真是掏心掏肺的表述——


很多时候,一个人会需要兄弟、朋友们的帮助,但假如他真的要依靠他们的仁慈之心,他将会失望。

 

倘若在需求中他能引起对方的利己之心,从而证明帮助他人是对自己有益的事,那么这个人的成功机会较大。

 

任何人向他人提出任何形式的交易建议,都是这样想——给我所需要的,我就会给你所需要的。这是每一个交易建议的含义。而我们从这种互利的办法中,所获的会比我们所需的更多。

 

我们的晚餐可不是得自屠夫、酿酒商人,或面包师傅的仁慈之心,而是因为他们对自己的利益特别关注。我们认为他们给我们供应,并非行善,而是为了他们的自利…

 

于是,每个人都会尽其所能,运用自己的资本来争取最大的利益。

 

图片关键词


一般而言,他不会意图为公众服务,也不自知对社会有什么贡献。他关心的仅是自己的安全、自己的利益。但如此一来,他就好象被一只无形之手引领,在不自觉中对社会的改进尽力而为。在一般的情形下,一个人为求私利而无心对社会作出贡献,其对社会的贡献远比有意图作出的大。

 

由此看来,市场的需求、投资的需求、购房的需求,就在“自利、利他”这个对子间,构建起来了。

 

2

置换房子的两个方向——横移与裂变


置换房子就是资产转移,要么横移,要么裂变。从圈外横移到圈内,从郊区移到核心,从三四线城市移到一二线城市…

 

横移的大方向在于:使得筹码更安全,对冲风险的效果更好。房子的真实价值有多少,能质押出多少,仍得银行来核实。

 

裂变的大方向在于:买得早、卖得高、面积大的,可以获得更多现金流,一套大房换成两套或以上的小房,是有可能的。

 

想要如此大费周章去置换的,大部分是改善型刚需,他们已有了住房,但面积和条件变得不能满足需求了,急需换房;他们一般处于事业稳定上升期,有一定财富基础,通过“一买一卖”等方式,达至“改善居住”“置换学区房”。

 

无数家长都想为孩子找一个优质的学区房,高昂的置换成本,让许多人畏葸不前,或割肉砸重金,甚至走了不少枉路。

 

置换学区房时,要考量的因素一般有:学校实力、置换成本、个人情况等…

 

裂变的目的之一就是居住需求,让一大家子的人拥具各自的空间,生活品质也算提高了。虽然是换小了,也算多了一个筹码,未来有利于二次置换。

 

每个家庭有每个家庭的方法,置换是几百万资产的转移,跟工厂搬迁有某种相似性,有成本的损耗,特别是一线城市的成本更高。比如在上海置换房子,一来一去的成本一般在7%左右。

 

图片关键词


若已有的房子面积已经够大,且自住条件还不错,那么这个实际的置换需求则更偏重于投资、学区、通勤等,此时置换买房并非为了改善;在这种情况下,不建议走“买卖置换”路线的,更建议走裂变模式,由一变二、扩大资产,把现有房子拿去作抵押,然后再考虑投资一套,这样实际拥有的是两套房,未来资产更容易放大。


3

深圳某些学区房的涨幅凶横,

涨到连天花板都顶穿了


数据显示,2020深圳楼盘的涨幅,靠前的还是那些配有名校的学区房。位于前三的是——罗湖的金丽豪苑、南山中海阳光玫瑰园以及世纪广场,对应的学位房是深中初中部、深大师范附属中学、学府中学。

 

深圳去年成交的一套学区房,让全国哗然。还是在价格端,32万/平的成交价!

 

这套房源来自深圳百花片区,有30多年楼龄的国城花园,一套44平的一房,成交价1420万,每平成交价为32.27万。


而北京最高的学区房价格为25万/平,上海的为20万/平。

 

国城花园能有这么高的成交价,一说是因其拥有优质的教育资源,所属学区是实验小学,以及初中阶段的实验初中。

 

然而,大家需要看到,哪怕这个小学、初中在全国能排在多少多少名次,是否能保证以后培养出诺贝尔得者之类的人才?大家可拭目以待…

 

4

学区房这种硬通货的价值,很能抗折旧


楼龄超过30多年的房子,为何还能有那么高的成交价,还有那么高的附加值?与通常所理解的“折旧率”背道而驰?

 

房子这种不动产看似“不动”,但有大量的资金、信息、资源、关注度等,“环绕着”房子在不停的“流动”。

 

伫立在由水泥钢筋组成的森林中,更能体悟到这种“流动性”,浑然就会有“旋岚偃岳而常静,江河竞注而不流,野马飘鼓而不动,日月历天而不周”的感受。毕竟,“外面的”自然世界风大雨大。所以我们看到,“城市话语”“建筑话语”依然是强势话语。

 

这其中有一个折旧率的问题。

 

图片关键词


在房价上涨的周期,购房者主要看重的是房屋位置和升值潜力,而忽略了房屋折旧率;在房价下跌的周期,购房者就会计较房屋折旧率了。

 

按当前我国的建筑水平,一般以居住30年为宜,40年则是极限了。

 

超过40年的房屋就会很破旧,有没有人愿意住是一个问题,更不要说卖出去了。此外,40年楼龄的房子会不会出问题成为危房?这些都是风险。

 

明智的购房者算折旧率,一般是按30年来算,最多是40年。

 

按40年算的话,每年房屋折旧率是2.5%。即是说,10年楼龄的房子比新房贬值25%,5年就要贬值12.5%。

 

一般的,房款的贷款计算方法为:

总房款=平米数*单价

首付款=总房款*贷款比例+贷款尾数(只贷千位以上)-定金

贷款额=总房数*贷款比例

总房款=首付款+贷款额

月还款=贷款额*月还款系数


(感谢阅读,敬请指正)


融易拍提供拍卖咨询、房源匹配、房产投资分析、税费测试、评估鉴定、房产详调、律师尽调、实地看样、委托代拍、银行按揭贷款、提供交易保障、产权过户等服务,关注融易拍,欢迎联系与合作!




电话咨询