学区房案例解析(续)

2021-12-08 15:18:18 admin 37
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引子:想要搞清“同一物的不可分辨性”以及“不可分辨物的同一性”,不是件易事。

 

某宗学区房购房案例简述


s小姐05年毕业,第一份工作就在深圳,当时公司前景好,应届生的户口马上就落地了;而男友在肇庆,工资每个月才3000多,如安居在深圳,两个家庭的家长只能分开住,只能靠他们两口子自己了,搞不好从此以后就与家长、长辈们不相往来了…

 

当时,两人根本没有足够的资金买深圳100多万的房子,首付得30万,对他们来说,已经是天文数字了,需要贷款70多万,压力可想而知。s小姐想,那就嫁鸡随鸡嫁狗随狗吧,


最终还是选择到肇庆发展。

 

2006年,肇庆的房价在25万以内就有交易,可以买到三房甚至独栋(2006年肇庆楼市均价2287元/㎡)。当时的权衡就是,一线城市与二线城市的关系——“宁为鸡头,不为凤尾”还是随遇而安,能屈能伸,凤尾也可、鸡头也能?

 

一旦结婚,自然就会想到买一套房子。07年在家长们的资助下,他们筹到了20万,加上工作的积蓄,全款买了肇庆一幢四层楼的房子(并且出租其中的一层来收取租金)。

 

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有对比,来新路


不比不知道,一比吓一跳。  


2017年,s小姐听深圳的朋友说,他们在深圳的房子07年100多万买的,都变成1000多万了,突然发现自己选择待在二线城市是错误的选择!

 

s小姐认定了,自己奋斗10年还不如人家一直躺深圳就能躺赢!什么都不干,一套房就自动翻翻!

 

s小姐在二线城市日日起早贪黑,工作节奏不亚于深圳的节奏,同样的精力和时间都放在工作上了。她后悔了无数次。

 

不同的城市,资产的差距竟然有那么大,s小姐很是忿恨!她户口一直在深圳没有迁走,还有购房资格,她也没有任何申请贷款的记录,这完全能迂回归来深圳买套房子,以后万一房价再涨,她就更难在深圳上车了。

 

2017年,深圳的房子已经涨了两轮了,亲戚朋友都说她只是接盘侠,那么贵的价格别去买了。

 

当时,s小姐一个人跑楼盘,她的首选在龙华的观澜片区。


观澜片区价格比较平稳、炒作少,电梯高层均价4.5万,观澜还分布较多别墅和洋房,观澜楼盘整体都比较新,400万三房想在环境好的大社区,龙华和民治只能选择较为老旧一点的社区;地铁4号北延线在建,能带动沿线公共交通和旧改,吸引了一批置业者。特别是鹭边片区的龙华外国语学校,师资不错,周边楼盘集中,也没有农民房,环境安静、绿化好,有小型超市。

 

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后来,s小姐把往年放亲戚那的本金和利息收回还有就是房产出租的收入,凑够150多万首付款(要想首付三成,必须离婚,当时是2017—2018年间,而深圳715新政是2020年;就这样为了自己的目标,s小姐做老公的思想工作,全为房产!不是真离婚,多次劝说下终于离婚成功)交了15万定金。

 

当时,老公为了s小姐,背上了200多万的债务,想打退堂鼓了:得真离婚了,真不能一起过了。每个月要还接近12000的房贷(当时他在肇庆的月薪才3000-4000元)。

 

后来,他们的关系出现了罅隙,发现买房真的很艰难,他们彼此之间逐步划清界限。

 

每次买房换房,s小姐的老公都觉得没有必要买那么大的一个房子。那时,小两口才发现了彼此的投资理念居然是那么的南辕北辙,s小姐的老公对投资房产赚钱不感兴趣(真真考验人性)。“重投资”从来都是孤单、痛苦,不被理解的。因为各忙各的工作,后来也没多少时间争论谁对谁错了。

       

s小姐因为害怕断供的风险,后来接触到了法拍房,找到了融易拍,从此认准了一点:投资房产还是选一线强二线城市,效率高,金融属性强,三线四线的房产留一套自住就可以了。

 

s小姐的后续规划为:在肇庆读小学的小孩升到初中就会转回深圳,到时,她就会把肇庆的那幢四层楼房卖掉,必须置换到保值增值的城市去!


 跳出案例,赘述一下楼市大势


案例涵有奇情,总是耐人寻味、引人入胜,引起代入感、共情感。而我们总要跳出案例,回到自身,回到大势…

 

20多年的大拆大建,已有足够多的房子,住房资源已经过剩。

 

数据显示,截止到2020年我国前100城新建商品房库存量达到了5.7亿平米,库存量已经严重超标。一方面空置率高,另一方面,投资炒房者手里也囤积了大量的房子,这些房子被他们当作资产买入,然后空置在那里等待升值。

 

在2017年我国的商品房空置率达到21.4%,每5套商品房里面就有一套是空置房。到2021年,这个数据依然不会有太大变化,空置肯定就是因为有某种品质问题才会空置,并且新房也是一直在建,拆迁旧改一直在进行…

 

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开发商手上的房产加上投资炒房者手里的空置房,我国住房资源过剩的问题已经相当严重,随着政策收紧和房价稳定(二手房指导价),这些空置房很可能会不断流向市场,对二手房市场造成冲击。

 

临近岁末的深圳学区房


今年,深圳学区房降幅显著,但不是二手房政策施压的结果,而是深圳实施大学区制度后带来的自然反映,是对过去三年以来价格暴涨的理性回归。

自二手房参考价推出以来,深圳二手住宅过户已连续7个月跌至荣枯线5000套以下,10月份二手住宅过户套数更是创下了2012年3月以来的新低。

临近2021年底,深圳二手房市场房源挂盘量出现了大幅增加,平均挂盘增量幅度为10%,有片区二手房源挂盘量直增20%。

这两个月以来,放盘量比前几个月要增加10%-15%左右,基本放盘户型偏小,业主们可能想尽快把自己的老房子换掉,换一手房。

深圳五大名校学区房房源报价均出现不同程度的下调,其中百花片区下调价格的房源最多。福田百花片区,受到学区房新政的影响,百花片区的房屋降价比较明显,普遍降价幅度在200万至300万之间。


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在推房的时候,一般会主推这些降价且诚意卖房的业主。

在多个政策的共同作用下,一些学区房降价幅度最为明显,家长们开始变得犹豫,市场整体观望情绪浓烈。以前在深圳居高不下的学区房,降价幅度均以百万元起步了。


(感谢阅读,敬请指正)



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