置换一套自住学区房

经过了那么多套房产的买卖交易之后，才知晓如下这一段真是掏心掏肺的表述——

很多时候，一个人会需要兄弟、朋友们的帮助，但假如他真的要依靠他们的仁慈之心，他将会失望。

倘若在需求中他能引起对方的利己之心，从而证明帮助他人是对自己有益的事，那么这个人的成功机会较大。

任何人向他人提出任何形式的交易建议，都是这样想——给我所需要的，我就会给你所需要的。这是每一个交易建议的含义。而我们从这种互利的办法中，所获的会比我们所需的更多。

我们的晚餐可不是得自屠夫、酿酒商人，或面包师傅的仁慈之心，而是因为他们对自己的利益特别关注。我们认为他们给我们供应，并非行善，而是为了他们的自利…

于是，每个人都会尽其所能，运用自己的资本来争取最大的利益。

一般而言，他不会意图为公众服务，也不自知对社会有什么贡献。他关心的仅是自己的安全、自己的利益。但如此一来，他就好象被一只无形之手引领，在不自觉中对社会的改进尽力而为。在一般的情形下，一个人为求私利而无心对社会作出贡献，其对社会的贡献远比有意图作出的大。

由此看来，市场的需求、投资的需求、购房的需求，就在“自利、利他”这个对子间，构建起来了。

置换房子就是资产转移，要么横移，要么裂变。从圈外横移到圈内，从郊区移到核心，从三四线城市移到一二线城市…

横移的大方向在于：使得筹码更安全，对冲风险的效果更好。房子的真实价值有多少，能质押出多少，仍得银行来核实。

裂变的大方向在于：买得早、卖得高、面积大的，可以获得更多现金流，一套大房换成两套或以上的小房，是有可能的。

想要如此大费周章去置换的，大部分是改善型刚需，他们已有了住房，但面积和条件变得不能满足需求了，急需换房；他们一般处于事业稳定上升期，有一定财富基础，通过“一买一卖”等方式，达至“改善居住”“置换学区房”。

无数家长都想为孩子找一个优质的学区房，高昂的置换成本，让许多人畏葸不前，或割肉砸重金，甚至走了不少枉路。

置换学区房时，要考量的因素一般有：学校实力、置换成本、个人情况等…

裂变的目的之一就是居住需求，让一大家子的人拥具各自的空间，生活品质也算提高了。虽然是换小了，也算多了一个筹码，未来有利于二次置换。

每个家庭有每个家庭的方法，置换是几百万资产的转移，跟工厂搬迁有某种相似性，有成本的损耗，特别是一线城市的成本更高。比如在上海置换房子，一来一去的成本一般在7%左右。

若已有的房子面积已经够大，且自住条件还不错，那么这个实际的置换需求则更偏重于投资、学区、通勤等，此时置换买房并非为了改善；在这种情况下，不建议走“买卖置换”路线的，更建议走裂变模式，由一变二、扩大资产，把现有房子拿去作抵押，然后再考虑投资一套，这样实际拥有的是两套房，未来资产更容易放大。

数据显示，2020深圳楼盘的涨幅，靠前的还是那些配有名校的学区房。位于前三的是——罗湖的金丽豪苑、南山中海阳光玫瑰园以及世纪广场，对应的学位房是深中初中部、深大师范附属中学、学府中学。

深圳去年成交的一套学区房，让全国哗然。还是在价格端，32万/平的成交价！

这套房源来自深圳百花片区，有30多年楼龄的国城花园，一套44平的一房，成交价1420万，每平成交价为32.27万。

而北京最高的学区房价格为25万/平，上海的为20万/平。

国城花园能有这么高的成交价，一说是因其拥有优质的教育资源，所属学区是实验小学，以及初中阶段的实验初中。

然而，大家需要看到，哪怕这个小学、初中在全国能排在多少多少名次，是否能保证以后培养出诺贝尔得者之类的人才？大家可拭目以待…

楼龄超过30多年的房子，为何还能有那么高的成交价，还有那么高的附加值？与通常所理解的“折旧率”背道而驰？

房子这种不动产看似“不动”，但有大量的资金、信息、资源、关注度等，“环绕着”房子在不停的“流动”。

伫立在由水泥钢筋组成的森林中，更能体悟到这种“流动性”，浑然就会有“旋岚偃岳而常静，江河竞注而不流，野马飘鼓而不动，日月历天而不周”的感受。毕竟，“外面的”自然世界风大雨大。所以我们看到，“城市话语”“建筑话语”依然是强势话语。

这其中有一个折旧率的问题。

在房价上涨的周期，购房者主要看重的是房屋位置和升值潜力，而忽略了房屋折旧率；在房价下跌的周期，购房者就会计较房屋折旧率了。

按当前我国的建筑水平，一般以居住30年为宜，40年则是极限了。

超过40年的房屋就会很破旧，有没有人愿意住是一个问题，更不要说卖出去了。此外，40年楼龄的房子会不会出问题成为危房？这些都是风险。

明智的购房者算折旧率，一般是按30年来算，最多是40年。

按40年算的话，每年房屋折旧率是2.5%。即是说，10年楼龄的房子比新房贬值25%，5年就要贬值12.5%。

一般的，房款的贷款计算方法为：

总房款=平米数*单价

首付款=总房款*贷款比例+贷款尾数(只贷千位以上)-定金

贷款额=总房数*贷款比例

总房款=首付款+贷款额

月还款=贷款额*月还款系数

(感谢阅读，敬请指正)