学区房案例解析

2021-12-07 14:50:50 admin 0
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某学区房案例素描


A女士在一家相对稳定的企业工作了几年,马上就要升级为中层管理,税后收入1W左右,新近从家里继承了一笔财产。

 

她工作、生活相对单调,多以存款及少量理财基金存着。她找到融易拍是希望能协助她购买一套房,当她的小孩长大、想出国游学或想创业的时候,这套房就是她的资本。

 

经融易拍了解,A女士的购房目的,非常直接,就是投资,她的这个“投资”里还涵有“学位”的需求。

 

投资周期有多长?她的小孩马上要上小学了,大概要十年后才可能会置换掉那套房,周期可暂定为十年。

 

当时,融易拍给到A女士的购房建议为:最好选小二房,面积在50-80平,福田区或者南山区;考虑到她工作稳定、较为保守,手上的启动资金大部分为继承所得,为90%至100%(当首付不足时,可少量贷款),月供占收入比为30%—50%。

 

让我们来拆解、解析一下这个案子。


先有案例,再有拆解


为何会有那个购房建议?那个建议也是经过多轮磋商、参比之后才定下的。

 

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试想一下,一个每天工作10个小时的人(大概是北京的常态),每天工作10个小时,每个月的房租或者是按揭占到他薪资的40%左右,他还有父母要养、还有妻子要养,他每天在通勤的路上,在地铁上、在公交车上…

 

大家想想看,“教育”给这个人到底提供了什么?

 

所以,“教育”、“学位”属实很重要。

 

为何选择南山或者福田?无非就是这两个片区名校林立。

 

插播一下关于这两个片区的某些名校——

 

(福田)深圳实验学校中学部、深圳明德实验学校、深圳高级中学(集团)南校区等,均为福田区的“金字招牌”,每年有大量学生考进深圳四大、八大。

 

2020年福田新改扩建19所中小学,新增学位超2万座;新增11所幼儿园、2970座学位;

2021年,福田新增3所幼儿园、新增学位990座;新改扩建景龙小学、侨安小学等11所公办中小学校,新增学位6300座。

 

红岭教育集团、荔园教育集团、区实验教育集团协同发展;侨外是福田重点培养学校,成绩和口碑还不错;

明德实验学校香蜜校区,属于区属顶级,从中考成绩来说,已经挤进全市四强,随着人数规模逐渐增加,若能继续保持成绩,市场认可度会更高。

 

以深高南学区为例,学区划分范围为滨河大道以北-香蜜湖路以西-侨香路至北环大道以南-广深高速以东。

 

学校对应的学位房较多,如香格丽苑、香珠花园、竹园小区、香山美树等小区。

 

这个片区的学位房价格在12万/㎡—20万/㎡,总价400万—2000万的房源都有。

 

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在二手房指导价新政出来之前,平均每个月能成交一套学位房。许多购房者到那买房都是一次性付款。


指导价出来后,二手房成交量有所回落,购房者转战打新了。

 

后来,业主们习惯了指导价,只要到合适的价格就卖;不到价格,不卖也没关系。除非有些业主资金链断裂,可能会低价抛售,但也不一定按指导价卖。

 

值得留意的是,对于竹园小区这个盘,有些购房者不仅看中学位(深高南的学位),还有就是买来投资,搏拆迁。

 

竹园小区以后会有拆迁,开发商是卓越,现在签约率已经达到90%多了。

 

竹园小区是90年代建成的,楼龄已经超20年,楼栋的外立面已较为陈旧。小区内烟火气息浓厚,有干洗店、小吃店等基本生活配套。

 

竹园小区内,有很多20多㎡的单间,它们分布在光线较暗的过道两边,一层楼大概有20几户;这些单间面积小,价格却极高。

 

一套21.5㎡的单间,业主报价560万,均价约26万/㎡;据贝壳找房数据,该套房源参考价是267万,参考价比业主报价少了293万,几乎是“打了五折”。

 

(南山)南二外海德初中部、南山实验麒麟初中部、南外高新中学部、南外文华初中部、南山实验南海中学以及育才二中,属于南山区属顶级学校的代表。

 

南外高新中学初中部学区内的业主,整体心态稳定,继续保持强势。

 

在疫情期间,该片区内的学位房是最抗跌的,也是对涨价最敏感的。当时楼市处在冰封的状态下,仅仅出现部分楼盘的微跌,基本都控制在5%以内,同时涨价的楼盘依旧占据主导地位。

 

当疫情缓和后,该片区的市场完全回暖,甚至有些燥热。

 

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除了珑御府出现微跌外,其余楼盘全部出现均价上涨的表现;上涨的楼盘里面,超过一半的楼盘涨幅都在9%以上,有的甚至高达21%。

 

整个学区内楼盘的中位数均价为15.27万/㎡,也是南山区学位房整体价格里,最高的一个学区。

当然,并非生源好就一定能考出好成绩,拥有类似生源的深高北和龙华实验(水榭56和水榭123),2019年的中考成绩差异就很大。

 

买房的理由


那么,有哪些买房的理由,才可以真正“支撑”起购房这个行为?

 

按刚需买房的紧迫性,一般有几种:

 

(必须买的婚房) 丈母娘或者未婚妻,已经明确告知没房就不嫁女,那么,哪怕明天房价就要崩盘,也必须要去买。赚多少赔多少,都是次要的,但没了另一半,就没了人生的意义。如果不买房,双方父母就会反对婚姻,而又无法说服,纵使有千百个不愿意,也只能选择购房。

 

(应当买的改善房,A女士的案子属于这一型) 位置上,从郊区到中心,从公交车旁到地铁站旁,总之要考虑“地段王”;户型上,从大开间到小两居,从小两居到大三居。

 

这是可以提升自己及家庭成员生活品质的选择,有能力去购买,就应当购买。在紧迫度上,由于有了更好、没有也能将就,所以相对前者,要弱一些。

 

这个时候,考虑是否买房,也应当相对谨慎一些。但只要不是明天就房产崩盘,这样的房产都可以去买入的。

 

(理性购买的投资房) 房东太折磨人,年年涨房租,桌子掉了个漆都让我买新的,真想自己买套房,翻身农民把歌唱。

 

在没什么好的理财渠道的情形下,我国楼市这么保值,不如买它一套,赔了就当自住,赚了就是额外福利。

 

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原本找一个好房东或者长租公司就能解决的事情,偏偏选择花大钱买房的方式;原本不想买房,但不管是身边的亲朋好友,还是在网上,都在讨论买房,于是也想加入买房大军。如此随波逐流的人,在年轻人中不算少数。

 

买房有风险,对于这种“跟风式”的投资,一定要让自己冷静下来,并放慢决策速度,好好问问自己,是否真的非买不可?是否真的准备好了?

 

对于不同的人,以上各项的优先级会存在一定变化。若你有个开明的丈母娘或支持自己的未婚妻,就大可以不买房而用首付款去投资。

 

若你把留在深圳作为一生奋斗的目标,认为拿不到深圳的“入场券”,就认为整个人生白活了,那么户口房,便是非买不可了。

 

此外还要留神的是,我们不要误将“自住”作“投资”,或者错把“可以”当“必须”。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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