那些年，深圳探索的楼市长效机制，初长成了！
去年7月24日与8月20日两场高规格座谈会之后，业界普遍认为：房地产长效机制正加速形成(说不定也许会一直“处在加速形成中”，因为“机制”一旦定型、固化甚至僵化了，也是很有问题)。其中，最大的突破在于“土地管理法”的修订和实施，为构建城乡统一的建设用地市场迈出了关键一步，也成为房地产长效机制的重要基础。房地产金融审慎管理制度构成了房地产长效机制的重要内容。 新的“土地管理法”有利于限制地方政府征地权力，遏制扩张冲动；有利于增加建设用地供给，平抑房价波动；有利于搞活金融，促进住房租赁市场发展。集体土地入市的法律障碍被打破了。 重点房地产企业资金监测和融资管理原则也已经形成——“稳住存量、严控增量”，通过划定“三道红线”严控房企融资规模，降低杠杆率（“三道红线”主要是为了控制房企有息债务规模所设置的标准——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值）。在框定准线的强监管、强约束下，意味着房企想通过杠杆与高周转，快速实现扩张的营生成为了历史。 房地产仍然既有着“去金融化”的趋势，也有着“亲金融化”的特性，未来的房地产需要从“数量驱动”全面进入“品质驱动”了。 那些年，深圳经历了“去杠杆、贸易战、企业外迁”等高难度动作，以深圳财力来论，也是捉襟见肘了。 深圳亟需补上教育、医疗的短板。深圳作为大湾区核心引擎，与周围城市互联互通，或者搞科技创新，都需要资金（如新一轮的城市更新）。当下深圳的高房价，尽管有炒作的成分，也意味着深圳仍然在快速增长中(深圳的新陈代谢一直很旺盛，如“腾笼换鸟”“造血、换血”等)。 深圳人口红利也从“工程师红利”进阶到了“科学家红利”阶段（我们可以看到全国各级政府都在出台各种各样“优惠的人才政策”，其实如果政府能自己培养人才，何必劳心劳力地广纳贤才？如教育问题越往深处讲，越可能会到深水区，因为其中至少涉及政治哲学的论域——“美德是否可教”“人生第一等事”……此外，虽然关于教育的“问题”有那么多，但我国却取得了令世界瞩目的成就，这也让许多专家学者很是百思不得其解）。 如深圳将这个人口红利作用到实体经济，作用到基础设施建设、科技新城建设，作用到人才引入、本地人才培养、升级以及人才住房等，这才是真真正正的长效机制。 虽说各线城市的房地产实行的是“一城一策”，但城市之间的联系是非常紧密的，并不是泾渭分明、井水不犯河水。比如在深圳生活的一个家庭，其家里的亲戚可能就遍布全国各地。 大家都晓得，投资需要“一循于理”、按规章行事等，不可凭感觉，但“真正的投资世界里”往往就是“某个感觉”“某个机缘”，就把钱投出去了，因为转瞬即逝，事后一稍作回想即是“感而遂通，天下之故”。 每个城市的楼市，都是“你看看我，我也看看你”，一有什么风吹草动，人流、资金流等都会很实在地作出反应，会呈现板块“微轮动”的观感。尤其是法拍房，全国各地的房子，每天直接就在网上出标、竞价拍卖、成交。以后的二手房价格，搞不好还可能会参考法拍房的成交价来交易（因为最近深圳的二手房价格受政府指导价“指导”了）。 来看一组国家统计局发最近布的数据(2021年2月23日发布)，关于“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。 1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有53个，环比下跌的城市有14个，3个城市环比持平；二手住宅方面，环比上涨的城市有49个，环比下跌的城市有15个，6个城市持平。 1月份各线城市商品住宅销售价格环比涨幅较上月有所扩大，同比涨幅有扩有落。无论是新房还是二手房，1月份一线城市价格涨幅都最大；1月份，部分大城市购房政策收紧，尤其是信贷收紧的风声较多，投资客都在侍机谋求交易，市场出现恐慌性交易的可能性也是有的。 在新建商品住宅方面，据国家统计局发布的数据显示，1月份金华（1.2%）环比涨幅领跑，广州（1%）紧随其后，合肥和扬州的涨幅均为0.9%，泸州（-0.6%）和哈尔滨（-0.5%）位于跌幅榜前列。同比方面，银川（13.9%）、徐州（10%）和唐山（9.8%）处于涨幅前列。 数据显示，金华成为此次房价环比上涨最快的城市。稍早前，浙江的丽水、衢州、台州等地级市均出台了调控政策，那么，金华很可能也会面临调控加码升级。二手住宅方面，1月份领涨的城市是深圳，其环比涨幅为1.7%，广州为1.4%、上海为1.3%，金华为1.3%；长春和锦州跌幅最大，为-0.4%。同比方面，仍有超过六成的城市上涨。 其中，深圳(15.3%)涨幅领跑，银川(9.7%)，成都(9.3%)，牡丹江(-10%)、南充（-5.6%）和哈尔滨(-4%)。从二手房价格涨幅环比数据来看，涨幅靠前的城市中，除金华外，一线城市中的深圳、广州和上海都出现在涨幅榜前列。 一线城市近期房地产政策调控升级，客观上也使得此类城市后续房价有趋稳的可能。部分一线城市信贷政策的明显收紧，将会影响后续的市场交易和房价走势。 深圳作为价格涨幅最大的城市，近期二手房政策管控明显升级，尤其是二手房参考价政策的出台，有助于楼市的稳定(深圳的二手房业主，是全国千万业主中较为精明的，懂得自家资产如何运作，如何抱团涨价，把未来要涨的价格一涨到位，家里的亲人买商品房与自己的单位分房两不误，甚至在未入住之前就懂得维权…)。 政府指导价是给银行实操用的，银行限批了信贷额度，于是我们看到最近二手房网签量已下滑近七成(但法拍房跟商务公寓这两种市场却在稳步增涨)。 随着二手房贷款政策的收紧，深圳二手房价格降温的概率增大。深圳的信贷政策对于牵引其他城市的影响也较大，全国多个城市二手房市场降温的可能性很大。待到疫情逐步散去，经济强劲复苏时，房价可能又会反弹、又被炒作了(因为如今谈经济金融，已经到了“言必称楼市”的地步)。
